Een lagere huur? Niet als het aan de corporatie ligt

Sociale huur De Woonbond wil dat corporaties de winst uit sociale huur gebruiken voor een huurverlaging. Volgens de corporaties is het niet zo simpel, want er moet ook worden geïnvesteerd. Vijf vragen over de kwestie.

Sociale huurwoningen van corporatie de Alliantie in de Pieter Lodewijk Takstraat in Amsterdamse Pijp. Foto Juan Vrijdag/ANP

Corporaties maken winst over de rug van armlastige huurders. Huurdersvereniging de Woonbond wond er donderdagochtend geen doekjes om, toen het een onderzoek naar buiten bracht over de inkomsten van woningcorporaties. De belangenvereniging pleit voor een huurverlaging van 10 procent in de hele sociale sector, omdat een half miljoen mensen „nauwelijks kunnen rondkomen naast het betalen van hun huur”, aldus woordvoerder Marcel Trip.

Onzin, reageerde corporatiekoepel Aedes. Volgens voorzitter Marnix Norder wordt elke euro die binnenkomt, ook weer geïnvesteerd. „Alleen niet altijd in huurverlagingen, want ook nieuwbouw en verduurzaming zijn belangrijk”, zegt hij.

Vijf vragen over deze kwestie.

1 Hoe komt de Woonbond aan zijn cijfers?

De huurdersvereniging heeft gekeken naar de verantwoordingsinformatie (dVi) die corporaties verplicht elk jaar moeten aanleveren. Daarbij zijn de meest recente beschikbare cijfers, die uit 2015 en 2016, geanalyseerd.

Over die periode blijken corporaties gemiddeld 23 procent van de huuropbrengst onder aan de streep over te houden, omgerekend 1.500 euro per huurwoning per jaar. In totaal hebben corporaties in 2016 3,3 miljard euro winst gemaakt, aldus de Woonbond. De gemiddelde huurprijs van een sociale huurwoning bedraagt 535 euro per maand.

Het getal van een half miljoen mensen dat „nauwelijks kan rondkomen” komt uit een onderzoek uit september vorig jaar van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Daaruit blijkt dat 490.000 mensen „een ontoereikend huishoudensinkomen voor de betaling van de netto huur en de meest noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud” hebben.

2 Hoe komt het dat corporaties zoveel verdienen?

De overheid voerde in 2013 de verhuurdersheffing in, een belasting voor corporaties die de staatskas moest spekken. Om de corporaties te compenseren voor deze nieuwe heffing, stond toenmalig minister Blok (Wonen, VVD) toe dat zij hun huren extra mochten verhogen, tot een paar procent per jaar bovenop de jaarlijkse verhoging vanwege inflatie. Die huurverhogingen leveren corporaties inmiddels meer op dan de verhuurdersheffing ze kost. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging, ingevoerd in 2013, heeft de inkomsten van corporaties doen stijgen.

Een ander effect van de verhuurdersheffing is dat corporaties efficiënter zijn geworden en op hun uitgaven hebben bezuinigd, meldde toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) in december 2016. De lage rentestand heeft ervoor gezorgd dat de uitgaven verder zijn gedaald.

3 Wat doen de corporaties met hun winst?

Het wordt in ieder geval niet, zoals bij bedrijven, verdeeld onder aandeelhouders, topmannen of werknemers. Corporaties zijn stichtingen, dus het geld belandt in een pot die bedoeld is om geïnvesteerd te worden.

De Aw waarschuwde eind 2016 voor het gevaar dat „de sector de beschikbare financiële ruimte te weinig benut”. Terecht, zegt Aedes-voorzitter Norder. „Tot de nieuwe Woningwet in 2015 wisten we niet waar we aan toe waren, daarom zijn er weinig investeringsbeslissingen genomen. Vanaf toen zijn er nieuwe plannen voor nieuwbouw en verduurzaming gemaakt. Het duurt even voordat die gerealiseerd zijn.”

Corporaties willen in 2019 jaarlijks 34.000 woningen bouwen, een verdubbeling van het aantal in 2015. Ook moet de hele sociale sector in 2021 gemiddeld een energielabel B hebben. Daar is 2,4 miljard euro voor nodig.

In het meest recent verschenen sectorbeeld, uit januari, schrijft de Aw dat de ambities van corporaties om in 2021 120.000 woningen in de sociale sector te hebben gebouwd, financieel waar te maken zijn.

4 Moeten corporaties kiezen tussen nieuwbouw en verduurzaming en huurverlagingen?

Nee. Ook Aedes is voor huurmatiging, zegt Norder. Alleen: „We staan voor grote investeringsopgaven, en ook wat betreft de beschikbaarheid van woningen hebben we een belangrijke maatschappelijke plicht. We moeten niet alleen denken aan de huurders, maar ook aan de mensen die nog geen huurhuis hebben.”

De Woonbond vindt dat er echter te weinig geld naar huurverlagingen gaat. „Corporaties gebruiken het vooral om bestaande leningen af te lossen”, zegt woordvoerder Trip. „Terwijl ze dat ook kunnen besteden ten behoeve van hun huurders.” Het is bovendien geen kwestie van kiezen, meent de huurdersvereniging. Trip: „Er is nu financiële ruimte om het allebei te doen.”

5 Wat heeft eigenlijk meer zin: investeren in nieuwbouw en duurzaamheid, leningen aflossen of de huren verlagen?

Het aflossen van leningen door corporaties is niet nutteloos, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. „Daarmee vergroten corporaties hun leencapaciteit om in de toekomst nieuwe woningen te bouwen of huizen te verduurzamen.” Dat is nodig, want corporaties hebben een „enorme investeringstaak”, zegt Boelhouwer.

Het verlagen van de huren zou ten koste gaan van de bouwcapaciteit van corporaties, zegt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Volgens hem kunnen corporaties zo’n 660 miljoen euro besteden aan huurverlagingen, maar dan is er „geen ruimte meer voor extra investeringen”.

Bovendien is het maar de vraag of huurverlagingen zin hebben. Uit onderzoek van het PBL van vorig jaar blijkt dat generieke huurverlagingen „weinig effectief” zijn in het verminderen van het aandeel huurders dat moeite heeft om rond te komen. Deze huurders hebben geen problemen door hoge huren, meent Conijn, maar „vooral door een bijzonder laag inkomen”. Hij pleit daarom voor maatwerk, onder meer door gericht de huurtoeslag te verhogen, als de situatie daarom vraagt.

Het grootste probleem, zegt Boelhouwer, is dat corporaties lang niet altijd hun plannen kunnen realiseren. „Het lukt ze keer op keer niet om uit te geven wat ze van plan zijn, ook al hebben ze de financiële capaciteit. Het vergunnings- en bouwproces kost zo veel tijd, dat nieuwbouw neerzetten in Nederland erg moeilijk is.”

Lees ook het interview met oud-burgemeester Rob van Gijzel over de rol van corporaties bij de bouw van middenhuurwoningen: ‘Corporaties moeten helpen bij het creëren van middenhuurhuizen’