Onder dwang je droomhuis moeten verkopen

Hypotheek Na de economische crisis zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt. Hoe voorkom je problemen als je huidige hypotheek afloopt en je onder strengere regels valt?

Illustratie XF&M

Kent u de illustratie van een hond die in een brandend huis zit en zegt: „This is fine”? Het is online een populaire tekening om mensen erop te wijzen dat ze wel kunnen doen alsof er niets aan de hand is, maar dat de feiten toch echt de tegenovergestelde richting op wijzen.

Twee weken geleden waarschuwde ING dat Nederlandse huiseigenaren zich net zo gedragen: hun hypotheek kan voor problemen zorgen, terwijl onderzoek van de bank aantoont dat 87 procent van de huisbezitters zich geen enkele zorgen maakt. Hoe kan dat?

Aflossingsvrij lenen was in de jaren negentig en in de eerste tien jaar van de 21ste eeuw populair, omdat mensen zich zo duurdere huizen konden veroorloven. De maandlasten bleven laag, want er hoefde geen cent van de lening afgelost te worden: er werd alleen rente over betaald. Zorgen over het afbetalen van de hypotheek waren er nauwelijks: mensen rekenden erop dat hun huis aan het einde van de dertigjarige looptijd van de lening voldoende overwaarde zou hebben. Daarmee regelde de financiering van een nieuwe hypotheek zichzelf.

We wilden niet alleen een waarschuwing geven, maar vooral een oproep doen eens goed naar je hypotheek te kijken

Na de economische crisis zijn de regels echter aangescherpt en is de aflossingsvrije hypotheek uit zwang geraakt – een nieuwe hypotheek mag nog maar voor de helft aflossingsvrij zijn. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen nog voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek – hypotheken waarbij je maandelijks zowel rente betaalt als een deel van de lening aflost – en vervalt bovendien na dertig jaar. Bij het verlengen of afsluiten van een nieuwe hypotheek kijken verstrekkers enkel nog naar inkomen, en met datzelfde inkomen kun je nu minder lenen dan pakweg tien jaar terug. „Overwaarde geeft eigenlijk een schijnzekerheid”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). „Want je hebt dat extra geld pas in handen als je je huis verkoopt.”

Tegen je zin het huis uit

Kortom: wie zijn overwaarde wil verzilveren, moet verhuizen. En de huiseigenaren die dat niet willen, lopen het risico flink hogere maandlasten te moeten gaan betalen zodra hun huidige hypotheek afloopt en ze deze verlengen of een nieuwe hypotheek afsluiten. Dat gebeurt niet zelden op het moment dat ze (bijna) met pensioen gaan en het inkomen omlaag gaat. „Die overgang kan flink tegenvallen”, zegt André de la Porte.

In het ergste geval eist de verstrekker de hypotheek op en moeten mensen onder dwang verhuizen. Het huis waarin ze oud wilden worden moet dan worden verkocht om de oude hypotheek af te betalen. Twee groepen mensen kunnen door zo’n scenario worden getroffen, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. „Mensen die het wel kunnen betalen maar niet voldoen aan de strengere regels, en mensen die het écht niet kunnen betalen.”

In potentie kan een grote groep huisbezitters in de problemen komen. Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) is 6 procent van de hypotheekhouders met een grotendeels aflossingsvrije hypotheek (80 procent of meer van de aankoopwaarde) vijftig jaar of ouder. Het gaat om een groep van pakweg 210.000 mensen, die een waarde van 39 miljard euro vertegenwoordigen. En dat is dan nog enkel de grootste risicogroep. Aflossingsvrije hypotheken waren lange tijd zo populair dat momenteel 55 procent van de complete Nederlandse hypotheekschuld deels of volledig aflossingsvrij is, een bedrag van ruim 350 miljard euro.

Reden genoeg voor DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om vorig jaar te waarschuwen voor dit probleem. Ze waren er op tijd bij: de verwachting is dat de looptijd van de meeste potentiële probleemhypotheken tussen 2025 en 2035 afloopt. „Naar aanleiding van ons onderzoek wilden we niet alleen een waarschuwing geven, maar vooral een oproep doen om eens goed naar je hypotheek te kijken”, zegt Wim Flikweert, manager wonen bij ING.

Want dat is kortweg de oplossing die alle betrokkenen aandragen om te voorkomen dat je als huiseigenaar in zo’n vervelende situatie terechtkomt: wees er op tijd bij. „Je hypotheek is net een auto”, zegt Roeland Kimman, woordvoerder van makelaarsvereniging NVM. „Die moet je van tijd tot tijd een opknapbeurt geven.”

Verschillende oplossingen

Wie daar op tijd aan begint, heeft verschillende opties om problemen te voorkomen. De meest voor de hand liggende oplossing: tussentijds aflossen. Afhankelijk van je hypotheek kun je jaarlijks tussen de 10 en 20 procent van je hypotheek boetevrij afbetalen. „Een geschikt moment om daarmee te beginnen is bijvoorbeeld het moment dat de kinderen het huis uit gaan”, zegt hoogleraar Boelhouwer. „Dan heb je geld over dat je kunt investeren in je huis.” Ook spaargeld inzetten kan een slimme beslissing zijn.

Een andere optie is een nieuwe hypotheek afsluiten. Wie dat ongeveer tien jaar voordat hij of zij met pensioen gaat doet, wordt getoetst op het huidige inkomen en niet op het toekomstige, waarschijnlijk lagere pensioeninkomen. Een soortgelijke mogelijkheid: de huidige hypotheek oversluiten, om zo te profiteren van de lage rente. Een verlaging van de rente van 5,5 procent naar minder dan 2 procent is daarbij niet uitgesloten, zegt VEH-woordvoerder De la Porte. „Het kan zijn dat je een flinke boeterente betaalt, maar die begin je direct terug te verdienen.” Nog een variant daarop is het overzetten van een aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Uit het onderzoek van ING blijkt echter dat vier op de tien mensen niet eens weten wanneer hun hypotheek afloopt. En wie er te laat bij is, loopt risico. „Als je het erop aan laat komen, dan verlies je de controle over je eigen financiële situatie”, zegt manager Flikweert.

Toch zijn er zelfs dan nog mogelijkheden om een nieuwe hypotheek te financieren zonder te verhuizen. Bijvoorbeeld door je huis te verkopen en het terug te huren. „Maar dat is een dure optie”, zegt André de la Porte. „Je krijgt minder dan de marktwaarde van je huis, je hebt geen onderhandelingsruimte en je moet een hoge huur betalen, die alleen maar stijgt.” De VEH raadt dit, net als andere verzilveringsopties als een krediet- of opeet-hypotheek, dan ook af. „Het is eigenlijk alleen een oplossing voor mensen die om wat voor reden dan ook acuut geld nodig hebben, en die niet willen verhuizen.”

Lopen de banken en andere hypotheekverstrekkers zelf niet risico door mogelijke betalingsproblemen? Volgens Flikweert van ING niet. „In het ergste geval kan het advies zijn het huis te verkopen.” Maar ING wil risico’s voor de klanten voor zijn, zegt hij, en daarom geeft de bank nu een signaal af. Tijd voor paniek is het nog niet, meent ook hoogleraar Boelhouwer. „De meeste mensen zullen gewoon in hun huis kunnen blijven wonen. Maar iedereen die ermee te maken krijgt is er één te veel. Daarom is het goed dat er aandacht voor is.”