Wie krijgt de erfpachtmiljoenen?

Particuliere erfpacht Karel Kramer was de uitvinder van een truc waar tienduizenden huizeneigenaren nog steeds last van hebben. Twee bedrogen weduwen streden jarenlang om zijn erfenis.

Trouwfoto uit 1973 van Huberta en Karel Kramer. Foto uit familie-archief

Zandvoort, 2000

Dat zijn erfenis tot problemen gaat leiden, staat bij de dood van Karel Kramer – meneer Kramer, ook voor intimi – wel vast.

Bij zijn begrafenis staan twee weduwes naast het graf, op een heuvel van de lommerrijke begraafplaats Westerveld bij het Noord-Hollandse Driehuis. Twee vrouwen met wie Kramer trouwde, kinderen kreeg en in een echtscheiding belandde. De weduwes loeren naar elkaar. Na zijn dood zullen ze 15 jaar lang een verbitterde strijd voeren om de erfenis. En om de vraag van wie meneer Kramer het meest gehouden heeft.

De erfenis zelf is net zo problematisch. Kramer heeft een vastgoedbedrijf gebouwd rond een gat in de wet dat hij zelf heeft ontdekt en waar banken en rechters zich tot op de dag van vandaag geen raad mee weten.

Met de erfenis van meneer Kramer is, kortom, van alles mis.

Duitse grens, 1968

Huberta Burgers is bloednerveus. Ze heeft zich door haar vriend laten overhalen om een auto vol smokkelwaar de grens over te rijden. In het bos bij Bentveld hebben ze in de vroege ochtend met z’n tweeën een huurauto volgeladen. Maar nu staat ze daar, 23 jaar oud, helemaal alleen bij de douane, met een kofferbak vol zilveren guldens en rijksdaalders. Ze heeft het benauwd.

De zilveren muntjes die Huberta Burgers voor Karel Kramer naar Duitsland smokkelde. Foto NRC

Wat gaat ze doen in Duitsland, wil de douanier weten. Huberta, jong en knap, stamelt, glimlacht en mag doorrijden. Haar hart bonkt.

Het is haar vriend, de tien jaar oudere Karel Kramer uit Zandvoort, die de smokkelroute heeft uitgedokterd. Maandenlang rijden ze zakken vol Nederlands geld naar Duitsland, waar het wordt omgesmolten. Het zilver in de munten is meer waard dan de munten zelf. Soms stuurt hij haar alleen. Huberta is hopeloos verliefd en laat zich graag meeslepen in de avonturen die haar imposante, charismatische vriend bedenkt. Ze leert zo veel van hem.

De smokkelroute levert Kramer in een paar maanden tijd misschien wel een miljoen gulden op. Zwart geld, dat hij in Zwitserland stalt. Daar is het uit zicht van de Belastingdienst, maar ook moeilijk te gebruiken. Hij zint op een nieuw plan.

Zandvoort, 2017

Een vrouw doet aarzelend de deur open van een rijtjeshuis in Zandvoort. Ze heet Ingrid van Poeke, ze woont hier met haar vrouw Angelica Scheer. Het huis is van hen, vertelt ze, maar de grond onder de woning niet. Die huurt ze van de ‘Stichting Vastgoed Beheer Nederland’. Particuliere erfpacht heet die constructie.

Van Poeke zucht. Ze woont hier fijn, maar kan de maandlasten bijna niet meer betalen. Zij is ziek geworden, waardoor het financieel allemaal heel krap is. En dan is er de kwestie met die man die opeens op de stoep stond.

In het erfpachtcontract dat ze bij de koop argeloos tekende stond dat ze elk jaar 680 euro moesten betalen voor het gebruik van de grond – best redelijk. Maar kort na de verhuizing stond er opeens een net geklede en zorgvuldig gecoiffeerde man voor de deur. Hij heette Roderick en was van de vastgoedstichting. Hij wilde over de erfpacht praten, zei hij.

