Waarom de huizenprijzen in Nederland harder stijgen dan elders in Europa

Nederland staat wat betreft prijsstijgingen in de topdrie van West-Europa. Hoe komt dat?

Almere Poort. Foto Lex van Lieshout/ANP XTRA

Het is net je zorgverzekering, of een biertje in de kroeg. Nederlandse huizen worden almaar duurder. De huizenprijzen stijgen al achttien kwartalen op rij, tot een recordhoogte van 269.000 euro. En ze stijgen niet alleen ten opzichte van de afgelopen jaren, maar ook harder dan in de rest van Europa.

In 2017 staat Nederland wat betreft prijsstijgingen in de topdrie van West-Europa, becijferde technologiebedrijf Calcasa. Van de zeventien onderzochte landen namen vorig jaar alleen in Portugal (+12,5 procent) en Ierland (+11,8 procent) de woningprijzen harder toe dan in Nederland (+8,2 procent).  Hoe komt het dat Nederlandse woningen relatief zo veel in waarde zijn toegenomen?

De landen in de topdrie zijn relatief hard getroffen door de kredietcrisis, zegt directeur Rogier van der Hijden van Calcasa. Van Portugal en Ierland, die beide een bail-out van de ‘trojka’ – IMF, ECB en de Europese Commissie – nodig hadden, is dat voorstelbaar. Maar Nederland?

Hoge hypotheekschuld

„Onze economie is sterk verbonden met de huizenmarkt”, legt Van der Hijden uit. De Nederlandse hypotheekschuld (circa 650 miljard euro) is in verhouding met het bbp een van de hoogste in Europa. „Vanwege de hoge hypotheeklasten is het voor Nederlanders van groter belang of ze met een restschuld blijven zitten als ze hun huis verkopen. In tijden van financiële crisis stellen mensen daarom verhuizen sneller uit.”

Een andere oorzaak is het gebrek aan nieuwbouw. Ruimtelijke ontwikkeling ligt in Nederland volledig in handen van de (lokale) overheid. Ten tijde van de crisis viel de nieuwbouwproductie volledig stil. „Terwijl in omliggende landen commerciële partijen bleven bouwen”, zegt Van der Hijden.

Nederland heeft de huizenprijsstijgingen deels aan zichzelf te danken, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Hij wijst naar 2011, toen na een aantal jaar van financiële krimp de huizenprijzen in de meeste Europese landen stabiliseerden. De Nederlandse overheid besloot dat jaar de hypotheekvoorwaarden aan te scherpen. „Dat gaf een enorme klap op de huizenmarkt”, zegt Boelhouwer. Met als gevolg dat Nederlandse woningen nog harder in waarde daalden. Boelhouwer: „De prijzen in Nederland werden zo laag dat Belgen huizen in Zeeuws-Vlaanderen begonnen te kopen.”

Inhaalslag

Wat we nu zien, zegt zowel Boelhouwer als Van der Hijden, is een inhaalslag. „De Nederlandse verhuisbehoefte is jarenlang opgepot”, zegt Van der Hijden, „en die komt nu los”. De Nederlandse huizenmarkt loopt eigenlijk „een beetje achter” op de rest van Europa, zegt Boelhouwer. „De enorme prijsdaling van toen zijn we nu aan het compenseren.”

Dat blijkt ook als je de huizenprijzen per vierkante meter van elk land vergelijkt. Daar bungelt Nederland met een prijs van 2.400 euro per vierkante meter onderaan de middenmoot van zeventien landen, laat het onderzoek van Calcasa zien. Zwitserland spant de kroon met 6.000 euro per vierkante meter.

Gaat Amsterdam in rap tempo Londen achterna? Lees de recensie van twee boeken over de stad in uitverkoop door Bernard Hulsman

Niet alleen de opgelopen achterstand zorgt dat de huizenprijzen in Nederland harder klimmen dan elders. De vraag naar huizen en bijhorende prijsstijgingen wordt ook gestuwd door de huidige financiële omstandigheden. De lage rente in combinatie met de hypotheekrenteaftrek maken de aankoop van een Nederlands huis erg aantrekkelijk. Zelfs de strengere hypotheekvoorwaarden zijn in verhouding nog altijd gunstig. „Je mag in Nederland sinds dit jaar nog 100 procent van de verkoopwaarde van een huis lenen”, zegt Van der Hijden. „In omliggende landen ligt dat percentage soms wel op 80 procent.”

Om de woningmarkt te kalmeren heeft het kabinet aangekondigd gunstige voorwaarden, zoals de hypotheekrenteaftrek, versneld af te bouwen. Maar vooralsnog hebben die maatregelen een tegenovergesteld effect, zegt Van der Hijden. „Het voedt het gevoel van urgentie, waardoor mensen het idee kunnen krijgen dat ze nu een huis moeten kopen.”