Hoe maakbaar is de Amsterdamse woningmarkt?

Wonen

De Amsterdamse gemeenteraad praat woensdag over voorstellen om in te grijpen op de overspannen woningmarkt.

„De koop van ons huis was een tombola”, aldus Ivo Vis (rechts). Foto: Bram Budel

Het moesten nieuwbouwwoningen speciaal voor starters in Amsterdam-Noord worden. Zeker „47 kleine, betaalbare, klimaatneutrale woningen aan de Scheepsbouwweg”, zoals de gemeente het omschreef. Verkoopprijs: 185.000 euro voor 50 vierkante meter en 320.000 euro voor 110 vierkante meter. Niet duur voor Amsterdamse begrippen, maar met de ontwikkelaar werd geen maximumprijs afgesproken. Dus toen er een kopersrun ontstond, werden de appartementen alsnog voor torenhoge bedragen verkocht.

„Het is wat de gek ervoor geeft”, zeiden boze raadsleden tijdens eerdere debatten over de oververhitte woningmarkt. Ze eisten actie en vroegen woonwethouder Laurens Ivens (SP) om onderzoek. In de aanloop naar zijn rapport, dat eind dit jaar wordt verwacht, vergadert de raad woensdagavond over diverse raadsvoorstellen om in te grijpen op de woningmarkt.

De Amsterdamse woningmarkt is op alle fronten overspannen. In vier jaar tijd steeg de gemiddelde verkoopprijs van woningen van 230.000 euro naar 360.000 euro. Ook de vrije huurmarkt is voor veel mensen onbetaalbaar: een maandhuur van minimaal 1.000 euro voor een woning van 40 vierkante meter is doodnormaal. En in de sociale woningbouw is de gemiddelde wachttijd voor een huis veertien jaar. Onlangs kondigde Ivens namens het college van D66, VVD en SP aan 40.000 nieuwe woningen te laten bouwen voor lage en middeninkomens, maar dat heeft pas na 2020 zichtbaar effect.

De toekomstige woningvoorraad

Veel gemeenteraadsleden zijn zich hiervan bewust en vinden dat de overheid nu moet ingrijpen. Maar de raad is verdeeld. GroenLinks, PvdA en SP komen vooral op voor lage inkomens; D66, VVD en CDA focussen vooral op de middeninkomens. Deze mensen vallen buiten de boot omdat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig inkomsten hebben voor een vrijesectorwoning of koophuis.

In het debat over ingrijpen op de markt speelt tevens de achterliggende vraag: hoe moet de Amsterdamse woningvoorraad er in de toekomst uitzien? Ofwel: welke kiezers wonen er over tien jaar? Momenteel valt 57 procent van de woningvoorraad onder sociale huur. De rest bestaat uit koopwoningen (31 procent) en huurwoningen in de vrije sector. Het college wil naar een verdeling van 40 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 20 procent koopwoningen. Dit moet op termijn een oplossing bieden.

Als de gemeente zich ook op de markt begeeft, dan stijgen de prijzen juist

Egbert de Vries, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Maar de raad wil ook nú iets doen. GroenLinks wil dat de gemeente een eigen woningcoöperatie opzet met huurders en maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Raadslid Jorrit Nuijens: „De coöperatie zou met eigen of geleend geld binnen de ringweg A10 particuliere sociale huurwoningen kunnen opkopen om te voorkomen dat die huren stijgen naar 1.000 euro of meer. Ook kan ze bijvoorbeeld met huurders verschillende vormen van gezamenlijk huizenbezit organiseren. Verder kan ze meebetalen aan nieuwbouw door andere corporaties.”

Directeur Egbert de Vries van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) heeft hierbij zijn bedenkingen. „Ik zie het nut van een gemeentelijke woningcoöperatie niet”, zegt hij. „Je kunt je afvragen of het opkopen van woningen effect heeft. Als de gemeente zich ook op de markt begeeft, dan stijgen de prijzen juist.”

Huurwoningen bouwen

Wel bouwen de corporaties momenteel nieuwe huurwoningen bij. Dat wordt bekostigd uit de verkoop van oude sociale huurwoningen. GroenLinks en PvdA willen de verkoop per direct stoppen om krimp van de sociale woningvoorraad tegen te gaan. „We willen juist meer sociale huur”, zegt Nuijens. Eerder opperde de PvdA-fractie om de inkomensgrens voor sociale woningbouw te verhogen en van Amsterdam een speciale zone te maken waar speculanten geen huizen meer kunnen kopen.