In het contract stond dat de stichting die elke tien jaar naar eigen believen mocht verhogen. En binnenkort zou die van 680 naar 6.000 euro per jaar gaan, zei Roderick. Maar hij kon wel wat regelen. In een hoek van de kamer ging hij druk bellen met ‘de baas’. Toen hij ophing zei hij dat als ze direct zouden tekenen, hij de canon de komende tien jaar op slechts 4.000 euro per jaar kon houden. Overdonderd en bang voor nog meer kosten zetten de vrouwen hun handtekening.

Binnenkort loopt de termijn van tien jaar af. De vrouwen vrezen dat Roderick dan weer voor de deur staat met een volgende exorbitante verhoging. Dat kunnen ze echt niet betalen. Verhuizen kunnen ze evenmin, het huis is zo goed als onverkoopbaar. Sinds 2011 financieren de banken vrijwel geen huizen met particuliere erfpacht meer.

Zandvoort, 1970

Na de zilversmokkel heeft Karel Kramer een nieuw plan om rijk te worden. Hij handelt op kleine schaal in panden in Zandvoort en Haarlem en nu heeft hij iets interessants afgekeken van de gemeente Amsterdam. Erfpacht.

Het idee, vertelt hij aan Huberta: ik verhandel het huis, maar houd de grond. Voor het gebruik daarvan vraag ik jaarlijks een bedrag – de canon. Ik begin laag en schroef de bedragen gaandeweg op. Dat is straks een mooie pensioenvoorziening. „Had-ie helemaal zelf bedacht”, zegt Huberta later met lichte trots. „Hij was een echte zakenman.” Kramer vraagt zijn notaris of er nog iets in de wet staat dat dit verbiedt. Nee.

Trouwfoto van Karel Kramer met Huberta. Foto familie-archief

Kramer, kapiteinszoon en Nyenrode-alumnus, is een behendig handelaar. Al gauw staan er tientallen stukken grond, ‘blote eigendommen’, op de balans van zijn vastgoedbedrijven. Er komen meer panden bij, meer erfpachten, het geld stroomt binnen.

Met het geld komen de problemen. De jonge Huberta betrapt haar man met andere vrouwen in het echtelijk bed. Kramer stort zich in het Amsterdamse nachtleven, steeds vaker komt hij ’s nachts niet thuis. Wat doe je daar toch, vraagt ze. De huur innen, zegt hij dan. In de kastjes in huis bewaart hij rare poeders. Maar elke keer laat ze zich overhalen toch bij hem te blijven.

Ze houdt van Kramer. Van zijn bravoure, zijn charme. Zonder hem wordt het leven onverdraaglijk saai en die erfpachten zorgen voor een riante hoeveelheid geld. „Ik was verblind”, zegt ze later. Tegen beter weten in trouwt ze in 1973 met hem. Ze rijden in een Jaguar naar de plechtigheid. Ze krijgen twee zoons.

Zandvoort, 2017

Om de hoek bij Ingrid en Angelica woont Cees Leek, met z’n vrouw. Ook hij zit met erfpacht. Toen hij in 1970 zijn woning kocht moest hij jaarlijks 85 gulden overmaken naar zijn dorpsgenoot Karel Kramer, de eigenaar van de grond onder zijn huis. Voortdurend probeerde Kramer de pacht te verhogen. Eind jaren 70 ging die naar 600 gulden.

De oude Kramer herinnert hij zich wel. Zijn dochter paste wel eens op de vier kinderen van diens tweede vrouw. Zelf heeft hij hem nooit ontmoet. Geen van de vijf, zes keren dat hij woedend aan zijn deur stond om over de steeds hoger wordende erfpacht te praten, heeft Kramer opengedaan. Er waren dorpsgenoten die z’n bloed wel konden drinken na zo’n verhoging, maar de man gaf geen krimp.

Om de hoek bij Ingrid en Angelica woont Cees Leek. Foto Olivier Middendorp

Inmiddels heeft Leek dezelfde problemen met die Stichting Vastgoed Beheer Nederland, die de stukken grond uit de erfenis van Kramer overnam. De stichting gaat verder waar Kramer stopte. Dezelfde Roderick die bij zijn buren op de stoep stond, wil nu zijn canon verdubbelen naar 2.610 euro per jaar. Maar ook al dreigt de stichting met uithuiszetting, dat gaat Cees Leek niet betalen.

