Beleggers maken wereldwijd steden onbetaalbaar

Vastgoedmarkten Van Sydney tot Toronto en van New York tot Amsterdam: over de hele wereld drijven beleggers de prijzen in grote steden op. Al was het maar om een veilig heenkomen te hebben als het thuis fout gaat.

Flatgebouwen in Toronto. Ook in Canadese steden als Toronto en Vancouver is de huizenmarkt oververhit. Foto Bloomberg

De sterk stijgende woningprijzen in Nederland, en dan vooral in Amsterdam, maken deel uit van een mondiaal verschijnsel. Woningmarkten gedragen zich wereldwijd steeds meer hetzelfde. Dat vormt een risico voor de internationale economie en kan ertoe bijdragen dat een vastgoedcrisis in één land andere landen besmet.

Dit concludeert het Internationale Monetaire Fonds (IMF) in een onderzoek naar de internationale vastgoedmarkten dat dinsdagmiddag is vrijgegeven. Het is onderdeel van een halfjaarlijkse diagnose van de internationale financiële stabiliteit die volgende week in zijn geheel wordt gepubliceerd. Dat is aan de vooravond van de halfjaarlijkse vergadering van het IMF in Washington.

Uit het onderzoek blijkt niet alleen dat de vastgoedmarkten wereldwijd hechter verbonden zijn. De trend dat de prijzen in Amsterdam sterker stijgen dan in de rest van het land, blijkt eveneens niet uniek. Prijzen stijgen sterker in de grote steden. En de prijzen van de duurste woningen stijgen daar weer sneller dan die van goedkopere huizen. In veertig Amerikaanse steden was de duurste tien procent van de woningen in de jaren negentig drie maal zo prijzig als de goedkoopste tien procent. Nu is die factor opgelopen tot zes.

Lees ook over de jaarvergadering van het IMF afgelopen oktober: Kompas van de wereldeconomie is defect

Economische groei, lage rente

Reden voor het synchroon lopen van huizenmarkten is allereerst het feit dat de economie wereldwijd aantrekt en dat vastgoedmarkten daar overal hetzelfde op reageren. In 2017 versnelde de economische groei in 122 landen, samen goed voor driekwart van de wereldeconomie. Ook is in veel landen het rentebeleid nog steeds erg soepel, hetgeen de kredietverlening aanwakkert. Niet alleen particulieren, maar ook internationale beleggingsfondsen kopen vaak vastgoed met geleend geld. Omdat de rentes zo laag zijn, is onroerend goed een alternatief voor investeerders die op zoek zijn naar het laatste beetje rendement.

Het IMF noemt Amsterdam, naast Melbourne, Sidney, Toronto en Vancouver als steden waar professionele investeerders oprukken. In een aparte publicatie stelde de Zwitserse bank UBS, een van de belangrijkste vermogensbeheerders ter wereld, op dinsdag dat de Nederlandse hoofdstad de komende jaren de hoogste vastgoedrendementen van de EU mag verwachten: jaarlijks 7,8 procent tegen een EU-gemiddelde van 5,8 procent.

Ook de toenemende verbondenheid van nationale financiële systemen, met name banken, draagt volgens het IMF bij aan de synchronisatie van de vastgoedmarkten. Financiering springt zo veel makkelijker de grenzen over. Opmerkelijk is bijvoorbeeld de gelijktijdige ontwikkeling van huizenprijzen in Amsterdam en Jakarta, die verklaard kan worden uit de financiële banden tussen Nederland en Indonesië.

De mondiale synchrone trend is opmerkelijk, omdat vastgoedmarkten voorheen vooral luisterden naar lokale omstandigheden. Woningen zijn zogenoemde non-tradeables: anders dan goederen en diensten zijn ze gebonden aan de grond, en kunnen ze niet worden verplaatst naar gebieden waar de vraag groter is. Nu hoeft de woning niet langer de grens over, maar doet de eigenaar dat.

Woning is nu ‘investeringsgoed’

Zo is de woning in de grote stad niet langer alleen een ‘residentieel goed’ voor de lokale bevolking, maar ook een ‘investeringsgoed’ voor beleggers wereldwijd. Zo kan een vraagschok bij investeerders overal een prijsstijging veroorzaken. En kan alles tegelijk dalen als het animo verdwijnt.

Investeerders hebben een voorliefde voor dure panden. Volgens het IMF heeft dat drie redenen. Allereerst is er over duurdere woningen meer informatie beschikbaar, hetgeen de informatie-achterstand van een buitenlandse belegger ten opzichte van lokale partijen verkleint. Wie, als tweede, anoniem wil blijven, kan beter een heel duur pand kopen dan meerdere goedkopere. Dat valt minder op. En ten derde speelt ook ‘toekomstige migratie’ een rol. Rijke buitenlanders die een veilige haven zoeken voor als het in het thuisland fout gaat, houden er rekening mee dat zij daadwerkelijk in hun investering gaan wonen. Dat pand zal dan aan hun voorwaarden moeten voldoen. Het IMF veronderstelt dan ook een grotere mondiale samenhang in de prijsbewegingen in het duurste segment.

Nu er sprake is van grotere internationale verbondenheid, nemen de risico’s ook toe. Als banken bijvoorbeeld in eigen land een financiële schok doormaken, kunnen zij de kredietverlening in het buitenland terugschroeven, hetgeen dan ten koste gaat van de vastgoedmarkt aldaar. Het IMF stelt wel dat nationale autoriteiten niet machteloos zijn. Als zij hun eigen banken goed in de gaten houden, kunnen ze helpen voorkomen dat hun woningmarkt ontspoort.

Lees ook het vragenstuk over de hausse op de Nederlandse huizenmarkt
    • Maarten Schinkel