Zo wonen de allerrijksten van Amsterdam

Woningbouw Steeds groter, luxer en vooral steeds duurder worden de woningen in het topsegment. „Ze hebben een extreem hoog salaris en willen luxe.” Een zwembad dus, eigen lift en inpandige sportschool. En liefst ook nog een doorman.

Het penthouse met zwembad van nieuwbouwproject State in het Amsterdamse Amstelkwartier. (Artist impression).

Welkom, bij deze rondleiding door appartementencomplex De Hooch in Amsterdam Oud-Zuid. Heeft u de sleutel tot een van de 28 ‘mondaine topsegmentwoningen’, die u „omarmen met metropolitische luxe”? Dan houdt de conciërge de deur voor u open. Om via de privélift in uw woning uit te komen, die trouwens van vloer tot plafond van glas is. U wilt een sportschool of sauna in huis? Dat kan. En haalt u gerust adem: er ís een ontbijt-, bloemen-, taarten- en hondenuitlaatservice. Dat kan ook niet anders, in een gebouw dat zich richt op bewoners „voor wie luxe een eerste levensbehoefte is”. Vanaf 2,7 miljoen euro bent u van harte welkom om „te leven en te wonen op het kwalitatieve niveau van wereldsteden als New York, Parijs en Londen” – het penthouse van 17,5 miljoen is trouwens al verkocht.

In de ‘sales suite’ van het pand – waar overigens nog geen steen van is gelegd, het wordt over twee jaar opgeleverd – zit makelaar Marianne Joanknecht van Amsterdam Sotheby’s International Realty achter een enorme ovale marmeren tafel. In de ruimte staan zwarte designmeubels, branden witte kaarsen en hangen uitvergrote foto’s van kosmopolitische modellen als imaginaire bewoners. Buiten is een borrel georganiseerd voor profvoetballers – een potentiële doelgroep.

Ultraluxe woonprojecten als deze schieten uit de grond in Amsterdam. Dam3, centrum: penthouses met vijfsterrenhotelservice. State, Amstelkwartier: een New Yorkse woontoren met zwembad op het dak. 900 Mahler, Zuidas: een luxecomplex met butlerservice. Hof Prinsengracht: lofts in het voormalige ziekenhuis met een tuin, ontworpen door Piet Oudolf. En het meest kenmerkend natuurlijk het Pontsteigergebouw in de Houthavens, waar zakenman Won Yip voor naar verluidt 16 miljoen het penthouse van 1.400 vierkante meter kocht om vervolgens (controversieel) de helft door te verkopen. Wat zijn de laatste woontrends in dit soort decadente complexen, en wat voor een impact heeft dit op een stad als Amsterdam?

Lees ook: Grote stad wordt domein van de rijken

Buitenlanders eisen meer

Sinds drie jaar ziet Joanknecht een toegenomen belangstelling voor woningen in het topsegment. De toestroom van rijke expats zorgt voor nieuwe woonwensen. „Nederland is van oudsher calvinistisch. Rijke mensen kochten een groot huis, maar dan met één badkamer. Veel buitenlandse kopers die nu naar Amsterdam komen zijn veel meer gewend, zoals een doorman bij binnenkomst.”

Ook Sven Heinen van Makelaarsvereniging Amsterdam denkt dat vermogende expats hun stempel op de wooncultuur drukken. „Door de Brexit en de komst van onder andere Japanse banken krijg je meer mensen in de stad op CEO-niveau. Zij hebben een extreem hoog salaris en willen luxe. In de woningen die meer dan één miljoen kosten zie je dat ze sinds 2014 proberen om met toeters en bellen alle luxe te overtreffen.” Het uitgraven van een extra verdieping onder je huis – wat je veel in Zuid ziet gebeuren – is op zijn retour, zegt de voorlichter. „Door het tekort in de bouw kost dat nu bijna meer dan dat het oplevert.”

Volgens Heinen is de vraag groot naar gelijkvloerse appartementen tussen de 100 en 200 vierkante meter, met een lift in plaats van een Amsterdams trappenhuis. „Monumentale grachtenpanden zijn prachtig, maar die hebben wel een bordestrap als je erin loopt. Woningen die aan de eisen voldoen zijn op twee handen te tellen. De nieuwe projecten spelen hierop in.” Dat zegt ook Joanknecht van Sotheby’s: „Ik heb een wachtlijst voor gelijkvloerse appartementen met lift, parkeerplaats en een ‘buiten’ aan de zuidkant van het Vondelpark.”

De Hooch
Gustav Mahlerlaan
Dam3

Graag met zwembad en eigen lift

Leslie de Ruiter van Christie’s International Real Estate doet zaken in het hoogste segment. „Penthouses zijn voor mijn klanten een geliefde woonvorm. Daar moet dan wel wat extra’s bij, als kers op de taart. Een zwembad of eigen lift. Op Dam3 ontwikkelen wij nu woningen met vijfsterrenhotelservice van het Krasnapolsky Hotel, van pakjes aannemen tot het brengen van eten of drankjes.” Het bizarste verzoek dat hij kreeg? „Een helikopterplatform. Helaas kon dat niet qua vergunning.”

Cijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam tonen dat het inderdaad gouden tijden zijn voor de woningmarkt in het topsegment; sinds 2012 neemt het ieder jaar toe. In 2017 – de meest recente telling – vonden 482 transacties plaats van woningen boven de één miljoen euro, een record: 6,5 procent van de totale Amsterdamse woningmarkt. Daarvan is de toplaag, we praten dan over huizen van boven de drie miljoen, nog een fractie – 23 transacties – maar het is nog altijd een explosieve toename (in 2007 ging het om 209 transacties waarvan acht boven de drie miljoen).

