‘Politici aan zet om problemen huizenmarkt op te lossen’

Huizenmarkt

Torenhoge huizenprijzen in de stad, gebrekkig aanbod en een berg hypotheekschulden: politici moeten meer doen om de huizenmarktproblemen op te lossen, zeggen twee hoogleraren.

Illustratie Anne van Wieren
  1. Wat heeft de politiek gedaan aan de problemen op de woningmarkt?

    De afgelopen jaren was minister Stef Blok (Wonen, VVD) een van de minst besproken ministers van het kabinet-Rutte II. Dat is over het

    algemeen een goed teken: de bewindspersoon die niet in het nieuws komt, doet weinig fout. Blok heeft een aantal hervormingen haast geruisloos doorgevoerd.

    Zo is het de VVD-minister geweest die begonnen is met het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. „Daarmee heeft hij het risico op een bubbel verkleind”, zegt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. De hypotheekrenteaftrek heeft sinds 2013 een maximale juridische looptijd van dertig jaar, en geldt in grote lijnen alleen nog voor lineaire en annuïteitenhypotheken.

    Ook het verkrijgen van een hypotheek is moeilijker geworden door het beleid van de VVD-minister. Onder Blok is de aflossingsvrije hypotheek uit zwang geraakt, mag je vanaf 2018 maximaal 100 procent van de aankoopwaarde lenen en wordt er enkel nog gekeken naar het inkomen, niet naar de overwaarde van je huis, bij het verstrekken van een hypotheek. En waar je vroeger tot 5 à 6 keer je jaarinkomen kon lenen, is dat nu nog maximaal 4 à 4,5 keer.

    De belangrijkste oplossing, daar zijn alle geraadpleegde experts het over eens, is bijbouwen.

    Maar niet alles is goed gegaan onder minister Blok. Door de strengere hypotheekvoorwaarden is het mogelijk dat de hypotheek die je nu kunt krijgen lager is geworden – zelfs als je over de jaren meer bent gaan verdienen. Met name voor mensen met een lager inkomen is het kopen van een huis dus moeilijker.

    Tijdens Bloks ministerschap is bovendien de bouw van het aantal nieuwbouwwoningen ingezakt. „Er is onder zijn leiding veel te weinig nieuwbouw gerealiseerd”, zegt Conijn. De schuld is deels neer te leggen bij de crisis, maar ook bij het beleid van de minister. Tijdens de crisis voerde Blok de verhuurdersheffing –een soort extra belasting voor corporaties – in. Hierdoor hielden zij minder geld over voor investeringen in nieuwbouw.

    Blok heeft mazzel gehad, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. „Zijn hervormingen hebben achteraf goed uitgepakt. Omdat de rente is gaan dalen, vielen de effecten van zijn beleid mee. Maar we zijn niet dankzij hem uit de crisis gekomen.”

    Dit stuk is gebaseerd op het grote vragenstuk over de huizenmarkt. Wil je meer weten? Lees dan: Waarom stijgen de huizenprijzen en het aantal verkochte huizen? 17 vragen.
  2. Wat kan er nog meer gebeuren, en wie moet dat gaan doen?

    De belangrijkste oplossing, daar zijn alle geraadpleegde experts het over eens, is bijbouwen. Volgens makelaarsvereniging NVM zijn er op korte termijn 200.000 woningen nodig. Een deel daarvan zou gerealiseerd kunnen worden door de transformatie van lege kantoren. Dat kan op korte termijn 30.000 tot 40.000 woningen opleveren, meent hoogleraar Boelhouwer. En niet alleen het aantal nieuwe huizen, ook het tempo waarin ze worden neergezet, moet omhoog. Hoogleraar Conijn: „Bijbouwen is geen snelwerkend medicijn.”

    De vraag is wie dat gaat doen. „Het lijkt wel alsof de landelijke politiek een blinde vlek heeft gekregen voor de woningmarkt”, zegt Boelhouwer. „Politici laten het over aan de markt, maar die gaat dit niet oplossen”

    Een coördinerende rol voor het Rijk in het bouwvraagstuk, dat zien de experts graag. Daarbij moeten gemeenten betrokken en gestimuleerd worden, vindt hoogleraar Conijn. „Denk aan gemeentelijke investeringen in nieuwbouwlocaties, maar ook de bevoegdheid om zelf beleid te maken en het wegnemen van belemmeringen voor de bouw van middeldure huurwoningen.” Deze „regionalisering” van woningmarktbeleid, zoals Boelhouwer dit noemt, is hoognodig omdat er niet sprake is van één markt. „Dan is één nationaal beleid heel raar.”

