Om kansrijke gezinnen te behouden worden ze gestapeld

Terwijl de harde westenwind het water in hoge golven tegen de kade aanblaast, ligt de Lloydpier er uitgestorven bij. Op een gemeentelijke opslagplaats liggen hekken, bakstenen en andere bouwmaterialen te wachten op hun lotsbestemming. Ernaast laten twee mensen hun honden uit op een afgezet veldje.

Als het aan de gemeente Rotterdam ligt, gaat het hier veranderen. Binnen een paar jaar moet het op de Lloydpier een drukte van jewelste zijn met ouders en hun kinderen. Hier moet voor het einde van 2018 de bouw beginnen van Babel, een woningcomplex speciaal voor gezinnen. Er verrijzen 24 appartementen, variërend van 80 tot 140 vierkante meter groot. Het ontwerp is de winnaar van een prijsvraag van de gemeente, uitgeschreven in 2015 omdat het welvarende gezinnen wil behouden voor de stad.

De Maasstad ziet net als andere grote steden in Nederland jonge gezinnen de stad uittrekken. Van de nieuwe vaders en moeders die in 2012 een kind kregen, was voor eind 2016 28 procent vertrokken uit Rotterdam, zo bleek in november vorig jaar uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Uit de cijfers blijkt ook dat het vooral vermogende gezinnen zijn die verhuizen; onder hen was 38 procent binnen vier jaar na de geboorte van het eerste kind uit de stad verdwenen.

Dit is de gemeente al jaren een doorn in het oog; het voorkomen van het vertrek van vermogende gezinnen ligt deels ten grondslag aan de omstreden Woonvisie die begin dit jaar na een mislukt stadsreferendum werd aangenomen.

Dat jonge, welvarende gezinnen de stad verlaten, is een gevolg van een probleem dat zich in alle grote steden toont: steeds meer mensen willen in de stad wonen, en er zijn steeds minder huizen beschikbaar. De gemiddelde huizenprijs in de regio Rotterdam is volgens makelaarsvereniging NVM gestegen naar 232.000 euro in het derde kwartaal van 2017; 14,7 procent hoger dan een jaar eerder. „We zien dat er een heel grote behoefte is onder gezinnen om in de stad te wonen”, zegt Mattijs van Ruijven, hoofd-stedenbouwkundige van Rotterdam. „Maar de ruimte in de stad is schaars.” Door de krapte is het aantal transacties in de regio met ruim 10 procent afgenomen ten opzichte van vorig jaar.

Lees hier meer over stijgende huizenprijzen, dalende woningtransacties, wanhopige starters, kortom: alles over de woningmarkt in 17 vragen.

‘Vinexlocaties zijn op’

In dezelfde novemberweek als het CBS haar cijfers over gezinnen presenteerde, publiceerde de gemeente Rotterdam op het jaarlijkse Stadmakerscongres het document Eengezinsappartementen. Het is een samenvatting van meer dan 150 inzendingen voor de prijsvraag die Babel won.

Wethouder Robert Simons (wonen, Leefbaar Rotterdam) noemt het toeval dat het gemeentelijke document in dezelfde week werd gepresenteerd als de CBS-cijfers. „Dit is een logische uitvoering van de opdracht tot verdichting van de stad”, zegt hij. „De vinexlocaties zijn op, of voorlopig niet beschikbaar. Dus moeten we nadenken over gezinsappartementen in de stad.”

Niet alleen in Rotterdam is er een tekort aan woningen. In Eindhoven bestaat het aanbod uit 544 huizen, terwijl er 18.000 mensen in de stad zouden willen wonen: Vijftien huizen bekeken, maar nog geen succes

Gezinnen zorgen voor meer diversiteit en meer draagkracht in de stad, zegt Simons. Het steekt het gemeentebestuur dat jonge ouders met midden- en hoge inkomens met hun kinderen naar randgemeenten als Barendrecht en Lansingerland vertrekken, op zoek naar woonruimte. Simons: „Dat zijn de mensen die geld uitgeven, zorgen voor levendigheid en sociale samenhang.” De stad moet plek hebben voor alle bevolkingsgroepen, vindt stedenbouwkundige Van Ruijven. „Al die verschillende groepen mensen zorgen voor uiteenlopende voorzieningen. En als er meer keuzemogelijkheden zijn, dan wordt de aantrekkelijkheid van de stad groter. Daar komen ook bedrijven op af en met hen werkgelegenheid.”

Een straat de lucht in bouwen

Maar hoe bouw je aantrekkelijke gezinswoningen zonder ruimte voor een voor- en achtertuin? Die vraag was nadrukkelijk de opdracht van de prijsvraag, vertelt architect Laurens Boodt, die het winnende Babel in samenwerking met gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM ontwierp. „Het interessante aan de prijsvraag was dat het hoogbouw voor gezinnen moest zijn.” Hij baseerde zijn ontwerp op schilderijen van Pieter Brueghel, die de Bijbelse Toren van Babel schilderde als een spiraal met een omgang die zich als een slang naar boven slingert. „Het is best een experimenteel ontwerp”, zegt Boodt. „Normaal gesproken bouw je recht op elkaar, met een lift en een trappenhuis in het gebouw. Nu bouw je omhoog en naar het midden toe met buitenom twee onoverdekte straten die zich als wokkels omhoog wikkelen.”

