Wie betaalt er als je huis verzakt?

Paalrot en ‘negatieve kleef’Bij ruim een half miljoen huizen is er risico op funderingsproblemen. Herstelkosten kunnen oplopen tot 100.000 euro. In de Goudse Crabethstraat verzakken panden met kapotte funderingen. Wie betaalt het herstel?

Scheuren in de muren van huizen in de Crabethstraat in Gouda. Foto Rien Zilvold

Het huis van Ruud en Dunja Berretty is niet alleen hun huis. Het is de plek waar ze 42 jaar geleden besloten hun gezin te stichten, waar ze hun kinderen op zagen groeien én het was hun pensioen. Wás, zegt Ruud, „want dat is nu over”.

Ruud en Dunja wonen aan de Crabethstraat, die je zo instapt als je het station van Gouda aan de zuidzijde verlaat. De huizen zijn er rond het einde van de negentiende eeuw gebouwd, toen de komst van het station de omgeving interessant maakte.

Veel huizen in de straat zijn inmiddels gerenoveerd, of gesloopt en vervangen. Zo niet nummer 27, het huis van de Berretty’s. Zij wonen, net als hun buren op de nummers 13 tot en met 39, nog in een originele woning. Hun oude huizen dissoneren met het moderne soort rode bestrating voor de deur dat je veel in nieuwbouwwijken ziet.

De straat is twee jaar geleden vernieuwd, en sindsdien is het mis. Acht aaneengesloten panden zakken nu met wel 4 centimeter per jaar. De oorzaak: kapotte funderingen, door verzwakte palen en verstoorde ondergrond.

De huizen zijn onverkoopbaar. „We wilden het verkopen, kleiner gaan wonen en van het restbedrag van onze oude dag gaan genieten”, zegt Ruud Berretty. „Dat gaat nu niet meer. Een verschrikkelijke streep door de rekening.”

Nederland heeft zo’n 550.000 huizen waar funderingsproblemen kunnen optreden; 400.000 ervan staan op houten palen, 150.000 zijn gebouwd op staal (op een voet van steen of beton).

Wat is negatieve kleef? Deze korte animatie legt het uit.

Houten palen kunnen het begeven doordat ze zijn aangetast door bacteriën of paalrot, of er kan zich negatieve kleef voordoen: het verschijnsel waarbij de palen als het ware door inzakkende grond naar beneden worden gezogen. Dat kan gebeuren doordat het grondwaterpeil daalt, door droogte of doordat de belasting van de grond toeneemt omdat de straat is opgehoogd.

Funderingsherstel is duur – gemiddeld 50.000 tot 100.000 euro – maar huiseigenaren houden er nauwelijks rekening mee, blijkt uit onderzoek van NRC en Reporter Radio. Ze sparen er niet voor en verwachten (financiële) bijstand van de gemeente. Die heeft immers zorgplicht. Maar de meeste gemeenten vinden een kapotte fundering de verantwoordelijkheid van de huiseigenaar. Als zich dan problemen voordoen, kunnen bewoners en gemeente tegenover elkaar komen te staan – zoals in Gouda.

Van de funderingen in de Crabethstraat was al vóór 2016 bekend dat er problemen waren. Alleen: die waren verholpen. In 1994 was grootschalig herstel gepleegd. „De gemeente vertelde ons toen precies wat we moesten doen”, zegt Berretty. „En van de herstelkosten van 60.000 gulden werd de helft gesubsidieerd.”

In de bouw geldt dat een huis met een nieuwe of herstelde fundering minstens vijftig jaar moet blijven staan. Maar in de Crabethstraat begonnen de problemen dus na 22 jaar opnieuw.

De muur piept

Als de gemeente in april 2016 straat en riool wil opknappen, zijn de bewoners nog opgetogen. „De straat zou immers verbeterd worden”, zegt Jan Dogterom, die op nummer 17 woont. Maar de werkzaamheden zijn amper begonnen, of de woningen staan te trillen. Dogterom rukt een paar keer hard aan de eettafel: „Zo hard stond het hier te schudden. De schilderijen vielen nog net niet van de muur.”

De werkzaamheden gaan verder. Als ze twee maanden later zijn afgerond, ziet Dogterom de gemeentelijke projectleider nerveus door de straat lopen. „De huizen zijn aan het verzakken, zei hij. En sneller dan verwacht.”