Complexen met conciërges, zwembaden, inpandige sportscholen en dakterrassen. Wat voor een impact heeft deze levensstijl op een stad als Amsterdam? In New York is ‘Billionaire’s Row’ berucht, aan de zuidkant van Central Park: in de meeste penthouses in de wolkenkrabbers brandt het licht nooit – ze staan leeg, als investeringsobject van de internationale superrijken.

Niet in aanraking met ‘armen’

Volgens geograaf Wouter van Gent, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, is de ontwikkeling die je nu ziet opvallend. „Vroeger woonden de extreem rijken in villa’s ver weg van de stad. Het feit dat ze welvarend waren maakte dat ze ver weg van de vieze, gevaarlijke stad konden wonen. Voetballers gingen naar Vinkeveen. Nu zijn steden opgeknapt en aantrekkelijker, ook als investering door de lage rente. Wesley Sneijder kocht een huis in de Jordaan, ooit een sloppenwijk. Maar de rijken gebruiken hun geld om hetzelfde te doen als wat ze al deden: zich onttrekken aan de samenleving, maar dan middenin de stad. Het is een suburbane manier van denken: afzondering, homogeniteit. Met eigen clubs, inpandige voorzieningen, personeel. Alles in hun levensstijl is erop geënt om niet met ‘armen’ in aanraking te komen, wegens een gevoel van onveiligheid. Terwijl diversiteit juist een stad máákt.”

Eigenlijk is de ultra-luxe woontrend „een beetje vreemd” voor Nederland, zegt Van Gent. „Ongelijkheid is hier taboe. Wij vinden dat mensen hun rijkdom niet te veel mogen tonen en sociale woningbouw mag er niet te arm uitzien. We hebben een cultuur van: ‘we zijn allemaal middenklasse’.” Toch denkt Van Gent niet dat Amsterdam Londen of New York achterna gaat, qua spookwoningen in handen van Chinese investeerders of Russische oligarchen. „Amsterdam is een interessante stad voor je portfolio, maar in grotere steden valt meer te halen qua belegging.”

Is het niet een verantwoordelijkheid van de makelaar om ervoor te zorgen dat kopers de sociale cohesie in de stad niet verstoren? „Wij worden ingehuurd door de verkoper, en die wil het best mogelijke resultaat”, zegt Leslie de Ruiter. „Stel, je hebt een huis te koop voor vijf miljoen. Een Nederlandse geïnteresseerde zegt er het hele jaar te gaan wonen en biedt vier. Een Chinese geïnteresseerde gaat er niet altijd zijn, maar die biedt 4,8 miljoen. Dan kiest de klant toch de commercieel beste transactie.” Momenteel is 32 procent van Christie’s kopers buitenlands; veel Chinezen, Britten en Turken.

Prinsengracht 1109
Honthorststraat
Prinsengracht 1109

Marianne Joanknecht van Sotheby’s denkt dat Amsterdam sowieso een ander soort kopers aantrekt. „Ik verkocht laatst een grachtenpand aan een Amerikaan, zeg maar de buurman van Steve Jobs. Hij zocht over de hele wereld een nieuwe plek. Maar Italië en Zwitserland vond hij niks. Hij zei: jullie zijn toegankelijk, liberaal, er is geen corruptie. Zijn kinderen gaan hier naar school. Natuurlijk zullen er een paar zijn die speculeren, maar die ben ik nog niet tegengekomen.”

Lees ook: Straks wonen alleen nog de rijken in de stad

Wat er nu aan de hand is, wordt ook wel supergentrification genoemd, zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam. „Dit is een mondiale trend: een superrijke internationale elite die vastgoed ziet als interessant investeringsobject. Normaal gesproken gebeurt dit in ‘alfasteden’ als New York of Londen, iets daaronder zit Amsterdam.”

Toch, zegt Hochstenbach, is het in de hoofdstad minder extreem dan in het buitenland. „Elders is het duurder en erger. In Amsterdam worden de scherpe kantjes er vanaf gehaald.” In New York veroorzaakte de ‘poor door’ een rel: in een nieuwe luxe woontoren met voor een deel – verplichte – sociale huurwoningen moesten deze bewoners via een aparte deur naar binnen.

Voorlopig ziet Hochstenbach dat niet in Amsterdam gebeuren. „Het ultraluxesegment gaat om een relatief klein aantal woningen.” Maar, zegt hij, het geeft wel een bepaalde boodschap. „Het geeft de prioriteit van bestuurders en ontwikkelaars weer. Wat voor stad wil je hebben? Het toestaan en toejuichen van dit soort projecten laat zien dat aan de wensen van de elite tegemoet wordt gekomen. Terwijl dit beleid, van veel nieuwbouw voor de verkoop, door linkse partijen is vormgegeven. Ik denk dat het stadsbestuur zich te laat heeft gerealiseerd dat het is doorgeslagen. Tussen 2002 en 2017 zijn in Amsterdam 30.000 betaalbare corporatiewoningen verdwenen, ik zie voorlopig niet dat die worden teruggekocht.”

Saai en aangeharkt

Bovenal drukt de huidige woontrend een stempel op de cultuur van Amsterdam in de afgelopen jaren. „Ik vind de stad saai geworden, aangeharkt. Straten liggen er mooier bij dan ooit, maar de creativiteit en de spontaniteit is verdwenen. Het openbare leven is ingericht naar mensen die geld te besteden hebben. In Oost had je kraakpand de Valreep, waar van alles gebeurde. Nu zit daar een 13-in-een-dozijn yuppentent, die overal ter wereld had kunnen zijn.”

    • Jonas Kooyman