Zijn ontwerp is een poging om „een straat de lucht in te bouwen”, zegt Boodt, die zelf net vader was geworden toen hij het ontwerp bedacht. Dat is wat in zijn ogen een huis aantrekkelijk maakt voor gezinnen. „De stoep is vaak een onderdeel van je huis. Daar wordt in een normale buurt het contact gelegd. Zo creëer je gemeenschappelijkheid.” De fietsenstalling met een brede ingang voor bakfietsen, het uitzichtpunt centraal boven op het complex en het plan voor een schommel zijn andere kenmerken die verraden dat het complex op gezinnen is gericht.

Kansrijke wijken

Net als Boodt probeert het college op allerlei manieren het wonen in de stad aantrekkelijk te maken voor gezinnen. Rotterdam introduceerde in 2015 het programma Kansrijke wijken. In negen wijken rondom het centrum van de stad ondersteunt de gemeente initiatieven die zorgen dat het aandeel huishoudens met ‘draagkrachtige gezinnen’ – ouders met minstens één thuiswonend kind jonger dan 18 jaar die wonen in een huis met een woz-waarde vanaf 160.000 euro en die geen bijstandsuitkering ontvangen – in die buurten uiterlijk dit jaar stijgt naar 7,5 procent van alle huishoudens.

Daarbij speelt ook de kwaliteit van de woonomgeving een belangrijkere rol. „Is er goed onderwijs aanwezig, zijn er veilige verkeersroutes, daar moet je ook voor zorgen”, zegt Van Ruijven. „We investeren in parken, speelplekken en bredere trottoirs.” Ook bewoners worden daarbij betrokken: in Rotterdam-West werd op initiatief van ouders een Vrijeschool geopend, en op diverse plekken krijgen gezinnen via het programma Zelfbouw de kans hun ideale huis neer te (laten) zetten. In de Kettingstraat in Kralingen-West werd in november 2016 de eerste Droomstraat verwezenlijkt. Op initiatief van de bewoners en gesteund door gemeentegeld is de kale parkeerplaats aldaar veranderd in een park en speeltuin. Er lopen nog vijf andere Droomstraat-projecten in Rotterdam.

Ook in de geplande bouwproductie voor de komende jaren echoot de wens van het college door om meer welvarende gezinnen te trekken. In de Woonvisie staat dat er de komende jaren 15.000 appartementen uit de sociale sector worden gesloopt. Daar komen 26.000 woningen in het midden- en hoogsegment voor in de plaats. Het college schreef in antwoord op raadsvragen dat de nieuwbouw voor doorstroming zorgt, zodat ook het tekort aan starterswoningen wordt aangepakt. „Nu is 66 procent van onze woningvoorraad sociaal”, zegt wethouder Simons, daarmee doelend op koophuizen met een woz-waarde van minder dan 140.000 euro of huurhuizen met een maandelijkse huur van minder dan 710 euro. „Dat is wat onevenwichtig. Want in de meeste van onze buurtgemeenten is het precies andersom.”

Een „nogal spastische” opvatting, vindt fractievoorzitter Leo Bruijn van oppositiepartij PvdA. „Dat gezinnen naar de buurgemeenten trekken is altijd zo geweest. En dat komt nou eenmaal doordat de gemeentegrenzen zo zijn gelegd. Maar echt weg gaan ze niet, ze werken, eten en drinken en consumeren nog altijd in de stad.” Volgens Bruijn is het een „illusie” om te denken dat de gemeente plek kan bieden aan elk gezin dat in Rotterdam wil wonen. „Zoveel grond hebben we niet. En het slopen van sociale woningen voor nieuwbouw is ridicuul. Juist projecten met de mix van vrije en sociale sector krijg je het beste van de grond.”

Lees ook: Rotterdam bouwt woningen tegen de klippen op

Doelstelling gehaald

Vooralsnog lijkt de aanpak van de gemeente te werken. Na een paar jaren met een tegenvallende bouwproductie werd vorig jaar een recordaantal nieuwbouwwoningen opgeleverd – volgens de gemeente zelf circa 3.750 – en ook de doelstelling van een aandeel van 7,5 procent van huishoudens met welvarende gezinnen in de ‘Kansrijke wijken’ is gehaald: dat percentage ligt nu al op 8,5 procent, aldus Rotterdam. Wethouder Simons noemt het „niet realistisch” dat het gemeentebeleid de uitstroom van gezinnen compleet zal stoppen. „Ik hoop dat we de huidige percentages stabiel kunnen houden, dat een kwart wegtrekt. Het moet niet worden zoals in Amsterdam, waar 40 procent binnen vier jaar weg is. Dat zou ik heel erg vinden.”

De huidige bouwproductie zal de komende tijd aanhouden, verwacht Simons. „Er zijn nu nog genoeg panden die je tegen de vlakte kunt gooien. Maar over vijf jaar gaan we tegen onze eigen grenzen aanlopen.” Daarom is het vraagstuk van verdichting en gezinnen die in gestapelde appartementen gaan wonen zo belangrijk, zegt stedenbouwkundige Van Ruijven. „Onze publicatie is bedoeld om mensen te inspireren. Wij bouwen als gemeente geen woningen, dus we willen hiermee de discussie voeren met mensen die dat wel doen, en ze na laten denken over hoe we gezinnen hier op een goede manier een plek kunnen geven.”