In september zitten Cees Leek, zijn advocaat en nog twee gedupeerde huiseigenaren daarom in de rechtbank Amsterdam tegenover vastgoedhandelaar Roderick. Zijn compagnon bij de vastgoedstichting, fiscalist Erik Bos, is er niet. Roderick is niet op z’n gemak. NRC berichtte kort voor de zitting over een grote faillissementsfraudezaak rond Harry Hilders, een steenrijke vastgoedbons uit Den Haag. Hij is de Roderick van P. uit het stuk, een van de hoofdverdachten. De zitting verloopt emotioneel. De rechter zegt dat hij het systeem van particuliere erfpacht „iets van een Russische roulette” vindt hebben.

Zandvoort, 1985

De conflicten tussen Karel Kramer en zijn erfpachters verbleken bij het gevecht dat zijn weduwen over de erfpachtcontracten uitvechten. De kiem daarvoor legt Kramer zelf in 1985, als hij van Huberta scheidt. Die woont dan – op zijn kosten – met haar zoons in Zuid-Frankrijk. Daar is ze, zo voelt ze dat, na jaren ontrouw en leugens „volledig op een zijspoor” gezet.

Dan komt Milcah, een flamboyant, goedlachs meisje van Surinaamse afkomst, Kramers leven binnen. Milcah is 17 wanneer ze de dan 49-jarige Kramer op Koninginnedag in Amsterdam tegenkomt, op een feestje in één van zijn panden op de Wallen. Ze valt niet op hem, veel te oud. Maar Kramer is wel in haar geïnteresseerd en doet een voorstel. Of ze hem niet thuis in Zandvoort wil helpen met de administratie? Erfpachtcanons uitrekenen, achterstanden bijhouden? Dat doet ze. Ze herinnert zich nog de pachters die de voordeur van het woonhuis kwamen intrappen, zo boos waren ze als de canon omhoog ging. Snapt ze wel, „die mensen schrokken zich natuurlijk wild”.

Milcah, graag stads gekleed in korte rokjes en met hoge laarzen, is altijd beschikbaar. Als Kramer zijn zoons in Frankrijk bezoekt, gaat ze mee „als kindermeisje”. Tot afschuw van Huberta die denkt dat haar ex een piepjonge scharrel heeft, of erger, een prostituee meeneemt.

Het leven van Kramer is in die jaren een chaos. Hij gebruikt drugs en er altijd hangen er vrouwen om hem heen, van alle leeftijden. Bij eentje verwekt Kramer nog een kind. Maar toch blijft Milcah. Ze vindt Kramer soms beangstigend – je moet geen ruzie met ’m krijgen – maar ook charismatisch, imposant en rijk. In 1990 trouwt ze met hem en ze krijgen vier kinderen.

Trouwfoto van Karel Kramer met Milcah.
Foto familie-archief
Karel en Milcah Kramer en hun vier kinderen.
Foto familie-archief
Karel en Milcah Kramer, bij hun huwelijk in 1990 (links) en met hun vier kinderen
Foto familie-archief

Over wat er daarna gebeurt, bestaan twee versies, één van Milcah en één van Huberta.

Milcahs versie gaat zo. Na een aantal jaar huwelijk wordt ze verliefd op een Egyptenaar, een knappe vent. „Mijn eigen Dodi al Fayed.” In 1998 scheidt ze van Kramer, om met de Egyptenaar te trouwen. Ze blijft wel bij Kramer wonen, „voor de kinderen”.

Dan wordt Kramer ziek, hij krijgt hersentumoren en het gaat snel. Een paar maanden voor zijn dood scheidt Milcah van haar Egyptenaar, om een krappe twee weken erna opnieuw met Kramer te trouwen op het stadhuis van Zandvoort. Rechtbankstukken melden dat op 24 augustus 2000 een huwelijksakte is getekend. De volgende dag wordt Milcah bestuurder van de bedrijven waarin Kramer zijn tientallen erfpachtcontracten heeft ondergebracht, daar tekent hij zelf voor.

Een week daarna maakt Kramer zijn laatste testament op. Daarin laat hij alle bezittingen, ook de stukken grond met erfpacht, aan zijn echtgenote over. Op 27 oktober overlijdt hij. Volgens Milcah wilde Kramer het zo, omdat hij „voor haar en de kinderen wilde zorgen”.

