Is Zuidoost de nieuwe Zuidas?

Kantorenlocatie Amsterdam Zuidoost, daar was het onveilig en stond in 2014 een kwart van de kantoren leeg. En nu? De leegstand is nog maar 5,5 procent, bedrijven dringen om er te huren. „Dit wordt het Harlem van Amsterdam.”

De Oliphant (21.000 vierkante meter) is volgend jaar af. Foto Joris van Gennip

De roti-rol verkoopt het best. De zakenmannen en -vrouwen die tussen de middag uit hun torens afdalen zijn er dol op, zegt ondernemer Sultan Ahmad. Zijn zaak, Toko De Poort op het Bijlmerplein, levert ook lunch op kantoor. Elke vrijdag gaat er een stapel roti-rollen richting ING, vertelt Ahmad.

Het is lunchtijd, in zijn zaak in Amsterdam Zuidoost staat een rij mensen geduldig te wachten. Achter de toonbank bereiden twee man de bestellingen, Ahmad maakt snel de tafeltjes schoon. Al vijftien jaar baat hij deze toko uit, vertelt hij. In de beginjaren hingen er nog „rare mensen” op straat. Twee keer stond er zelfs een overvaller binnen, met een mes. Maar nu is het hartstikke veilig in de Bijlmer, is de ervaring van de ondernemer. En, ook belangrijk: „Het wordt alleen maar drukker.”

Ahmad heeft er door de jaren heen veel concurrentie bij gekregen. Hij gebaart naar de overkant, naar Urban Salad, waar klanten hun eigen slaatje kunnen samenstellen. Bij Backwerck, twee deuren verder, verkopen ze broodjes en smoothies. Om de hoek bij Lebkov kun je terecht voor een flat white, desgewenst met sojamelk. De eerste twee zitten ook op de Zuidas, het chique zakendistrict in Amsterdam. Binnenkort opent Lebkov er ook een filiaal.

Maar de concurrenten deren Ahmad niet. Met al die gevulde kantoren die hen omringen zijn er meer dan genoeg klanten voor iedereen.

Lange tijd is dat niet vanzelfsprekend geweest. Amsterdam Zuidoost was een opeenhoping van lege vierkante meters, een onbemind aanhangsel aan de stad. In 2014 stond nog bijna een kwart van de kantoorruimte leeg. Een metroritje verderop, op de Zuidas, was de leegstand in dat jaar maar 7 procent.

De Bijlmer stond bekend als gevaarlijk. Werknemers werden vanuit de stad met pendelbusjes van en naar kantoor gebracht, zegt Olivier Verburg, verantwoordelijk voor Amsterdam bij vastgoedadviseur Colliers. Verburg heeft zelf in zo’n busje gezeten, toen hij nog een bijbaan had in Zuidoost, alweer ruim tien jaar geleden. Het station werd buiten kantoortijden gezien als onveilig. „Ze zijn allang niet meer nodig, maar de perceptie van onveiligheid is lang blijven hangen.” 

Hoe anders is dat nu. Amsterdam Zuidoost is uitgegroeid tot een magneet voor bedrijven en vastgoedbeleggers. De leegstand is spectaculair gedaald naar 5,5 procent, blijkt uit de cijfers van JLL. De totale waarde van de jaarlijkse vastgoeddeals is juist omhoog geschoten, naar ruim 450 miljoen euro vorig jaar.

Na de crisis is de leegstand gemiddeld overal afgenomen: landelijk is die gedaald naar zo’n 11 procent, van 13 procent in 2014. Maar Zuidoost springt eruit. Inmiddels kan het zich wél meten de Zuidas, de duurste kantorenlocatie van Nederland.

Minder prestigieus

Want wat bleek, tijdens de crisis: Zuidoost heeft zo z’n voordelen. Neem de huurprijs. Een kantoor op de Zuidas leek ineens wel héél duur. En nog steeds. Een vierkante meter kost daar zo’n 400 euro per jaar, in Zuidoost is een huurder ongeveer de helft kwijt. Nog altijd heeft de Zuidas meer prestige, vandaar. Voor bijvoorbeeld grote advocatenkantoren, die daar op een kluitje bij elkaar zitten, is dat belangrijk. Veel andere bedrijven kijken inmiddels verder.

De Zuidas is de duurste en meest gewilde locatie van Nederland. Lees ook: Azen op het beste stukje Zuidas

Ook op andere cruciale punten kan Zuidoost de competitie uitstekend aan. Neem de bereikbaarheid. Amsterdammers uit andere stadsdelen vinden de Bijlmer ver weg, niet te doen op de fiets. Maar een multinational of buitenlandse belegger ziet een station waar de hele dag treinen en metro’s af en aan rijden en maarliefst vier snelwegen die het gebied omcirkelen, de A1, A2, A9 en de ring A10. In een kwartier sta je op Schiphol.

