Commerciële investeerders stappen in het studentenhuis

Studentenhuisvesting Er is zo’n groot tekort aan studentenkamers dat de markt interessant is geworden voor binnen- en buitenlandse beleggers. Die profiteren bovendien van de huurtoeslag.

Het Amerikaanse Greystar ontwikkelt in Diemen een complex met onder meer studentenkamers, als uitbreiding van de bestaande campus. Foto’s Daniel Niessen

De studentenkamer van Bart Menses is van alle gemakken voorzien: een eigen voordeur, keuken met koelkast en tweepitter, badkamer met douche en wasbak en in de woonkamer een bed en bank. Het zijn dezelfde voorzieningen die zijn buurvrouw rechts heeft, en ook zijn buurman aan de overkant van de gang.

Menses (33), die dit jaar aan zijn master public affairs begint, woont net als circa duizend andere studenten in een van de 941 kamers op Campus Diemen Zuid, net ten oosten van Amsterdam. Zijn kale huur is 556 euro per maand. De bezettingsgraad, zegt community manager Jeroen Coster, is 100 procent – de wachttijd voor een nieuwe kamer bedraagt zo’n zes tot twaalf maanden. En dat voor een kamer van 27 vierkante meter. „Best groot en luxe voor studenten”, zegt Coster. „Met kleinere oppervlaktes hadden we meer woningen gehad, en die hadden we vast ook allemaal verhuurd.”

Nu het nieuwe studiejaar gaat beginnen, zijn veel studenten in Nederland op zoek naar onderdak in de plaats waar zij hun opleiding gaan volgen. Aan studentenwoningen is echter een groot gebrek. Vastgoedadviseur Savills schat het tekort in Nederland op zo’n 38.000. En terwijl er de komende jaren ruim 18.000 studentenwoningen bijgebouwd gaan worden, verwacht Savills dat in het academisch jaar 2024-2025 nog altijd meer dan 30.000 studenten geen plek zullen hebben om te wonen.

Het gapende gat tussen vraag en aanbod heeft de markt aantrekkelijk gemaakt voor commerciële partijen en investeerders, zowel uit binnen- als buitenland. Zo heeft het Belgische vastgoedfonds Xior dit jaar al 204 miljoen euro geïnvesteerd in de aankoop van in totaal 1.301 studentenwoningen in Amsterdam, Utrecht, Maastricht en Enschede. Campus Diemen Zuid is sinds 2015 in handen van het Amerikaanse Greystar.

Foto Daniel Niessen

Aan studenten valt te verdienen, hebben investeerders ontdekt. Savills berekende dat het bruto aanvangsrendement voor studentenwoningen in twee jaar tijd van 7 naar 6 procent is gedaald – hoe lager dat percentage, hoe veiliger de belegging en hoe groter de potentie. Er wordt op grote schaal geïnvesteerd: volgens Savills werd er in 2016 500 miljoen euro in studentenhuisvestingen gestoken.

Met de komst van commerciële partijen is het aanbod van studentenkamers veranderd. Grote complexen met kleine kamers en gedeelde voorzieningen maken steeds meer plaats voor zelfstandige studio’s – met een eigen voordeur of opgang, aparte keuken en badkamer, zoals in Campus Diemen Zuid. Volgens het landelijk Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences) is het percentage zelfstandige studentenwoningen in 2017 toegenomen tot 34 - 2 procentpunt meer dan in 2016.

Dat marktpartijen zo veel zelfstandige kamers neerzetten, is omdat daar veel vraag naar is. Volgens topman Wouter van den Eijnden van investeerder IC, dat zo’n 1.800 zelfstandige studio’s in Nederland bezit en verhuurt, is er „een grote mismatch tussen de vraag naar kwalitatief goede studentenwoningen en het aanbod, bleek uit ons eigen marktonderzoek. We zijn niet de enige die daarop zijn ingesprongen.”

Twee factoren spelen een grote rol in de veranderde vraag: aan de ene kant de grote toename van internationale studenten, aan de andere kant de afschaffing van de basisbeurs in 2015 en de invoering van het bindend studieadvies. „Het aantal internationale studenten is verdubbeld, en zij stellen andere eisen aan kamers. Ze willen meer comfort en meer privacy”, zegt Bas Wilberts, hoofd ‘alternatieve investeringen’ van Savills. Nederlandse jongeren blijven intussen vaker en langer thuis wonen. „Als ze dan op kamers gaan, willen ze iets goeds hebben”, zegt Van den Eijnden. „En omdat ze thuis kunnen wonen, hebben ze iets te kiezen.”

Lees ook over dubieuze kosten bij huisvesting: Inloggen bij je huisbaas voor ruim 200 euro

Sturen op huurtoeslag

Maar volgens huurdersvereniging de Woonbond is er nog wat anders aan de hand: de marktpartijen creëren de vraag naar zelfstandige studentenwoningen zelf. „Ze zeggen dat ze inspelen op de vraag naar zelfstandige kamers, maar studenten kunnen dat alleen maar betalen omdat ze huurtoeslag krijgen”, aldus beleidsmedewerker Erik Maassen.

