Krapte op huizenmarkt niet snel weg

Het leek wel afgesproken werk: in één week werden het nieuwe regeerakkoord met forse maatregelen voor de woningmarkt én de nieuwe kwartaalcijfers over de huizenmarkt van makelaarsvereniging NVM gepresenteerd. De NVM-cijfers bevestigen dat de huizenmarkt oververhit is. Het aantal beschikbare woningen (86.500) is het laagst in dertien jaar. De gemiddelde huizenprijs ligt op recordhoogte met 264.000 euro, en huizen worden sneller verkocht: gemiddeld in 54 dagen, 25 minder dan een jaar terug. Intussen is het aantal transacties gestagneerd.

In hoeverre kunnen twee A4’tjes aan woonmaatregelen in het regeerakkoord de problemen verhelpen? Terwijl het aantal huishoudens toeneemt, blijft de groei van het aanbod achter. „We hebben in de crisis op onze handen gezeten”, zegt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Terwijl er tot 2025 jaarlijks 80.000 nieuwe huizen nodig zijn, kwamen er afgelopen jaren tussen de 45.000 en 55.000 woningen bij.

In het regeerakkoord staat dat het kabinet „afspraken zal maken over het aanjagen van de woningbouwproductie”. Zo moet belemmerende wetgeving verdwijnen. Maar duidelijk is dat het even duurt voor de nieuwbouw op peil is. De bouw is pas net hersteld van de crisis en kampt met groeiproblemen, zoals een tekort aan personeel en bijvoorbeeld ook heipalen.

Starters als fundament

Zowel aan koop- als aan huurhuizen is een groot tekort. Wie recht heeft op een sociale huurwoning komt voor jaren op de wachtlijst. Huurhuizen in de vrije sector zijn er nauwelijks, zeker met huren die voor de middenklasse betaalbaar zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. „Mensen wachten op elkaar”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma.

Grootste slachtoffers zijn de starters. Zij hebben minder te besteden door strengere hypotheekvoorwaarden, waaraan het komende kabinet niet wil tornen. Tegelijkertijd concurreren ze met beleggers, terwijl de huizenprijzen stijgen.

Lees ook: Waarom stijgen de huizenprijzen en het aantal verkochte huizen? 17 vragen

Dat juist starters de dupe zijn, is problematisch. Zij vormen het fundament van de woningmarkt: met het geld waarmee zij hun eerste huis kopen, kunnen gezinnen doorstromen naar een grotere woning, enzovoorts.

Middeninkomens

Het kabinet wil starters, middeninkomens, ouderen en zzp’ers tegemoetkomen door de bouw van middenhuurwoningen tot prioriteit te maken. Dat moet ogenschijnlijk zonder hulp van de corporaties. „De kerntaak van corporaties blijft het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen”, aldus het regeerakkoord.

Het kabinet lijkt zich ook te realiseren dat de woningmarkt functioneert op verschillende snelheden. Het aantal verkochte woningen in regio’s als Zuidoost-Groningen en Noord-Limburg stijgt hard. Door gemeenten met een nieuwe Omgevingswet de ruimte te geven een eigen strategie te bepalen, regionaliseert het kabinet het woonbeleid.

Hypotheekrente-aftrek

De meest in het oog springende ingreep in de woningmarkt is de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Deze aftrek maakt het kopen van een huis wel erg aantrekkelijk nu ook de hypotheekrente bijzonder laag staat. Dat stuwt de vraag op, en er is al een te klein aanbod aan koopwoningen. Op de lange termijn zorgt het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek dan ook voor een beter werkende woningmarkt, schreven onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) in 2016 al. De NVM denkt echter niet dat de ingreep veel effect heeft, gezien de lage stand van de hypotheekrente.

Hoogleraar Conijn: „De verwachting is dat voorlopig de rente laag blijft en de nieuwbouw niet op peil komt.” Kortom: zolang de vraag hoog blijft, blijven ook de prijzen stijgen. Bijkomend gevolg is wel dat de zoektocht naar een huis in de nabije toekomst lastig blijft.