    Conijn ziet graag dat een verdere toename van particuliere beleggers die koopwoningen kopen, gereguleerd wordt. „Zorg ervoor dat de positie van starters versterkt wordt.”

  3. Vormen de plannen van het nieuwe kabinet een oplossing?

    De plannen van het nieuwe kabinet-Rutte III voor de woningmarkt zouden een deel van de oplossing kunnen zijn. Zo wordt de hypotheekrenteaftrek versneld afgebouwd. Vanaf 2020 gaat de aftrek met 3 procentpunt per jaar naar beneden. Zo moet in 2024 nog maar maximaal 37 procent van de hypotheekrente aftrekbaar zijn.

    Het is een impopulaire maatregel, zelfs al heeft het nieuwe kabinet compensatie aangekondigd. Maar de hypotheekrenteaftrek maakt het kopen van een huis wel erg aantrekkelijk nu ook de hypotheekrente bijzonder laag staat. Dat stuwt de vraag, en er is al een te klein aanbod aan koopwoningen. Op de lange termijn zorgt het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek dan ook voor een beter werkende woningmarkt, schreven onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) in 2016 al.

    DNB en de Europese Commissie zien het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek als noodzakelijk om de Nederlandse economie gezonder te maken. Zij maken zich zorgen over de grote Nederlandse hypotheekschuld (650 miljard euro in totaal) die in tijden van financiële crises voor problemen zou kunnen zorgen. „En omdat de hypotheekrente nu laag is, zijn de gevolgen van het afbouwen van de aftrek relatief klein”, zegt hoogleraar Boelhouwer.

    Het komende kabinet neemt een aantal maatregelen op de woningmarkt. Maar die leiden er niet direct toe dat er snel meer woningen bij komen, schreef redacteur Sam de Voogt eerder dit jaar.

    Om huizenbezitters deels te compenseren voor de lagere hypotheekrenteaftrek wordt het eigenwoningforfait verlaagd. Dat is een bijtelling op basis van de WOZ-waarde van huizen. Het gangbare tarief was 0,75 procent, en dat wordt 0,6 procent. Verdere lastenverlichtingen moeten komen vanuit het nieuwe belastingstelsel, waar de tarieven voor de inkomstenbelasting bij de middeninkomens van 40,8 naar 36,9 procent daalt, en voor de hoge inkomens van 52 naar 49,5 procent.

    Het kabinet gaat ook de wet-Hillen afschaffen. Deze wet, vernoemd naar toenmalig CDA-Kamerlid Hans Hillen, compenseert sinds 2005 huiseigenaren met weinig tot geen hypotheekschuld. Die betalen namelijk het eigenwoningforfait, een bijtelling op basis van de WOZ-waarde van een huis, zonder dat de hypotheekrenteaftrek deze bijtelling compenseert. De oude wet-Hillen zette de teller voor deze mensen – volgens belangenvereniging Vereniging Eigen Huis (VEH) een groep van ongeveer 1 miljoen huishoudens – op nul. Dat gebeurt nu niet meer. „Eén maatregel minder die de markt verstoort”, zegt hoogleraar Conijn hierover. Er zijn echter ook tegenstanders, zoals de VEH, die menen dat de overheid, na jaren van aanmoediging om af te lossen, van koers verandert.

    Waar het kabinet-Rutte III niet aan zal tornen, is de ‘loan to value ratio’. Die blijft voorlopig 100 procent, wat inhoudt dat je exact de waarde van je huis mag lenen. Dit ondanks de wens van DNB deze ratio verder te verlagen om zo de Nederlandse hypotheekschuld terug te dringen. Voorlopig wordt het bedrag dat je als koper zelf moet inbrengen bij de aankoop van een huis dus niet vergroot.

Bereken hoeveel extra inkomstenbelasting u gaat betalen

Stel dat uw hypotheek is afbetaald. Dan moet u extra inkomstenbelasting betalen over het eigendom van uw huis, via het zogeheten eigenwoningforfait. Nu wordt dat bedrag nog gecompenseerd, via de wet-Hillen. Maar over dertig jaar is die wet volledig teruggedraaid.

Bereken hier hoeveel extra inkomstenbelasting u dan moet betalen op basis van uw bruto-inkomen en de WOZ-waarde van uw huis. (Hierbij wordt rekening gehouden met de nieuwe belastingsschijven van 36,9 en 49,5 procent en de verlaging van het eigenwoningforfait).