Marktpartijen hanteren een prijsbeleid waarbij ze sturen op huurtoeslag, zegt Maassen. Huurtoeslag wordt sinds de jaren negentig op een aantal uitzonderingen na alleen nog verstrekt aan bewoners van zelfstandige kamers. Voor studenten (en anderen) jonger dan 23 is de grens om voor huurtoeslag in aanmerking te komen een maandelijkse huur van 417,34 euro. Ben je ouder dan 23, dan is de grens 710,68 euro.

Op bijvoorbeeld de site van Holland2Stay, een verhuurmakelaar van studentenkamers in onder meer Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven, staan ruim vijfhonderd van de in totaal meer dan 1.900 eenpersoonskamers te huur met een maandprijs van net onder de 710 euro – een aandeel van 26 procent. Holland2Stay wil niet zeggen of deze prijzen bewust onder de huurtoeslaggrens worden gehouden.

Volgens Maassen van de Woonbond bieden commerciële partijen hun kamers voor prijzen onder de huurtoeslaggrens aan om zo te profiteren van schaalgrootte. „Ze willen niet per kamer zo veel mogelijk geld innen, maar op zo groot mogelijke schaal kamers verhuren en zo maximaal gebruikmaken van de huurtoeslag.”

Foto’s Daniel Niessen

Cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Landelijke Studentenmonitor laten zien dat er de laatste jaren inderdaad meer studenten huurtoeslag ontvangen; van 60.000 in 2007 naar 95.000 in 2016. In een interdepartementaal rapport uit 2016 concluderen ambtenaren dat „de toename van het aantal studenten in de huurtoeslag deels te verklaren is door een structurele toename van het aantal zelfstandige studentenwoningen” en dat „verhuurders in hun aanbod rekening houden met de grenzen van de huurtoeslag. Dit is de afgelopen jaren bijvoorbeeld zichtbaar geworden bij studentenhuisvesters.”

Ontwikkelaars en verhuurders ontkennen de huurtoeslag mee te nemen in hun prijsbeleid, al negeren ze de subsidie niet compleet. Bij Campus Diemen Zuid liggen de huurprijzen van bijna alle kamers onder de toeslaggrens van 710 euro, bij IC allemaal. „Al onze kamers hebben een oppervlakte waardoor ze sowieso een kale huurprijs onder de 710 euro hebben, dus daar speelt de huurtoeslag geen rol”, zegt Van der Eijnden van IC. „Bij kamers die qua huur rond de 400 euro liggen, stellen we de prijs net onder de grens van 410 euro zodat de huurders wel toeslag kunnen ontvangen.”

Ardin Mourik, directeur van Kences, heeft „nog nooit gehoord van investeerders die de huurtoeslag als een reden zagen om in studentenhuisvesting te stappen”, zegt hij. „Maar ze vinden het wel een prettige bijkomstigheid.” Volgens Bas Wilberts van Savills speelt de huurtoeslag wel degelijk een rol: „Investeerders zullen altijd een kosten-batenafweging maken. Ook de huurtoeslag wordt meegewogen. Als die wegvalt, wordt de betaalbaarheid van het project een groter risico.”

Lees ook: Huurprijzen middelgrote steden harder gestegen

Politiek gevoelig

Studenten krijgen relatief gezien maar weinig huurtoeslag – in 2013 gemiddeld tussen de 1.000 tot 1.500 euro per jaar, terwijl het landelijk gemiddelde dat jaar op 1.910 euro per jaar lag, blijkt uit de meeste recente cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat jaar ging van het totale huurtoeslagbudget van 2,4 miljard euro ongeveer 100 miljoen naar studenten. Het aantal studenten dat huurtoeslag ontvangt is weliswaar gestegen, maar het percentage van het totale bedrag aan huurtoeslag dat naar studenten gaat is tussen 2007 en 2013 afgenomen, aldus het ministerie.

„Het is dubbel”, reageert Maassen van de Woonbond. „Er zijn grote tekorten aan studentenkamers, dus als er dankzij de huurtoeslag meer betaalbare studentenwoningen gebouwd worden, dan is dat prima. Maar het moet niet zo zijn dat de huurtoeslag zo hard stijgt dat er daarna wordt geroepen dat er gekort moet worden op het huurtoeslagbudget.”

Foto Daniel Niessen

Als studenten van de huurtoeslag worden uitgesloten, kan dat een besparing van zo’n 5 procent opleveren, zo laat het ministerie weten – omgerekend een bedrag van 170 miljoen euro. Het aanpassen van de huurtoeslag is in Den Haag al jaren onderwerp van gesprek, maar ligt politiek gezien gevoelig. In het regeerakkoord van Rutte III is alleen afgesproken dat de eigen bijdrage (de basishuur) van de huurtoeslag vanaf 2019 wordt gekoppeld aan de huurprijsontwikkeling; iets wat in vier jaar 335 miljoen euro moet gaan opleveren. Daartegenover staat dat de huurtoeslag langzamer wordt afgebouwd voor mensen die verhuizen naar een woning met een huur boven de toeslaggrens en zo van het ene op het andere moment geen recht meer hebben op de subsidie.

Mourik verwacht dat de stijging van het aantal studerende toeslagontvangers niet voor problemen zal zorgen. Volgens hem is ook de vraag naar onzelfstandige kamers gestegen. „Je ziet dat corporaties zich met de komst van commerciële partijen meer op onzelfstandige kamers gaan focussen, want ook daar is een tekort aan. Er blijven simpelweg veel studenten bijkomen die juist een kamer met huisgenoten willen.”

    • Sam de Voogt