Word slapend rijk, verhuur een kamer

Inkomsten uit verhuur

Ruimte over? Een kamer verhuren levert een mooie bijverdienste op. Dankzij nieuwe wetgeving hoef je niet bang te zijn dat je de huurder er niet meer uit krijgt.

Een ‘Eat and Greet’ bij studentenvereniging Dizkartes in Groningen tijdens de introductieweek voor studenten. Foto Kees van de Veen

Aan de animo zal het niet liggen. Studenten staan te dringen voor de schaars beschikbare kamers in de grote steden. Nu de prijzen voor koopappartementen daar omhoogschieten, nemen zelfs veel starters op de arbeidsmarkt tijdelijk genoegen met een kamertje, merkt de grootste verhuurbemiddelaar Kamernet.

Huizenbezitters lieten zich voorheen nog weleens afschrikken door het doemscenario van een huurder die zich tot in de oneindigheid op huurbescherming beroept. Dat is niet meer nodig sinds in juli 2016 de wet Doorstroming Woningmarkt is ingevoerd. Na een paar jaar moet de huurder vertrekken, wanneer je in het huurcontract een termijn hebt vastgelegd tot maximaal vijf jaar. Nog maar weinig verhuurders zijn zich van deze wet bewust, merkt Richard Oonk van juridisch dienstverlener Arag. In de huurcontracten die hij krijgt voorgelegd, gaan zij doorgaans nog uit van de oude situatie: de hospitaregeling. Die houdt in dat je gedurende de eerste negen maanden zonder plichtplegingen van je huurder af kunt, terwijl daarna een huur voor onbepaalde tijd met huurbescherming geldt.

Lees ook dit opiniestuk over de toekomst van de huizenmarkt: Wacht maar, ook deze bubbel spat uiteen

Als je maar één redelijk goedkope kamer verhuurt, hoef je voor gedoe met de Belastingdienst en de gemeente ook niet te vrezen. De huurpenningen kun je zo in je zak steken. Heb je ruimte over in je koopwoning en ben je niet al te privacygevoelig, dan staat niets je dus in de weg. Een aantal zaken om toch even op te letten. Zeker als je veel inkomsten verwacht.

  1. Boven 5.164 euro moet je meer belasting betalen

    Komen de jaarlijkse inkomsten boven de kamerverhuurvrijstelling uit (in 2017 komt die omgerekend neer op 430 euro per maand), dan kom je op de radar van de fiscus. Dat gaat op twee fronten geld kosten. Ten eerste gaat je hypotheekrenteaftrek omlaag. Als je bijvoorbeeld een kwart van je huis verhuurt, dan mag je een kwart van de hypotheekrente die je betaalt niet meer aftrekken van de inkomstenbelasting. Stel dat je normaal 400 euro per maand van de Belastingdienst terugkrijgt, dan zal dat nu dus circa 300 euro worden. Daarnaast heb je pech als je overwaarde hebt, dan moet je over een deel vermogensrendementsheffing gaan betalen. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro en een hypotheek van 300.000 euro, heb je een overwaarde van 1 ton. Verhuur je een kwart van je huis, dan zul je over 25.000 euro vermogensheffing moeten afdragen. Dan nog blijft de rekensom gunstig. Stel dat je 600 euro per maand huur krijgt, dan gaat daarvan een kleine 120 euro naar de fiscus.

  2. Huurprijs is aan een maximum gebonden

    Voor een kamer mag je niet vragen wat de gek ervoor geeft. Je bent gebonden aan het puntensysteem. Daarmee bereken je de maximale huurprijs. Met een rekenprogramma op de site van de Huurcommissie, de ‘huurprijscheck voor onzelfstandige woonruimte’, kun je berekenen wat een redelijke huurprijs is.

  3. Zoek een prettige, verantwoordelijke huurder

    Hoe leuk de extra inkomsten ook zijn, als je een feestbeest in huis haalt, heb je er weinig plezier van. Kamerverhuurbemiddelaars als Kamernet, Kamer.nl en Rooming checken of persoonsgegevens van een potentiële huurder kloppen en linken aan sociale media, zodat je iets over zijn of haar achtergrond te weten komt. Maar die informatie kun je zelf natuurlijk ook bij elkaar zoeken via Google. Hoewel een huurder niet verplicht is om allerlei documenten te overleggen, kun je er wel naar vragen. Denk aan een bewijs van inschrijving aan de universiteit, een kopie van een recente loonstrook en van het paspoort. Een referentie van een oude werkgever of huisbaas is ook een idee. Wees zelf duidelijk over wat je (niet) wilt, denk aan logeerpartijen en uitbundige feesten. Om niet te veel op elkaars lip te zitten is het handig om te investeren in een keukentje op de kamer. Voor 207 euro heb je bij Ikea al een eenvoudig exemplaar, de doorvoer van de waterleiding is voor een loodgieter een makkelijk karwei.

  4. Leg afspraken vast in een huurcontract

    Stel een contract op waarin je óf voor de hospitaregeling kiest (negen maanden op proef en daarna een huurcontract voor onbepaalde tijd) óf voor een huurperiode van maximaal vijf jaar. Gedurende het afgesproken aantal jaren mag de verhuurder niet opzeggen, maar de huurder mag dat wel. Spreek een opzegtermijn af en vergeet de borg niet. Stel dat je huurder schade aanricht of onaangekondigd verdwijnt, dan heb je nog enige compensatie. Bij wangedrag van een huurder kan de rechter het contract ontbinden. Een modelhuurcontract is te vinden op de site van de Raad voor Onroerende Zaken (roz.nl).

  5. Check de lokale regels en let op de juiste vergunningen

    Tegen één of twee kamers in de verhuur zal de gemeente geen bezwaar hebben, maar check voor de zekerheid nog even de regels op de gemeentelijke website. Verhuur je drie of meer kamers dan moet je een omzettingsvergunning aanvragen en een gebruiksvergunning, waarbij eisen aan de brandveiligheid worden gesteld. Dat gaat je duizenden euro’s kosten en je komt op de radar van omwonenden, waarschuwt jurist Oonk van Arag. „Bij een vergunningsaanvraag springt de buurt er vaak bovenop. Dit soort plannen worden keihard aangevochten, dat zien we vaak.” Tenzij je het professioneel wilt gaan aanpakken, doe je er dus wijs aan het klein te houden. Als de huurder zich op jouw adres inschrijft, ontkom je niet aan wat extra gemeentebelastingen. Zo bedraagt de jaarlijkse afvalstoffenheffing in bijvoorbeeld Groningen 232 euro voor één persoon, 271 euro voor twee personen en 327 euro tot zeven personen.

  6. Licht je verzekeraar en bank in over je plannen

    Ook de bank zal zich niet tegen de verhuur van een kamer verzetten, zeker niet als in het verhuurcontract een afgebakend aantal jaren is afgesproken. Als de bank er maar van op aan kan dat het huis leeg opgeleverd wordt in geval van gedwongen verkoop. Overleg met de verzekeraar is wel nodig. Ontstaat brand doordat je huurder in bed heeft liggen roken en de verzekering weet niet van zijn of haar bestaan, dan heb je een probleem. Met een huurder nemen het risico op schade en de waarde van de inboedel toe, en kun je een hogere premie verwachten voor de opstalverzekering en de inboedelverzekering. Een rechtsbijstandverzekering afsluiten is ook een idee, let er dan wel op dat er een verhuurclausule in staat. Woon je in een appartementencomplex check dan de reglementen van de Vereniging van Eigenaren (VvE), daarin wordt kamerverhuur soms uitgesloten.