Opinie

    • Menno Tamminga

Zijn huizen prooi van nieuwe speculanten?

Huizen golden altijd als lokale bezittingen. Maar de afgelopen jaren is alles anders geworden. Huizen krijgen nu vergelijkbare kenmerken als aandelen, die een graadmeter zijn van optimisme en speculatie.

Huizenprijzen zijn de beste graadmeters van economisch optimisme en van speculatie. Dat eerste is van alle tijden. En u boft, want op dit moment kent het optimisme geen grenzen. Het verrast zelfs de onderzoekers van het Sociaal en Cultureel Planbureau. In het eerste kwartaal van dit jaar telde het SCP voor het eerst in tien jaar meer optimisten dan pessimisten.

Nederland zit in een economische hoogconjunctuur met meer dan 3 procent groei. De uitbundige groei valt ook nog eens samen met een excessief lage rente. Mensen voelen stijgende inkomens, ze zien lage financieringslasten, dus hoppa: kopen dat huis. Makelaars klagen nu over een tekort aan huizen om te verkopen. Je kunt ook redeneren: kennelijk zijn de meeste huizenbezitters tevreden met waar ze wonen. Prima. Maar nee, zo werkt de ‘moderne’ economie niet. Dynamiek is alles en handel is handel, ook in woonhuizen.

Zo komen we op het tweede deel uit de openingszin: de speculatie. Huizenprijzen zijn zo’n kekke indicator van speculatie omdat niet alleen de kopers meedoen, maar ook hun financiers. Dat zijn doorgaans banken. De meeste mensen lenen immense bedragen voor hun droomhuis. Zonder de brandstof van dat geld komt de huizenmarkt niet in een hogere versnelling richting oververhitting. Banken zijn geen rem, ook zij zijn juist gretig.

Het speculatieve karakter van huizen heeft een nieuwe internationale dimensie gekregen, blijkt uit een studie van economen van het IMF, het Internationaal Monetair Fonds. Het IMF wijst op twee trends: huizenprijzen in steden met een (financiële) centrumfunctie stijgen veel harder dan in de omringende gebieden. En de huizenprijzen in die centra lijken ook nog eens veel sterker met elkaar verbonden.

Huizen golden altijd als lokale bezittingen. Prijzen werden lokaal bepaald. Vestigingsregels beperkten de verhandelbaarheid. De uitzonderingen, zoals Londen, New York en Hongkong, klassieke magneten voor rijke buitenlanders, waren de uitzonderingen die de regels bevestigden.

Maar de afgelopen jaren is alles anders geworden. De halve wereld lijkt wel rijk geworden en die vermogensaccumulatie zoekt zijn weg. Naar de stadscentra. En het buitenland.

Lees ook Beleggers maken steden wereldwijd onbetaalbaar

Huizen krijgen dankzij deze impulsen vergelijkbare kenmerken als aandelen, nog zo’n graadmeter van optimisme en speculatie. Een van de inzichten van de Amerikaanse superbelegger Warren Buffett is dat aandelen anders zijn dan gewone goederen. Als gewone spullen opeens goedkoper worden, zoals in de uitverkoop, willen mensen er meer van. Als aandelen goedkoper worden, zoals in een beurskrach, willen mensen ze juist niet hebben. Ze vérkopen. Het tegenovergestelde zie je bij stijgende koersen: gretige kopers verdringen zich uit angst om de hausse mis te lopen.

Eén verschil is er wel: banken lenen particulieren niet zoveel geld om aandelen te kopen als zij bij huizen doen.

De gevolgen van overvloedige financiering en grensoverschrijdende aankopen zijn al langer bekend van de kantorenmarkt. In en om Amsterdam kon je de laatste decennia aan de prijzen en het paspoort van de kopers zien waar de gretigste bankiers en beleggers zaten. Zij joegen de markt omhoog. In de jaren zeventig van de vorige eeuw deden de Britten dat. In de jaren tachtig de Zweden. Daarna kwamen de Duitsers. Nu komen van alle kanten de kopers op de Zuidas af.

Daarom doen bezorgde instellingen als het IMF en centrale banken onderzoek naar huizenprijzen. Op de kantorenmarkt gingen excessieve prijsstijgingen die van land naar land oversprongen vaak vooraf aan bankendebacles en crisis.

Menno Tamminga schrijft op deze plaats elke dinsdag over ondernemingsbeleid en economie.
    • Menno Tamminga