Rechter over Funda: wel monopolie, geen misbruik

Makelaarsvereniging VBO vond dat Funda het aanbod van concurrent en aandeelhouder NVM voortrok. De rechter ging niet mee in die redenering.

Schermafbeelding van de website van Funda, die maandelijks 36 miljoen keer bezocht wordt.

Huizensite Funda maakt geen misbruik van haar machtspositie om makelaars die niet bij makelaarsvereniging NVM zijn aangesloten te benadelen. Dat heeft de rechtbank van Amsterdam besloten in een rechtszaak die de brancheorganisatie van makelaars en taxateurs VBO had aangespannen tegen de huizensite.

De zaak sleept al jaren voort. Funda, opgericht door de NVM, biedt sinds 2008 naast NVM-huizen ook woningen aan van VBO-makelaars en van VastgoedPro. Het viel VBO op dat in de zoekresultaten op Funda de huizen van NVM-makelaars steevast bovenaan eindigden. VastgoedPro en VBO betalen ook tot ruim zes keer meer voor een plaatsing van een huizenadvertentie. Dat verschil kan per huis oplopen tot vijf tientjes. Daarnaast krijg je als consument van de NVM-leden op Funda een heel uitgebreide pagina te zien waarop ze zich profileren, bij concurrenten gebeurt dat niet.

Funda groeide uit tot de ‘gouden gids’ voor de woningzoeker: Funda zet de deur op een kier, maar niet van harte

Kortom, Funda trekt NVM-makelaars voor en dat is oneerlijk, zo betoogde VBO in de rechtszaak die in 2012 werd aangespannen. De huizensite heeft sinds haar oprichting in 2001 immers praktisch een monopoliepositie verworven als het gaat om de publicatie van huizenaanbod in Nederland. Funda bracht daartegenin dat het logisch was dat aandeelhouder NVM “wat extraatjes” krijgt. Maar toen de Autoriteit Consument & Markt (ACM) in 2016 ook vond dat alle makelaars gelijke toegang zouden moeten krijgen tot de site, plaatste de huizensite het NVM-aanbod niet langer automatisch bovenin.

Ongelijke behandeling is nog geen gevaar voor mededinging

Volgens de rechter heeft Funda weliswaar een monopolie op de huizenmarkt, maar vloeit daaruit niet automatisch voort dat de andere makelaars een slechtere concurrentiepositie hebben op de woningmarkt. Volgens de rechtbank staat Funda op zich in haar recht om handelspartners ongelijk te behandelen. Die “discriminatie” betekent vervolgens niet meteen in strijd met de mededinging. Ook vindt de rechter het belangrijk dat het niet gaat om mededinging op de huizenmarkt zelf, maar om de onderliggende markt, de woningmakelaardij.

VBO, die ook de proceskosten moet betalen, is het niet eens met de redenering van de rechtbank. Volgens de brancheorganisatie krijgen haar leden gemiddeld 16 procent minder aanvragen dan NVM-makelaars. Hans van den Heuvel, woordvoerder van VBO, laat in een reactie weten dat de organisatie het vonnis eerst goed gaat lezen. “We beraden ons nog of we tegen de uitspraak in hoger beroep gaan.”