De starter is de dupe op de woningmarkt

Nieuwkomers Elke markt kent verliezers. Op de huizenmarkt worden starters afgetroefd door diepere zakken. Hoe kunnen zij wel slagen?

Illustratie Anne van Wieren

Menig starter zakt de moed al in de schoenen bij een open huis waar tientallen gegadigden op af zijn gekomen. Starters en dan met name alleenstaanden zijn de belangrijkste groep verliezers in deze overspannen huizenmarkt. Een markt waarin het zeker ook niet ongebruikelijk is om meerdere keren naast een huis te grijpen. En dat is echt niet alleen zo in de Randstad. „Het zijn krankzinnige taferelen en idiote prijzen’’, zegt makelaar Christian Illegems van Albert Garantiemakelaars uit Eindhoven over zijn ervaringen.

Legio verhalen zijn er over jongvolwassenen die zeer lange tijd bij hun ouders wonen, over belachelijk hoge huren voor een huis van 35 vierkante meter of over woningdelen: met meerdere huishoudens tot ver na je dertigste samenwonen. De starter is de dupe.

Een van de belangrijkste problemen van deze beginners op de woningmarkt is dat veel goedkope starterswoningen veelal in de (middel)grote steden door rijkere mensen als goede investering worden gezien. De woningen zijn immers ideaal te verhuren.

Starters die ook zijn geïnteresseerd in dit type woningen kunnen vaak niet tegen die beleggers opbieden, al is het maar omdat zij meestal alleen een huis kunnen kopen onder voorbehoud van financiering. Daar hebben beleggers, de winnaars op de huizenmarkt, met een beetje vermogen geen last van. Het zijn snelle beslissers. Volgens makelaar Jan Palland uit Groningen is inmiddels één op de acht verkopen zonder financieringsregeling. Die huizen verdwijnen dus, om terug te keren op de vrije huurmarkt – met hoge huurprijzen.

„Voorheen verkocht ik 15 procent van de woningen tot 1,5 ton aan beleggers, nu is dat al 80 procent. Sterker nog, ik breng een huis tot die prijs nu niet eens meer op de markt, maar bel een aantal beleggers en dan heb ik het zo voor de vraagprijs verkocht”, vertelt Stefan Zielman van House2day Makelaars in Zwolle.

Alina Bijzitter van Slim! Makelaardij ziet ook in Groningen het aantal beleggers, grote maar ook steeds meer particuliere kleine beleggers, toenemen. Die beleggers richten zich niet alleen op appartementen, ook eengezinswoningen blijken in trek als investering. „Dat levert een concurrent op die geen voorwaarden stelt, die zo kan kopen, en die ook wat diepere zakken heeft dan starters, die zo worden afgetroefd door iemand die het geld wel heeft.”

Een ander probleem voor starters vormen de strengere financieringsvoorwaarden die sinds 2013 van kracht zijn. In combinatie met de stijgende woningprijzen zorgen die strengere voorwaarden ervoor dat beginners op de woningmarkt vaker nog meer eigen geld moeten meenemen. Veel starters kunnen dat niet opbrengen. Immers, starters zijn vaak pas recent toegetreden tot de arbeidsmarkt en hebben relatief nog weinig kunnen sparen.

Starters kopen dan ook steeds later een huis: uit cijfers van het Kadaster blijkt dat ze dit in 2011 gemiddeld na 25 jaar en 5 maanden deden, vorig jaar was dat 25 jaar en 10 maanden.

Het gevolg is dat het aandeel starters dat een hypotheek krijgt, slinkt: was het aandeel van starters in de hypotheekmarkt in 2014 nog 50 procent, nu is dat nog slechts 29,5 procent, blijkt uit cijfers van het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de organisatie achter de Nationale Hypotheekgarantie. Onder de groep beleggers zitten dan ook steeds vaker (groot)ouders die voor kinderen een woning kopen of helpen bij het krijgen van financiering.

Lees ook het grote NRC-vragenstuk over de woningmarkt: Waarom stijgen de huizenprijzen en het aantal verkochte huizen? 17 vragen

Tussen wal en schip

Behalve starters hebben middeninkomens en de groeiende groep zzp’ers het lastig op de koopwoningmarkt. De twee groepen verdienen in principe genoeg om een huis te kunnen kopen en een hypotheek te kunnen aflossen, maar ze krijgen, net als starters, door de strengere hypotheekregels lang niet meer altijd een bedrag dat hoog genoeg is om de hoge huizenprijzen te kunnen betalen.

Een bijkomend probleem voor middeninkomens, starters en zzp’ers is dat ze tussen wal en schip dreigen te vallen, omdat er ook op de huurwoningmarkt nauwelijks plek voor ze is. Voor sociale huurwoningen verdienen ze meestal te veel, terwijl huurhuizen in de vrije markt zeer schaars zijn en huren vaak onbetaalbaar. Uit een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) , dat deze maandag werd gepubliceerd, blijkt dat circa 28 procent van de middeninkomens (met een jaarinkomen van 34.000 tot maximaal 52.000 euro) geen huur van 700 euro of meer kan betalen. In totaal gaat het om 425.000 van de circa 1,5 miljoen zelfstandige huishoudens met een middeninkomen, schrijft het PBL. „Zelfs de laagste middeninkomens met een jaarlijks belastbaar inkomen tot 38.690 euro (huishoudens die door de tijdelijke verruiming van het woonbeleid toegang hebben tot de sociale huurmarkt) wonen in meerderheid in een koopwoning.”

Is het dan alleen maar kommer en kwel voor deze groepen? Nee. „Het is niet onmogelijk” om een huis te kopen, zegt Fouad el Yazidi, makelaar en eigenaar van VMG Makelaars in Eindhoven. Volgens hem is er aanbod, zeker buiten de steden, maar voorbereiding en geduld zijn cruciaal.

    • Sam de Voogt
    • Anne van der Schoot