100.000 taxaties in Groningen? Dat kan anders

Vergoeding

Gaswinning heeft vastgoed in het Noorden minder waard gemaakt, en de NAM moet nú compenseren van de rechter. Hoe doe je dat in de praktijk?

Een huis in het Groningse dorp Stedum is zwaar beschadigd door de aardbevingen. Kees van de Veen

Een kraakhelder oordeel, dat veel vragen oproept. Zo valt de uitspraak te typeren die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dinsdag deed over de waardedaling van Groningse huizen.

De bewoners van het bevingsgebied hebben nu de duidelijkheid waar ze jaren op hebben gewacht: ja, ook als je je huis niet verkoopt, heb je recht op compensatie voor waardedaling omdat je woning in een onaantrekkelijk gebied staat. Tot nu toe betaalde de NAM, aansprakelijk als gaswinner, alleen bij verkoop. Volgens de rechter is dat dus niet voldoende. Daarmee kreeg de voor het proces opgerichte stichting Waardedaling Aardbevingen Groningen (WAG) gelijk. Maar over de praktische uitwerking is nog veel onduidelijk.

Vooropgesteld: de NAM, eigendom van energiebedrijven Shell en ExxonMobil, kan nog in cassatie bij de Hoge Raad. Die bekijkt alleen de procedure – niet de inhoudelijke feiten. De kans is dus groot dat het arrest van dinsdag overeind blijft.

De volgende stap is dat bewoners hun huis laten taxeren en in een aparte procedure afrekenen bij de NAM. Daarbij moet je overtuigend kunnen aantonen dat je huis in waarde is gedaald door de bevingen – een concrete begrenzing van het gebied is er niet. In theorie kunnen ook Noord-Drenten compensatie claimen. Dan moeten ze wel met een heel goed onderbouwd taxatierapport komen.

Tijdrovend

Hoogleraar George de Kam van de Rijksuniversiteit Groningen, gespecialiseerd in de Groningse huizenmarkt, stelt het zich aldus voor. Een advocaat toont met cijfers van CBS of makelaarsvereniging NVM aan hoe de waarde van vastgoed zich heeft ontwikkeld. Dan is er een taxatierapport met relevante details over het huis zelf, zoals schadegeschiedenis en bouwjaar, die ook van invloed kunnen zijn op het bedrag van de claim. „En uiteindelijk kun je dan zelf een voorstel doen.”

Voor veel mensen zal dat een tijdrovende procedure zijn. Daarom dringt het hof er in zijn arrest op aan dat WAG en NAM in overleg een model ontwikkelen om gemakkelijk voor elk huis de waardedaling te kunnen berekenen. Duurt wat langer, is wel eenvoudiger. In dat geval hoef je ook niet zelfstandig te procederen tegen het bedrijf, maar kun je een methodiek volgen waar NAM en WAG achter staan.

Volgens de rechter is het niet zo lastig een model te ontwikkelen: er zijn al veel data over de Groningse woningmarkt, en je kan op basis van variabelen als locatie, onderhoud en type huis snel berekenen hoeveel compensatie je krijgt.

Onmogelijk apart te taxeren

De Kam: „Dat zou een hele belangrijke stap zijn, vooral als het model transparant is en mensen de uitkomst bij wijze van spreke gewoon op een site kunnen berekenen. Je kunt het vergelijken met het berekenen van de WOZ-waarde: dat gaat ook voor een groot deel op de automatische piloot.”

Voordeel hiervan is dat niet elk huis apart getaxeerd moet worden. Want dat lijkt praktisch onmogelijk: volgens de WAG gaat het om zo’n 100.000 huizen. Het hof zegt zelf ook dat zonder model de „uitvoeringslasten” erg hoog kunnen zijn. Erg relevant vinden de raadsheren dat overigens niet: „Dat aspect legt voor het hof onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere afweging te komen.”

Dat is een flinke sof voor de NAM. Het bedrijf wees eerder op de praktische onmogelijkheid van complete compensatie, door de enorme berg werk die het zou opleveren. Bovendien vreesde de onderneming voor ongelijke vergoedingen. De woningmarkt is immers veranderlijk, en dan bepaalt vooral het moment waarop de burger taxeert de uitkomst.

Zou dit al speculeren zijn, dan ligt het risico volgens het hof bij de huiseigenaar. Veel kansen zijn er trouwens niet: wat het hof betreft is de Groningse situatie op de huizenmarkt inmiddels redelijk „stabiel”.

    • Milo van Bokkum