Toen de crisis nog maar net begonnen was, zag een aantal vastgoedbeleggers dit ook. Zij zijn lege, verouderde kantoren gaan opknappen, in de hoop dat bedrijven ze dan wel wilden huren. Vastint, het vastgoedbedrijf van Ikea, nam het gigantische kantorencomplex Atlas Arena van 76.500 vierkante meter onder handen. Bedrijven als De Bijenkorf, Adidas en American Express trokken erin. De Duitse vastgoedbelegger Deka heeft de Oval Tower van zo’n 25.000 vierkante meter opgelapt. Onder meer Deutsche Bank werd huurder.

Deze beleggers waren „de voorlopers”, zegt Olivier Verburg van Colliers. Succes was nog helemaal niet gegarandeerd. Inmiddels zijn veel meer kantoren aangepakt. Niet allemaal zijn ze kantoor gebleven, sommige probleemtorens zijn nu een hotel. Zo werden de 21.000 lege vierkante meters van de Arena Towers verbouwd tot een Holiday-Inn met 443 kamers. Het resultaat werkt twee kanten op: minder leegstand, meer leven.

Hoofdkantorenpotentieel

Niet alleen hebben meer huurders zich in Zuidoost gevestigd, het zijn ook andere huurders. Het imago was voorheen „best heel negatief”, zegt Daphne Pronk, verantwoordelijk voor de verhuuractiviteiten in Amsterdam bij JLL. Een plek om je back-office te vestigen, de IT-afdeling, de administratie. „Het was geen locatie om klanten te ontvangen.” Voor bedrijven die hun hoofdkantoor als een visitekaartje beschouwen, was Zuidoost lange tijd minder interessant. „Dat is enorm veranderd”, zegt Pronk.

Zuidoost heeft hoofdkantorenpotentieel. Veruit het grootste is dat van ING. De bank heeft al heel lang kantoren in Zuidoost, maar de top zat tot 2012 op de Zuidas. Na de staatssteun verhuisde het bankbestuur naar een bestaand ING-pand in Zuidoost. Volgend jaar verhuist de bank opnieuw, nu naar een moderne „campus”, zoals ING het noemt, verderop.

„Iedereen dacht: ING gaat weer naar de Zuidas”, zegt Jeroen Lokerse, directeur van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in Nederland. Maar niet dus. ING wil hoofdkantoor houden in „een levendig gebied”, verklaart een woordvoerder de keuze, „middenin de maatschappij”.

‘Trendy, multicultureel’

Zuidoost wordt „het Harlem van Amsterdam”, voorspelt Lokerse, die overloopt van enthousiasme. „Trendy, multicultureel.” Zijn eigen kantoor is gevestigd in een toren op de Zuidas, waar veel van hetzelfde type bedrijven zitten en nauwelijks mensen wonen. „Als je hier rondloopt, weet je dat je in Nederland bent. Daar heb je het gevoel dat het ook Londen of New York zou kunnen zijn.”

In Zuidoost wordt ook gewoond en geleefd. Mensen laten hun hond uit, er komen hardlopers voorbij. Die vermenging wordt alleen maar groter. Olivier Verburg van Colliers wijst op de ontwikkeling van het Urban Interactive District naast de Amsterdam ArenA, waar straks alles door elkaar zit: kantoren, huizen, horeca, een hotel en een theater. De levendigheid is ook voor de Zweedse bank Handelsbanken een reden om komende zomer van Schiphol naar Zuidoost te verhuizen. Er hangt „een goede vibe”, zegt de woordvoerder.

Die vibe is vooral voelbaar rond het station. Verderop, richting ziekenhuis AMC, waan je je minder in een metropool, eerder op een doorsnee bedrijventerrein. Maar ook dáár trekt het aan, zien de vastgoedadviseurs. Zo is het leegstaande hoofdkantoor van het failliete V&D recent weer opgevuld, met flexwerkplekken.

In het gewilde gebied rond het station „droogt het aanbod op”, zegt Daphne Pronk van JLL, zeker voor grote huurders. Een van de weinige opties is de Oliphant, zegt ze, een gebouw van zo’n 21.000 vierkante meter, dat momenteel wordt verbouwd. De Singaporese belegger First Sponsor Group kocht het gebouw in 2016, nadat het al eigenaar was geworden van verschillende andere locaties in Zuidoost.

First Sponsor Group is ook eigenaar van het Holiday Inn in Zuidoost. Topman Neo Teck Pheng wilde het hebben nadat hij er een keer geslapen had, vertelt hij in dit artikel.

Terwijl de huur in Zuidoost inmiddels gestaag stijgt, is aan de andere kant van de stad alweer een nieuwe magneet aan het ontstaan: Amsterdam Sloterdijk. Daar zijn de huren nog wat lager en is de leegstand nog wat hoger. Netflix heeft zich er vorig jaar gevestigd, en het voormalige hoofdkantoor van KPN is recent omgetoverd tot hotel. Het kan niet lang duren of Sloterdijk heeft ook een saladebar.

Toko De Poort zit al vijftien jaar in Zuidoost. Foto Joris van Gennip
Lebkov is een van de vele zaken die de laatste jaren is geopend. Foto Joris van Gennip
Foto Joris van Gennip

    • Teri van der Heijden