Makelaars vrezen ‘implosie’ woningmarkt

Het aantal verkochte huizen is plots gedaald. Starters krijgen het daardoor nóg lastiger om te kopen.

Voor gekte op de huizenmarkt hoef je allang niet meer alleen in Amsterdam te zijn. Hoewel de hoofdstad met een prijsstijging van 21,6 procent nog altijd de kroon spant, zijn er ook in Almere (16,4 procent), de Zaanstreek (15,8 procent) en Leiden (15,3 procent) oververhitte taferelen. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers die makelaarsvereniging NVM donderdag presenteerde. NVM-makelaars verkopen ongeveer driekwart van de woningen in Nederland.

Zelfs in Zuidwest-Friesland gingen woningen 19 procent omhoog vergeleken met een jaar eerder. In de populairste regio’s staan huizen gemiddeld minder dan een maand te koop voordat ze alweer van de markt zijn.

Tijd voor champagne bij de makelaars, zou je denken. Maar toch waarschuwt voorzitter Ger Jaarsma voor een „implosie” van de woningmarkt als het zo doorgaat. „Dan gaat de markt op slot.” Het aantal verkochte huizen ten opzichte van vorig jaar daalde in veel regio’s de laatste drie maanden namelijk plotseling, voor het eerst in vier jaar. Uitschieters zijn Amsterdam (-22 procent), Delft (-18 procent) en Leiden (-17 procent). Dat duidt er volgens hem op dat de markt overspannen is: het aanbod kan de vraag niet meer bijbenen. Het gemiddelde huis in Nederland was nog nooit zo duur als nu: 258.000 euro, 2 procent meer dan voor de crisis van 2008.

„Een implosie is wel erg sterk gesteld,” zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. „Maar al langer is duidelijk dat het aantal beschikbare woningen daalt, en dat geeft problemen.”

Er zijn eigenlijk drie woningmarkten in Nederland, zegt de NVM. Wie in de Randstad, Groningen en Eindhoven een huis zoekt, heeft de keuze uit maximaal vijf passende woningen. De huizenzoeker in regio’s rondom Arnhem en Breda kan kiezen uit vijf tot tien geschikte huizen, en wie zoekt in Noord-Limburg en Oost-Groningen kan rustig zijn tijd nemen en kiezen uit tien of meer huizen. Maar de krapte op de huizenmarkt breidt zich steeds verder uit naar andere regio’s. Goed nieuws voor huizenbezitters voor wie een eigen woning een lucratieve investering blijkt. Maar het is slecht nieuws voor huizenzoekers – en dan vooral starters. Door de aanhoudende prijsstijgingen wordt het voor hen steeds moeilijker om een huis te kopen, constateert de NVM-voorzitter. „Deze trend wordt in de nieuwbouw versterkt doordat de projectontwikkeling zich steeds meer toelegt op de ontwikkeling van relatief grote, dure woningen.” Volgens de NVM is amper 10 procent van al het nieuwbouwaanbod goedkoper dan 200.000 euro. „Dit vertaalt zich direct terug in de doelgroepen die actief zijn op de nieuwbouwmarkt: welvarende gezinnen en stellen. Zij drukken, veelal alleenstaande, jongeren van de markt.”

Ook bij bestaande woningen is deze trend zichtbaar, maar minder extreem. Hoogleraar Boelhouwer wijst erop dat uit andere woningmarktonderzoeken ook blijkt dat starters moeilijker aan een woning kunnen komen dan eerder. „Dat is echt anders dan een paar jaar geleden.”

Het afgelopen kwartaal zijn meer dan 10.000 nieuwbouwwoningen bij NVM-makelaars te koop gezet. Dat is het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 2013, maar dat is de vereniging nog niet genoeg. „Om een verdere prijsexplosie te voorkomen en een betere doorstroming te bevorderen, is nieuwbouw dringend nodig”, vinden de makelaars. Ook hoogleraar Boelhouwer ziet de noodzaak van meer nieuwbouw. „Door de crisis is jarenlang structureel te weinig bijgebouwd. Dat moet nu worden ingehaald.”