Maar er bestaat een andere versie van deze gebeurtenissen.

Biscarosse, 2017

Huberta Burgers, 72 jaar, rangschikt chocolaatjes op een glazen tafeltje, puur en melk. Buiten is het dik 20 graden. De zon schittert in het water van het zwembad, maar de glazen schuifpui blijft dicht: „Veel te fris”. Ze is gewend geraakt aan Zuid-Franse temperaturen, ze wil nooit meer naar Nederland. Ze woont hier met haar nieuwe man Alain, haar twee zoons wonen in de buurt.

Weduwe Huberta Burgers: „Kramer heeft ooit tegen mij gezegd: je bent de enige vrouw van wie ik heb gehouden.”. Foto NRC

Eén voor één legt ze de bewijsstukken van haar levensverhaal, dat ze optekende in haar sleutelroman Remark vs Remark, op tafel. Eén: een zak met zilveren muntjes die ze voor Kramer naar Duitsland smokkelde. Twee: lange lijsten met de stukken grond met particuliere erfpacht. Drie: het rapport van een grafoloog, waaruit blijkt dat Kramers handtekening is vervalst, in de weken voor zijn dood.

Huberta’s versie van de gebeurtenissen luidt als volgt. Als de spilzieke, wulpse Milcah erachter komt dat de vader van haar kinderen ziek is, gooit ze het op een akkoordje met haar Egyptische minnaar. Zij gaat van hem scheiden, neemt een andere man in plaats van Kramer mee naar het gemeentehuis, zorgt zo dat er een vervalste handtekening op de trouwakte komt, wordt met nog een vervalste handtekening bestuurder van Kramers bedrijven, wacht tot hij zijn laatste adem uitblaast, strijkt de erfenis op en deelt die met de Egyptenaar. Listig, lucratief, simpel.

Huberta’s versie leest als een detectiveroman. En er zijn feiten die haar verhaal steunen. De Kamer van Koophandel schrapt Milcah drie jaar na Kramers dood als bestuurder van diens bedrijven, vanwege problemen met de handtekening. En na jaren van procederen oordeelt de rechter van rechtbank Haarlem op basis van een grafologisch rapport dat de handtekening op de huwelijksakte evenmin die van Karel Kramer is. En dat Milcah strafrechtelijk vervolgd moet worden wegens valsheid in geschrifte.

De gebruikte handtekening lijkt zo weinig, zegt de grafoloog, dat je het niet eens een imitatie kan noemen. In het vonnis oordeelt de rechter dat er tussen Milcah en wijlen Karel Kramer „op 24 augustus 2000 geen huwelijksvoltrekking heeft plaatsgevonden”.

Boven: de vervalste handtekening van Kramer op de huwelijksakte van het tweede huwelijk tussen Milcah Bolwerk en Karel Kramer.
Onder: het oordeel van de rechter over de vervalste handtekening onder de huwelijksakte.

Beeld

Ook de Egyptische ex van Milcah stapt naar de rechter. Hij zwaait met een document, waarop Milcah verklaart dat ze hem bijna een half miljoen verschuldigd is. Een bewijs voor het akkoordje tussen hem en Milcah, vindt Huberta. Ook hij krijgt gelijk van de rechter, Milcah moet betalen.

Huberta is moe van vijftien jaar procederen, zegt ze in de Zuid-Franse zon. Kramers erfenis is inmiddels verdeeld over de zeven kinderen en Milcah, die tóch als erfgenaam is aangewezen. Huberta is ontevreden over de uitkomst. Milcah was toch niet getrouwd? „Er is geen recht gedaan.” Milcah en haar ex hadden vervolgd moeten worden, hoe kunnen ze hier mee wegkomen?

Haarlem, 2017

Op het naambordje van een galerijflat aan de rand van Haarlem staat de naam Kramer. Zo noemt Milcah zich nog steeds. Haar flat is schemerig, aan de muur hangt een groot, donker schilderij met een Romeinse soldaat dat ooit van Kramer was. In een hoekje staan dozen met pakken spacecakebeslag – een handeltje van haar zoon. Dat loopt niet zo lekker; klanten snappen niet dat de wiet niet is bijgeleverd. Hij en z’n broer roken een joint op het balkon.

