Waar de woningmarkt begint te schuren

Analyse

De Nederlandse woningmarkt begint te piepen en te kraken. Waar zitten de grootste knelpunten en problemen?

Illustratie Anne van Wieren

Het leek allemaal zo goed te gaan. Na jaren van crisis stegen de huizenprijzen weer, minder huizen kwamen onder water te staan, het aantal transacties nam toe, de bouw van nieuwbouw werd weer ingezet.

Maar nu begint het succes van de woningmarkt te schuren. Jonge gezinnen trekken de grote stad uit, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek op 7 november, omdat er te weinig gezinswoningen beschikbaar zijn. Al langer was bekend dat starters geen huis meer kunnen betalen, omdat de prijzen hard zijn gestegen. Huizen in Amsterdam gaan voor gemiddeld 370.000 euro van de hand, en landelijk ligt het prijspeil op 264.000 euro, een recordniveau. Huizen worden ook sneller verkocht dan ooit tevoren, gemiddeld binnen 56 dagen.

Lees ook: Geef mij maar Amsterdam - totdat je kinderen krijgt

Andere problemen vormen de beleggers die het beschikbare aanbod in de steden opkopen, om vervolgens de huizen voor hoge prijzen te verhuren. En intussen komen mensen op het platteland niet meer van hun huis af, omdat het daar leeg loopt richting de stad. Al met al leidde dat tot een stagnatie van het aantal huizentransacties, en het kleinste aanbod van koophuizen – minder dan 100.000 woningen - in dertien jaar.

Los van het feit dat iedereen een dak boven zijn hoofd nodig heeft, heeft de woningmarkt een grote impact op de Nederlandse economie. En dus gaat de staat van de woningmarkt iedereen aan. Zomaar een getal: de totale Nederlandse hypotheekschuld is 650 miljard euro volgens De Nederlandsche Bank (DNB); zo’n 175 miljard meer dan de staatsschuld, en ongeveer 84 procent van het bruto binnenlands product (bbp). Een groeiende woningmarkt kan voor zo’n 0,5 tot 0,7 procentpunt groei van de Nederlandse economie zorgen.

Drie niveaus

Het is een vreemd mechanisme, de woningmarkt. Moeilijk te doorgronden ook. Eigenlijk is er niet één woningmarkt. Er zijn drie niveaus te onderscheiden, schrijft makelaarsvereniging NVM, elk met een eigen balans van vraag en aanbod van huizen. In de Randstad en steden als Groningen en Eindhoven is sprake van krapte. Er is zo’n stevig tekort aan nieuwe koopwoningen dat het aantal transacties het afgelopen jaar is gedaald. Prijzen liggen hier in vergelijking met 2008 al 10 procent hoger.

Over de andere twee niveaus hoor je minder – de krapte bepaalt het beeld van de woningmarkt. Maar in volume zijn ze er zeker: de evenwichtige markt, regio’s rond provinciesteden als Arnhem en Breda, en de ruime woningmarkt, in bijvoorbeeld Oost-Groningen en Noord-Limburg. Hier zijn de prijzen nog niet op het niveau van voor de crisis.

Waar komt die krapte op de woningmarkt opeens vandaan? Feit is dat Nederland zo’n 7,6 miljoen woningen telt. Het betreft 4,3 miljoen koopwoningen, de rest is bestemd voor huur. Corporaties bezitten er daarvan circa 2,2 miljoen. De woningvoorraad is de laatste vijf jaar met ongeveer 200.000 toegenomen, maar in de tussentijd groeide de bevolking harder. Nederlanders worden ouder dan ooit tevoren, en de buitenlandse immigratie overstijgt de dalende geboortecijfers. Bijkomend probleem is dat de grootte van de Nederlandse huishoudens daalt: hoe meer huishoudens er zijn, hoe meer woningen er nodig zijn om ze te huisvesten.

Wat ook niet helpt is dat het momenteel extreem aantrekkelijk is om een huis te kopen. Mensen hebben meer te besteden nu de economie aantrekt. De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat je een hoger bedrag aan je huis kunt uitgeven. Dat in combinatie met de hypotheekrenteaftrek, die nog niet is afgebouwd, maakt dat kopen in sommige gevallen goedkoper is dan huren.

