Te veel betalen voor een hypotheek hoeft niet meer

Hypotheken

Jarenlang rekenden de grootbanken te hoge hypotheekrentes, vonden onderzoekers en consumentenclubs. Concurrentie heeft daar een einde aan gemaakt.

Foto Lex van Lieshout/ANP

‘Uw hypotheek als melkkoe.’ Onder die titel brengt Zembla in september 2012 een documentaire waarin de Amsterdamse hoogleraar economie Maarten Pieter Schinkel voorrekent dat Nederlandse woningbezitters honderden tot wel duizenden euro’s per jaar te veel betalen voor hun hypotheek. Oorzaak: een gebrek aan concurrentie, mede veroorzaakt door een verbod daarop vanuit Brussel. ING en ABN Amro hadden immers staatssteun gekregen. Bijna vijf jaar later heeft de opkomst van nieuwe hypotheekaanbieders zijn werk gedaan: het probleem is (voorlopig) verholpen.

Dat is de conclusie van Vereniging Eigen Huis (VEH) en Schinkel, zo valt op te maken uit het recente besluit om te stoppen met de ‘Rentebarometer’. Met dit instrument, ontwikkeld door Schinkel, berekende de VEH sinds 2012 de zogenoemde ‘overwinst’ op hypotheken, ofwel de extra marge die Nederlandse banken sinds de crisis maakten op de hypotheekrente. Op het hoogtepunt in 2013 – of het dieptepunt vanuit het perspectief van de huizenkoper – bedroeg dit nog een vol procentpunt. Nu zijn de marges zodanig geslonken dat de overwinst praktisch is verdampt, vertelt Michel Ligtlee van Eigen Huis. „We blijven de ontwikkelingen volgen. Maar op dit moment is er voldoende geld en concurrentie.”

Opmars van pensioenfondsen

Jan Klinckenberg van De Consumentenbond onderschrijft die conclusie. Ook hij ontwikkelde, al tijdens de kredietcrisis, een instrument om de marges te berekenen die grootbanken maken op hypotheken. En ook hij is met zijn onderzoek gestopt. Want „de tijd van overwinsten is voorbij. De concurrentie is een stuk beter geworden en de marges zijn aanzienlijk lager dan vroeger.”

Die concurrentie komt voor een belangrijk deel voor rekening van binnen- en buitenlandse beleggers die de voorbije jaren de Nederlandse hypotheekmarkt hebben ontdekt via nieuwe aanbieders als Munt, Merius, of Dynamic Credit. Zij hebben, aangemoedigd door de politiek, het marktaandeel van drie grote banken (Rabobank, ABN Amro en ING) bij nieuwe hypotheken in korte tijd teruggedrongen van ongeveer 70 procent naar iets meer dan de helft.

Vooral de opmars van Nederlandse pensioenfondsen is opvallend. Eind juni werd bekend dat opnieuw twee van hen in totaal 400 miljoen steken in Munt Hypotheken. Daarmee komt het beheerd vermogen van Munt, dat uitsluitend Nederlands pensioengeld belegt, op bijna 11 miljard. Ongeveer 8 miljard daarvan is al in leningen verstrekt aan huizenkopers. Maar ook verzekeringsbedrijf ASR kondigde vorige maand aan dat het een fonds opricht voor institutionele beleggers die in Nederlandse hypotheken willen investeren. Branchegenoten Aegon en Achmea gingen ASR al voor.

Historisch lage rente

Waarom zijn vooral pensioenfondsen hier zo enthousiast over? Dat heeft alles te maken met de historisch lage rente. Pensioenfondsen beleggen normaal gesproken relatief veel in veilige en langlopende staatsleningen, maar dat levert vrijwel niets meer op. De hypotheekrente is óók heel hard gedaald, maar nog altijd iets hoger dan het rendement op bijvoorbeeld een tienjarige staatsobligatie. „En uit ieder onderzoek blijkt: Nederlandse hypotheken zijn bijzonder safe, zelfs in tijden van crisis”, zegt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt in Amsterdam.

Loopt de rentevaste periode van uw hypotheek binnenkort af? Lees in dit artikel waarop je moet letten: En nu niet klakkeloos dat aanbod accepteren

Tegelijkertijd zijn hypotheken voor banken juist minder aantrekkelijk geworden. Niet alleen vanwege de gedaalde tarieven, maar ook door strengere internationale kapitaaleisen. Anders gezegd: banken moeten sinds de crisis steeds meer kapitaal aanhouden om het risico van wanbetaling op hypotheekleningen te compenseren, waardoor hypotheekverstrekking duurder wordt. En de regels dreigen straks nóg strenger te worden, iets waar banken nu al rekening mee moeten houden als ze hypotheken aanbieden met een lange looptijd. Rabobank-bestuurder Bas Brouwers waarschuwde deze week nog in Het Financieele Dagblad dat dit „de Nederlandse maatschappij” uiteindelijk geld kan gaan kosten.

Volgens Menno Luiten, commercieel directeur bij Munt, is het de vraag of banken straks „nog wel de aangewezen partij zijn om hypotheken te verstrekken”. Bij pensioenfondsen is de honger nog lang niet gestild, denkt hij. „Het einde is nog niet in zicht. Er is in principe geen plafond.”

Dat is echter de vraag. Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB), die een grotere rol van institutionele beleggers op de Nederlandse hypotheekmarkt toejuicht, voorspelde eind vorig jaar dat investeringen van pensioenfondsen en verzekeraars op korte termijn nog flink kunnen groeien. Tegelijkertijd is risicospreiding heilig voor dit soort partijen, dus de hypothekenhonger van de nieuwkomers kent wel degelijk een grens. Waar die ligt, is onduidelijk, maar DNB verwacht dat Nederlanders ook in de toekomst nog vaak bij de bank een hypotheek afsluiten.

Marktaandeel banken stabiliseert

Nu al lijkt het marktaandeel van de banken voorzichtig te stabiliseren, ondanks de grote toestroom van pensioen- en verzekeringsgeld. Dat komt doordat ze scherper zijn gaan prijzen, maar ook doordat de Nederlandse hypotheekmarkt razendsnel is gegroeid.

Niet iedereen kan bovendien zo gemakkelijk terecht bij de nieuwe aanbieders. Die richten zich vooral op „rechttoe-rechtaan-klanten” met het liefst een vast contract, zegt Ligtlee van Eigen Huis. En op hypotheken met lange looptijden, omdat pensioenfondsen ook langlopende verplichtingen hebben.

„Voor die groepen moeten wij alle zeilen bijzetten om te kunnen concurreren”, zegt Eric Janssen, directeur hypotheken van ABN Amro. De bank verstrekt nu nog ongeveer eenvijfde van de nieuwe hypotheken. Janssen: „Dat willen we ook zo houden, zolang we er tenminste nog een redelijk rendement op kunnen maken.”

Hoogleraar Schinkel waarschuwt dan ook dat niet iedereen van de toegenomen concurrentie zal profiteren: „De complexere gevallen, bijvoorbeeld ouderen met nog een deel aflossingsvrije hypotheek, blijven mede door de striktere eisen toch aangewezen op een handje vol banken. Het is dus zaak om je hypotheekprofiel zo bij te werken dat je aantrekkelijk bent voor veel hypotheekverstrekkers.”