Weduwe Milcah Bolwerk: „Het was zo’n imposante man. Ik zou wel naast ’m begraven willen worden.” . Foto Olivier Middendorp

Milcah laat zich op de enorme bank zakken. Wat vindt ze van het verhaal van Huberta? Ze lacht. „Huberta is gewoon jaloers.” Kramer koos voor haar. En bovendien: het is haar verdienste dat er überhaupt een erfenis is. Zonder haar stabiliteit had Kramer alles verbrast: „Huberta weet niet dat ik hem al die jaren van de drugs heb gehouden. Ik heb hem gered.”

Ze is echt twee keer met hem getrouwd, zegt ze. Dat de rechter de laatste keer de handtekening vervalst vond, dat was gewoon pech. Misschien had ze meer bewijzen en tekstfragmenten van Kramer moeten inleveren bij haar advocaat. Maar hij was ziek, hij zat onder de pillen!

En hoe zit het met die knappe Egyptenaar? Milcah zucht. „Ik weet niet waarom ik met hem ben gegaan.” Het klopt dat er maar twee weken zaten tussen de scheiding van haar Egyptenaar en het tweede huwelijk met Kramer, zegt ze. Maar Kramer wilde het voor zijn dood goed regelen en daarvoor was hertrouwen het handigst. Haar Egyptische man vond dat ook een goed idee, ook al wilde hij helemaal niet scheiden.

„Hij dacht natuurlijk: straks hebben we veel geld, dan kunnen we samen wat opbouwen.” Ze schatert. „Maar daar had ik geen zin in!” Ze ging niet naar hem terug. Dat ze de Egyptenaar uiteindelijk een half miljoen euro heeft betaald, wijt ze aan een moment van psychische zwakte. Toen heeft ze een keer een schuldbekentenis ondertekend, waarvan „die geldwolf” heeft geprofiteerd.

Nog steeds bezoekt ze Kramers graf als ze zich slecht voelt, afgelopen weekeinde nog. Dat helpt haar. „Hij was zo’n imposante man, hij heeft zelfs nog eens een inbreker doodgeschoten. Dat maakte hem interessant.” Ze zou wel naast ’m begraven willen worden, maar ze weet dat Huberta de grafrechten bezit. „Die wil dat nooit.”

En Huberta? Die treurt nog steeds over hoe het tussen haar en Kramer is gelopen. Waarom koos hij voor deze chaos, deze destructie? Zijn enige gelukkige momenten in zijn leven waren met mij, zegt ze. Het had zo anders kunnen lopen. Ze staat aan haar tafel in Zuid-Frankrijk, haar ogen glanzen: „Hij heeft ooit tegen mij gezegd: je bent de enige vrouw van wie ik heb gehouden.”

Amsterdam, 2017

En nu? Cees Leek wacht nog steeds op de uitspraak van de Amsterdamse rechter over de particuliere erfpacht. Roderick van P. laat via zijn advocaat weten niet te willen reageren op vragen.

De zeven kinderen van Kramer hebben elk anderhalve ton gekregen uit de erfenis, vooral geld dat verdiend is met die particuliere erfpacht. Dat had veel meer kunnen zijn. De erfpachtcontracten werden voor een schijntje – 1,7 miljoen euro – doorverkocht aan Roderick van P., die profiteerde van de ruzie rond de erfenis. De zoons van Huberta staken het geld in huizen en investeringen. Twee zoons van Milcah kochten er bitcoins voor. De koers is zo hard gestegen dat één volgens haar al miljonair is, de ander is halverwege. Het is de nieuwe erfpacht, lacht Milcah. „Ze worden slapend rijk, net als hun vader.”

Reageren? Onderzoek@nrc.nl

Correctie (20 november): In een eerdere versie van dit verhaal stond dat begraafplaats Westerveld bij Santpoort ligt, dat moet Driehuis zijn. Dit is aangepast.

    • Merijn Rengers
    • Carola Houtekamer