Bovendien is de spaarrente historisch laag, bijna 0 procent, en de verwachting is dat deze op termijn zelfs negatief wordt. Mensen zijn daarom op zoek naar andere manieren om hun geld te besteden, en daarbij is een belegging in stenen populair. Het is een bonte groep particulieren die hierdoor aangetrokken wordt: doorstromers die hun eerste huis aanhouden maar bijvoorbeeld wel gaan verbouwen, ouderen die kopen voor hun kind, ouderen die hun pensioengeld investeren en professionele beleggers.

Te weinig gebouwd

Aan de aanbodkant heeft intussen de woningbouw de afgelopen jaren stilgelegen. Tijdens de crisis kende Amsterdam op een gegeven moment zelfs een bouwstop. Terwijl er jaarlijks zo’n 80.000 woningen nodig waren, werden er slechts tussen de 45.000 en 55.000 bijgebouwd. Zo liep het tekort snel op. En dat terwijl er alleen maar meer nieuwe woningen nodig zijn: de komende tien jaar naar verwachting liefst één miljoen in de Randstad, onderschreven het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) deze zomer.

Tegelijkertijd komen bestaande huizen minder snel vrij. Ondanks de stijgende huizenprijzen zijn er nog steeds honderdduizenden huishoudens die met een restschuld zouden achterblijven als ze nu hun huis zouden verkopen. Zij wachten liever nog even tot de prijzen verder stijgen. En de trend dat mensen naar een stedelijke omgeving trekken, bemoeilijkt de verkoop van woningen op het platteland.

Op de huurmarkt is het mogelijk nog slechter gesteld. Nederland heeft een schreeuwend tekort aan huurwoningen op de vrije markt, en ook voor sociale huurwoningen zijn de wachttijden soms jaren. Dat werkt scheefwonen in de hand; een starter die met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning blijft zitten, of een gezin in een koopappartement. En dat komt weer door het gebrek aan aanbod. Zo zit de huizenmarkt in een spiraal waarin krapte en prijs elkaar versterken.

De oplossing is bekend; bijbouwen. Maar het gaat nog zeker twee jaar duren voordat het aanbod enigszins op peil komt, verwachten experts. Zij verwijten de overheid dat die de afgelopen jaren de aanwas van nieuwe huizen te veel aan de markt heeft overgelaten. Toen de crisis uitbrak, bouwde onder andere corporaties niets meer bij. En nu de markt is aangetrokken is er een tekort aan personeel, wat de benodigde inhaalslag in de bouwsector vertraagt.

De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn niet voor iedereen slecht. Voor huizenbezitters, beleggers en makelaars zijn het goede tijden, al ziet die laatste groep ook al weer problemen ontstaan omdat er te veel onderlinge concurrentie is. Maar intussen vallen verschillende groepen in de samenleving buiten de boot. Het zijn de middeninkomens, zzp’ers, ouderen en vooral de starters die steeds moeilijker een huis kunnen krijgen

Dit artikel is gebaseerd op het grote NRC-vragenstuk over de huizenmarkt. Wil je meer weten? Lees dan: Waarom stijgen de huizenprijzen en het aantal verkochte huizen? 17 vragen.

Bereken hoeveel extra inkomstenbelasting u gaat betalen

Stel dat uw hypotheek is afbetaald. Dan moet u extra inkomstenbelasting betalen over het eigendom van uw huis, via het zogeheten eigenwoningforfait. Nu wordt dat bedrag nog gecompenseerd, via de wet-Hillen. Maar over dertig jaar is die wet volledig teruggedraaid.

Bereken hier hoeveel extra inkomstenbelasting u dan moet betalen op basis van uw bruto-inkomen en de WOZ-waarde van uw huis. (Hierbij wordt rekening gehouden met de nieuwe belastingsschijven van 36,9 en 49,5 procent en de verlaging van het eigenwoningforfait).


    • Sam de Voogt