In Capelle vechten mariniers tegen lege kantoren

Vastgoed

De Amsterdamse vastgoedvoorhoede pleit voor nieuwbouw. Maar het achterhoedegevecht tegen de leegstand is nog lang niet gewonnen.

Rivium kantoorgebouwen in Capelle aan den IJssel. Foto ANP

‘We moeten eerlijk zijn”, zegt Erik Hommel als het gesprek een minuut of twintig onderweg is. De koffie is bijna op, de wandeling wacht. Het wordt tijd de enthousiaste anekdotes die zijn gepasseerd over het offensief tegen oprukkende leegstand op het Capelse kantorenpark Rivium te vangen in voorlopig resultaat. Hommel: „De leegstand is het laatste jaar weer licht toegenomen.” Máár, zegt hij er direct bij: er kwamen meer bedrijven dan er vertrokken. „De nieuwkomers zijn alleen wat kleiner.”

Hommel (47) – donkere krullen, pak zonder das – is ‘Rivium-marinier’, net als zijn sigaren rokende collega Henk van Ree (62). De gemeente Capelle aan den IJssel heeft ze op het bedrijventerrein van 260.000 vierkante meter kantooroppervlak gestationeerd om de hardnekkige leegstand te bevechten, een variatie op de stadsmariniers die in Rotterdam, aan de andere kant van de Brienenoordbrug, de onveiligheid bestrijden. Van Ree en Hommel zijn de vooruitgeschoven pionnen van de Capelse wethouder Eric Faassen (Economie, VVD), vandaag ook aanwezig om de huidige situatie én de mogelijkheden op het Rivium toe te lichten. Tussen die twee gaapt nogal een gat, zo zal blijken.

Leegstaande bedrijfsgebouwen: het klinkt als een probleem van het verleden. Aangedreven door economische hoogconjunctuur en lage rente draait de kantorenmarkt ogenschijnlijk alsof er nooit een crisis is geweest.In 2016 werd er voor bijna 5,5 miljard euro in Nederlandse kantoren geïnvesteerd, berekende vastgoedadviseur CBRE. Dat is het hoogste bedrag sinds recordjaar 2007 en alweer méér dan in 2006. Dit jaar zet de trend door.

Werd er op het dieptepunt van de kantorencrisis vijf jaar geleden nog gespeculeerd over een nationaal sloopfonds om de woekerende leegstand terug te dringen, nu staan internationale beleggers alweer te dringen om Nederlandse kantoren te kopen. En voor flinke bedragen, blijkt uit recente deals. Zo werd vorige maand bekend dat het Canadese Dream Global Reit ruim 600 miljoen betaalt voor de Nederlandse kantoreneigenaar Merin, die in 2012 onder de naam Uni-Invest slechts iets meer dan de helft had gekost. In het voorjaar verkocht Icon Real Estate kantoorkolos Het Atrium aan de Zuidas voor een half miljard aan de Franse vastgoedbelegger Amundi. Aankoopsom in 2011: 100 miljoen.

De huurprijzen zijn in Amsterdam vorig jaar met 12 procent gestegen. Voor dit jaar verwachten we nog veel meer. Dat is geen gezonde situatie.

Rudolf de Boer, CBRE

Pleidooien voor nieuwbouw

Die ontwikkelingen zijn niet alleen toe te schrijven aan economische groei. Vaak hebben eigenaren hun panden gerenoveerd. Bovendien hebben overheden flink de rem gezet op nieuwbouw en zijn veel kantoren omgebouwd tot woning of hotel, zoals in Diemen, Utrecht, Hoofddorp, Arnhem en Amsterdam. In de hoofdstad klinken alweer waarschuwingen voor tekorten en pleidooien voor nieuwbouw. „De huurprijzen zijn daar vorig jaar met 12 procent gestegen”, zegt Rudolf de Boer van CBRE. „Voor dit jaar verwachten we nog veel meer. Dat is geen gezonde situatie.”

Vraag is daarom: wat doet Capelle verkeerd? En niet alleen Capelle, ook al die andere gemeenten, vooral in en om de Randstad, die nog altijd worstelen met duizenden vierkante meters overtollig en daarmee nodeloos duur en energievretend kantooroppervlak, zoals Nieuwegein, Almere, Rijswijk, Gouda, noem maar op. Landelijk mag de leegstand voorzichtig dalen – met 7,7 procent in de eerste helft van dit jaar tot 13,1 procent van het totale aanbod, aldus vastgoedadviseur Cushman & Wakefield – daar merken ze op het Rivium nog niets van. De leegstand daar? Rond de 40 procent, exponent van de tweedeling op de kantorenmarkt.