De panden vertonen de eerste tekenen van schade. „Onze vloer was altijd al scheef”, zegt Berretty. „Maar als je er nu een knikker op legt, rolt die een stuk harder.”

Dogterom en zijn vrouw horen de muur bij de uitbouw piepen. Die staat op een nieuwere fundering. „Het leek wel een muis. Je kon daarna het gruis op de grond horen vallen.” De scheuren in de muur lopen van het plafond tot de vloer. Het slot in de voordeur moet vervangen worden – het huis is zo scheefgezakt dat die niet meer sluit.

In november 2016 houdt de gemeente een bijeenkomst. Elf bewoners gaan erheen. Daar treffen ze bijna net zoveel mensen van de gemeente, een ingenieursbureau en de verzekeraar. „Toen kreeg ik het gevoel dat ze zich ernstige zorgen maakten”, zegt Dogterom.

Ernstige pech

De gemeente draait er niet omheen: de bewoners hebben ernstige pech. Hun grenen palen zijn aangetast door een bacterie. De fundering moet vervangen worden – kosten: 50.000 euro per huis. Maar de werkzaamheden, die waren perfect verlopen. „En dus waren wij zelf verantwoordelijk voor het herstel”, zegt Dogterom.

De bewoners leggen zich er niet bij neer. Het kan toch geen toeval zijn dat de huizen precies gingen verzakken vanaf het moment dat de werkzaamheden begonnen? Ze huren een funderingsexpertise bureau in voor een second opinion. Dat concludeert in mei 2017 dat de palen inderdaad zijn aangetast door een bacterie, maar dat dit niet de enige oorzaak van de verzakking kan zijn. Ook de werkzaamheden moeten een rol hebben gespeeld. Trillingen, een daling van het grondwaterpeil door het werk aan het riool en de verhoging van de straat hebben voor een extreme negatieve kleef gezorgd. Kortom: ook de gemeente is verantwoordelijk voor de verzakkingen.

Maar al zou Gouda aansprakelijkheid erkennen, wat niet gebeurt, dan heeft het geen geld voor een oplossing. De gemeente heeft bijna veertig jaar onder financiële curatele van het Rijk gestaan, mede door hoge kosten voor herstel van wegen die waren weggezakt in de veenbodem. De verzekeraar van de gemeente heeft evenmin zin om funderingsherstel te betalen.

Veel bewoners kunnen het geld ervoor echter niet ophoesten. Zeker niet als een rondgang bij bouwbedrijven oplevert dat de schade niet 50.000 euro per huis bedraagt, maar ruim 125.000 euro. „Ik lig er wakker van”, zegt Berretty.

‘Aalmoes’

In januari 2018 doet de gemeente toch een handreiking: 10.000 euro. Maar dan moeten de bewoners wel afzien van verdere aanspraken. „Een aalmoes”, zegt Dogterom. „Onze huizen zijn volgens voorzichtige schattingen al 4 procent in waarde gedaald.”

Pas als de gemeente meer dan de helft van de kosten vergoedt en een financiële regeling mogelijk maakt voor armlastige buren, is hij tevreden, zegt Dogterom. Hij hoopt op een tegemoetkoming van ongeveer 85.000 euro. Anders sluit hij een gang naar de rechter niet uit.

Berretty wil vooral dat de fundering zo snel mogelijk hersteld wordt. „Laten we dat eerst doen, en dan zien we wel wat we krijgen.” Maar ook dat is lastig, omdat één buurman categorisch weigert mee te werken. Dat is wel nodig bij funderingsherstel, dat alleen voor de hele straat ineens kan worden uitgevoerd.

De gemeente komt op 26 juli met een definitief bod. Dogterom en Berretty wachten het af. De gemeente hoeft niet alles te betalen, vinden ze. „Herstel is ook kwaliteitsverbetering”, zegt Dogterom. Zijn huis wordt meer waard, redeneert hij. Berretty: „De gemeenschap zou niet onze problemen hoeven op te lossen. Maar in dit geval hadden we 0 procent invloed op de gang van zaken. Dan is het raar als we 100 procent moeten betalen.”

Luister ook de uitzending van Reporter Radio van zondag 22 juli over dit onderwerp terug.

Correctie (24 juli 2018): In een eerdere versie stond vermeld dat ’150.000 woning op stalen funderingen’ problemen hebben. De officiële benaming is ‘fundering op staal’, dit houdt in dat de woning is gebouwd op een iets verbrede voet van steen of beton. Dit is aangepast.

    • Sam de Voogt