De komende tien jaar is er een tekort 200.000 middenhuurwoningen, volgens makelaarsvereniging NVM. Rob van Gijzel noemt die schatting "aan de voorzichtige kant".

Foto Olaf Kraak

‘Corporaties moeten helpen bij het creëren van middenhuurhuizen’

Huurmarkt Er ontstaat de komende tien jaar een tekort van 200.000 middenhuurwoningen. Een rapport met aanbevelingen van oud-burgemeester Rob van Gijzel moet oplossingen bieden.

Volgens makelaarsvereniging NVM komt Nederland de komende tien jaar 200.000 middenhuurwoningen tekort, waardoor mensen met een middeninkomen moeilijk aan woonruimte komen. Oud-burgemeester van Eindhoven Rob van Gijzel noemt die schatting „aan de voorzichtige kant”. Van Gijzel was het afgelopen jaar als voorzitter van de Samenwerkingstafel middenhuur overal in het land om met gemeenten, ontwikkelaars, beleggers, corporaties en andere partijen te praten over de problematiek rond middenhuurwoningen.

Hij doet maandag in zijn eindrapport een reeks aanbevelingen aan minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren (D66) om de nood te helpen lenigen. Zo bepleit hij een grotere rol voor corporaties, meer betrokkenheid van marktpartijen zoals beleggers en ontwikkelaars bij gemeentelijk woningbeleid, een ‘noodknop’ om middenhuur in uitzonderlijke gevallen te reguleren en meer ondersteunining vanuit het Rijk voor gemeenten, die volgens hem over te weinig kennis over woonbeleid beschikken.

U bent een jaar geleden begonnen met deze opdracht. Wat trof u aan toen u begon?

„Een staat van ontbinding. Wethouders die geen zaken wilden doen met beleggers, omdat ze eerder afspraken over middenhuur hadden gemaakt en een project dan toch verkocht werd of op de vrije huurmarkt terecht kwam. Beleggers die vonden dat de gemeente geen oog voor ze had. Corporaties die eerst waren aangezet om te ondernemen, maar na debacles als met Vestia zich weer enkel met de sociale sector mochten bezighouden. Iedereen had vooringenomen opvattingen over elkaar.

„Toch vonden alle partijen dat er iets gedaan moest worden voor de middenhuur in Nederland. Ik vroeg ze hoe ze daar aan bij wilden dragen en zo kwamen we allen aan tafel te zitten.”

Waarom is er zo’n groot tekort ontstaan aan middenhuurhuizen?

„We noemen het de vrije sector en dat betekent dat we zeggen: het is de markt. En dat betekent dat de overheid zich terugtrekt.

„Rijkssubsidies zoals de huursubsidie in de sociale sector en de hypotheekrenteaftrek in de koopsector hebben gezorgd voor een onevenwichtige woningmarkt, met een grote sociale huursector aan de onderkant en een grote koopsector aan de bovenkant, en weinig daartussen. De markt is niet in staat dat zelf te repareren. De onevenwichtigheid versterkt zichzelf omdat er sprake is van schaarste. Daardoor stijgen de prijzen en worden woningen duurder dan de middenhuurgrens van 711 tot 1.000 euro per maand en wordt de schaarste weer groter. Om die neerwaartse spiraal te doorbreken, maken we nu afspraken met alle partijen over middenhuurwoningen die we vastleggen voor een periode van tien tot vijftien jaar.”

Is dat geen regulering van de vrije markt?

„Ik snap dat dit gevoelig ligt, maar elke afspraak die we met elkaar maken, is vrijwillige regulering. Als we dat niet doen, ontstaat er niets. Daarom zijn deze samenwerkingstafels ook opgezet.”

U stelt ook een ‘noodknop’ voor in bijzondere situaties. Wat houdt dat in?

„Dat kun je zien als een tijdelijke noodmaatregel. In Amsterdam bijvoorbeeld stijgen de WOZ-waardes van woningen zo hard, dat huizen in de sociale sector op basis van de WOZ een huurprijs krijgen boven de sociale huurgrens van 711 euro. Voor die woningen kunnen we dan de huurprijzen niet meer bepalen. Huurprijzen in de hoofdstad kunnen dan ineens met wel 100 procent stijgen. Dus ik stel voor om tijdelijk de prijsstijgingen van huurprijzen tot duizend euro per maand te reguleren, zodat ze behapbaar blijven. Als de rust op de markt terugkeert, draai je de maatregel terug.”

Zijn alle aanbevelingen die u doet wel realistisch? U stelt onder meer voor dat huurders en verhuurders in de vrije sector op vrijwillige basis de huurcommissie gaan betrekken bij geschilbeslechting. Dat lijkt nogal naïef.

„De Woonbond en de institutionele beleggers zitten wel mooi samen aan tafel. Dat is een enorme verschuiving, een jaar geleden was dat ondenkbaar. Ik heb goede hoop dat ze wat betreft de huurcommissie met een oplossing komen die door alle partijen gedragen wordt, en dat ze daarmee naar het Rijk stappen om die bindend te laten maken.

„Uiteindelijk moeten de partijen het zelf doen. Als ze naar mij kijken, dan kunnen we beter gelijk stoppen. Ik heb wethouders, beleggers, ontwikkelaars, alle partijen benaderd met de vraag: willen jullie je schouders onder de middenhuur zetten? Maar dan wel voluit. Ik heb ze een dienblad aangereikt, en nu is het aan hen hoeveel ze consumeren.”

Gemeenten hebben een centrale rol gekregen in het ruimtelijk beleid. Hebben zij wel genoeg kennis en expertise op het gebied van middenhuur?

„Nee, en dat is meteen een deel van het probleem. Tijdens de crisis hebben gemeenten flink moeten bezuinigen. Omdat de bouw grotendeels stillag, zijn de gemeentelijke diensten op dat vlak weggesaneerd. En daarmee zijn niet alleen een hoop mensen vertrokken, maar is er ook veel kennis verloren gegaan.

„Gemeenten moeten niet bang zijn iets uit te besteden. Een Woonvisie ontwikkelen doe je niet elke paar maanden, maar misschien eens in de 3 of 4 jaar. Waarom zou je daar een permanente dienst voor nodig hebben? Je kunt een deel van de visieontwikkeling inhuren. Een van mijn aanbevelingen is dat het Rijk een aantal expertteams opzet, die gemeenten hierbij gaan ondersteunen.”

Corporaties moeten ook meer gaan doen, staat in uw rapport. Gaat dat niet in tegen hun kerntaak van zich bezighouden met de sociale sector, zoals in het regeerakkoord staat?

„Corporaties, en alleen zij, moeten zich blijven bezighouden met de sociale sector. Maar ik vind dat ze ook op de vrije markt actief mogen zijn, als ze dat maar doen met privaat geld. Dus bijvoorbeeld in samenwerking met banken of beleggers. Alleen gebeurt dat nu niet omdat marktpartijen voorrang krijgen bij locaties. Ik pleit voor een gelijk speelveld. Als er dan een strenge scheiding is tussen wat corporaties doen in de sociale en vrije sector, kunnen ze een belangrijke rol vervullen met hun expertise en bouwcapaciteit.”

In maart zijn de gemeenteraadsverkiezingen. Is middenhuur genoeg onderdeel van de campagnes?

„In het regeerakkoord wordt middenhuur voor het eerst genoemd, ik ben benieuwd wat minister Ollongren met mijn aanbevelingen gaat doen. We merken verder dat in steeds meer steden men uit zichzelf over de middenhuur begint. Ook dat is nieuw. Dus ja, ik denk dat het wel echt een thema wordt deze verkiezingen.”