Probleem is: het gaat om B-locaties met veelal verouderde kantoren. Om toch de belangstelling bij potentiële huurders aan te wakkeren én straks nog te voldoen aan de duurzaamheidseisen, zijn flinke investeringen nodig. En het is moeilijk om de eigenaren, in het geval van het Rivium vooral buitenlandse beleggers, tot investeringen te verleiden, al helemaal als hun panden zich niet op topplekken bevinden en voor de helft leegstaan. Oftewel: om huurders te trekken en te behouden is renovatie nodig, maar die blijft uit bij gebrek aan gegarandeerde inkomsten.

Daarnaast zijn er in de jaren voor de crisis simpelweg te veel kantoren neergezet, vaak zelfs zonder dat daar op dat moment huurders voor waren. Ondanks de economische bloei en krapte op de woningmarkt, lijkt gedeeltelijke sloop daarom nog altijd noodzakelijk. Maar slopen kost geld én dwingt de eigenaar af te schrijven op zijn vastgoed. „Er is hier in al die tijd slechts één sloopvergunning aangevraagd”, zegt de Capelse wethouder Faassen tijdens een wandeling over het Rivium. „Dat verzoek is nog voor de behandeling alweer ingetrokken.”

Behalve sloop en renovatie is transformatie naar woningen of hotels de logische oplossing voor leegstandsgebieden. Zeker nu de woningmarkt in en rond de grote steden steeds krapper wordt. Desondanks is het aantal kantoren dat is omgebouwd de afgelopen zes maanden juist sterk gedaald. De verklaring: de panden die gemakkelijk transformeerbaar waren, zijn intussen wel aangepakt.

Toch is dat geen reden voor gemeenten om zich daar maar bij neer te leggen, vindt Christian Lennartz, vastgoedonderzoeker van Rabobank. Met een collega deed hij onlangs onderzoek naar het ‘transformatiepotentieel’ in Nederland. De conclusie: er is nog heel veel mogelijk én nodig, zowel vanuit duurzaamheidsoogpunt als vanwege de tekorten op de woningmarkt. Alleen het kost wat meer moeite. „Gemeenten moeten daarom hun best blijven doen”, vindt Lennartz. „In de vorm van wijziging van bestemmingsplannen, samenwerking tussen ontwikkelaars en eigenaren en eventueel zelfs subsidies.”

Regels versoepeld

Van subsidies is in Capelle geen sprake, maar verder neemt de gemeente de adviezen ter harte. Lange tijd waren woningen en hotels op het Rivium onmogelijk, vertelt wethouder Faassen, onder meer omdat de luchtkwaliteit niet voldeed. Die is nu verbeterd en, zo geeft hij toe, de regels zijn wat versoepeld. Wat de gemeente betreft kan de transformatie beginnen. Plannen voor een hotel in de gigantische Regus-toren aan de Riviumboulevard zijn volgens wethouder en Riviummariniers al vergevorderd.

En willen mensen straks ook op het Rivium wonen? Faassen: „Er is heel veel belangstelling, zowel van investeerders als vanuit de woningmarkt.” Natuurlijk, zegt hij, de voorzieningen moeten beter – denk aan een supermarkt en horeca – maar daar kan de gemeente haar best voor doen. Vergeet niet: het Rivium ligt tegen Rotterdam aangeplakt, waar de huizenprijzen snel stijgen. Bovendien: aan de overkant van de snelweg ligt de Erasmus Universiteit, ideaal dus voor studentenwoningen, denkt de wethouder.

Toch zijn niet alle leegstaande kantoren geschikt voor tranformatie. Sommige staan bijvoorbeeld te ver af van de bewoonde wereld. Maar ook voor die panden weigert de gemeente de hoop op te geven nu de economie zo goed draait. Mariniers Hommel en Van Ree lobbyen bij de eigenaren voor investeringen en er komt waarschijnlijk een waterbus over de Nieuwe Maas om de bereikbaarheid van het Rivium te vergroten.

„De voorzieningen kunnen beter”, erkent Hommel. „Er is met het Zalmhuis bijvoorbeeld maar één restaurant. Je wilt natuurlijk ook wel eens gewoon een broodje.” Hij wijst naar de overkant van de Riviumboulevard. „Daarom hebben we die kar met hamburgers en broodjes bal een vergunning gegeven.”