Instappen tijdens de ’retail apocalypse’. Verstandig?

Deze rubriek belicht beursfondsen die in de belangstelling staan. Vandaag: Unibail-Rodamco.

Foto Mark Kauzlarich

Macy’s, J.C. Penney, Sears en Kmart. Het zijn slechts vier van enkele tientallen winkelketens in de Verenigde Staten die het afgelopen jaar panden moesten sluiten. In totaal deden sinds januari zeker vijfduizend vestigingen hun deuren dicht. En de verwachting is dat dit de komende jaren niet anders zal zijn, misschien zelfs nog wel erger.

Amerikanen noemen het inmiddels de ‘retail apocalypse’, de ondergang van de traditionele detailhandel. Consumenten winkelen minder in warenhuizen en steeds vaker online. Voor gevestigde namen zoals Macy’s en Sears, die al meer dan honderd jaar het straatbeeld sieren, zit er dan weinig anders op de verlieslatende vestigingen te sluiten.

Met die ontwikkeling in het achterhoofd klinkt investeren in winkelpanden in de VS niet als een bijzonder verstandig plan. Toch is dat precies wat het Frans-Nederlandse vastgoedfonds Unibail-Rodamco vorige week aankondigde. Het bedrijf deed dinsdag een bod van omgerekend 21 miljard euro op branchegenoot Westfield. De top van Westfield heeft die bieding geaccepteerd. Voordat de overname rond is, moeten aandeelhouders zich nog wel over de plannen uitspreken.

Op dit moment bezit Unibail alleen winkelpanden in Europa, waar het in elf verschillende landen bijna zeventig locaties heeft. In Nederland zijn dat er vier, waaronder Stadshart Amstelveen en Citymall Almere. Met de overname van het Australische Westfield wordt het vastgoedfonds ook eigenaar van 33 winkelcentra in de VS en twee in Londen.

Alleen grote, luxe panden

Dat Unibail daarmee in een regio stapt waar winkeliers hun panden nu juist verlaten, maakt het volgens Robert Woerdeman, analist van zakenbank Kempen, nog geen onverstandige zet. „Ook wij zien natuurlijk dat retailers te maken krijgen met tegenwind”, zegt hij. „Maar we denken dat het bedrijf zichzelf heel goed heeft gepositioneerd.”

Woerdeman wijst erop dat Unibail louter geld steekt in grote, dominante winkelcentra op locaties die gemakkelijk bereikbaar zijn. Het gevolg is dat elke locatie van het fonds jaarlijks door vele miljoenen mensen bezocht wordt. „Winkelketens zijn bereid om voor zulke plekken een relatief hoge huur te betalen”, aldus de analist. Doordat ook Westfield zich richt op dergelijke ‘flagship shopping centers’ verandert de overname weinig aan die strategie.

In Nederland wil Unibail-Rodamco het succes van een grote, Zweedse locatie kopiëren. Het verpauperde winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam wordt de komende jaren compleet verbouwd

Een treffend voorbeeld is volgens Woerdeman de ‘Mall of Scandinavia’, een groot, supermodern winkelcentrum in Noord-Stockholm. „Ondanks de relatief grote hoeveelheid retail vierkante meters in Stockholm hebben ze daar een pand van meer dan 100.000 vierkante meter neergezet. De simpele wiskunde zegt dat zoiets een ramp zou moeten worden. Maar door de formule van Unibail werd het een succes.”

‘Verdedigend én aanvallend’

Mocht de overname van Westfield slagen dan krijgt Unibail bovendien een sterkere onderhandelingspositie ten opzichte van winkelketens, verwacht de analist van Kempen. „Je wilt een sterke vuist kunnen maken naar wereldwijde retailers. Vrijdag zag je bijvoorbeeld dat H&M tegenvallende cijfers presenteerde en dat ze daarom winkels willen gaan sluiten. Als je dan zo sterk bent (als Unibail en Westfield samen, red.) bedenkt H&M zich wel twee keer voordat ze met jou gaan onderhandelen over de huurprijs.”

Daar komt ook nog bij dat Unibail niet alleen de bestaande panden van Westfield koopt, maar ook toekomstige. Het Australische fonds heeft voor ongeveer vijf miljard euro aan bouwplannen op de plank liggen. Zo wil Westfield onder meer een winkelcentrum bouwen in Italië, een land waar Unibail nu nog niet actief is. Het bod op Westfield is volgens Woerdeman daarom ook niet alleen verdedigend, maar ook aanvallend, gericht op uitbreiding. „Ik snap deze keuze.”

    • Joost Pijpker