Ook D66 wil de markt beïnvloeden, vooral ten gunste van middenverdieners. Fractievoorzitter Reinier van Dantzig wil dat corporaties aan deze groepen vrijesectorwoningen verhuren met een huur tussen 711 en 950 euro per maand. Dit kan volgens hem door veel meer middenhuurwoningen bij te bouwen en door vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een middeninkomen. Als het aan D66 ligt moet zeker 20 procent van de markt straks uit zulke middenhuurhuizen bestaan. Nu is dat 6 procent.

Sven Heinen van Makelaarsvereniging Amsterdam vindt het een prima plan. „Zo krijgt een grote groep mensen meer mogelijkheden op de woningmarkt. Het gaat bijvoorbeeld om politieagenten, leraren, zorg- en winkelpersoneel. Zij komen nu niet aan bod.”

Volgens Gert Jan Bakker van het huurdersteunpunt !Woon kiest D66 er voornamelijk voor om een groot deel van de huidige betaalbare huurvoorraad duurder te maken. „Welk probleem lost dat op? Er komen straks al tienduizenden nieuwbouwwoningen in het middensegment bij.”

Verder wil D66 leraren tijdelijk voorrang geven bij starterswoningen en nieuwe middenhuurhuizen. De VVD vindt echter dat alle werkenden met economisch of maatschappelijk nut voorrang moeten hebben. Dat is te kort door de bocht, oordeelt Heinen. „Iedereen zou in Amsterdam een woonplek moeten kunnen krijgen. De realiteit is echter dat er structureel te weinig is gebouwd door gemeente en ontwikkelaars. Resultaat: schaarste en een periode met extreme prijsstijgingen in de vrije sectorhuur en koopwoningmarkt.”

Het CDA, met één zetel in de gemeenteraad, voelt niets voor ingrijpen in de woningmarkt. „Het zet de prijzen van andere woningen onder druk” zegt Diederik Boomsma.

Drie Amsterdamse huishoudens over hun woonsituatie

De koper:‘Een jaar dubbele woonlasten’

Ivo Vis (37), Elin Gerlagh (31) en hun pasgeboren zoontje Lars verhuizen naar een nieuwbouwwoning in de nieuwe wijk Houthavens.

Foto Bram Budel

„De koop van ons huis was een tombola”, aldus Vis. „We schreven ons in en mochten 5 van de 29 te bouwen woningen uitkiezen. Daarmee gingen we een loterij in waar tussen de 2.000 en 3.000 mensen aan meededen. De koopprijs stond gelukkig vast. Die lag op circa vijf ton voor 130 vierkante meter.”

Na de inschrijving begon een tijd van onzekerheid. „Na ruim een half jaar kregen we een telefoontje van de makelaar. Hij zei: je krijgt woning nummer 54 van ons en dat is jouw enige keus. Je krijgt zeven dagen de tijd om te kiezen. O ja, iemand anders heeft deze woning afgewezen, dus jij hebt mazzel.”

Vis en Gerlagh kochten het huis, dat nog gebouwd moest worden. „We wachten nu ruim een jaar en de bouw is aardig onderweg. Wel hebben we dubbele woonlasten en dat liegt er niet om. Nog een jaartje volhouden en dan is de nieuwe woning klaar.”

De huurder in de vrije sector: ‘Eén huurder, zes bewoners’

Martin Lambregts (28) woont met vijf andere jongwerkenden samen in een vrije-sectorwoning. Huur: 2.450 euro per maand.

Foto Bram Budel

„Ons huis staat op naam van één bewoner en de huur wordt door zessen gedeeld. Als de hoofdbewoner verhuist, wijzen we samen een nieuwe aan. Deze constructie was handig voor de verhuurder, die officieel maar met één persoon rekening hoefde te houden. Drie jaar geleden werd het pand plots verkocht. De nieuwe koper vertelde in december 2014 dat hij ons eruit wilde hebben om het gebouw op te knappen en te splitsen. Waarschijnlijk om er dubbel zoveel huurders of expats in te zetten”.

Een jaar later vertrok de hoofdbewoner, waarna een impasse ontstond. „De verhuurder deed alsof hij niet wist dat wij er als groep woonden en eiste dat wij vertrokken. Dat baseerde hij op die ene bewoner die er officieel had gewoond en die nu was verhuisd”.

Uiteindelijk oordeelde de rechter dat de groep het pand uiterlijk half oktober moet verlaten. „We hadden gehoopt hier nog een tijd te kunnen blijven omdat het voor ieder van ons heel lastig is een andere geschikte huur- of koopwoning te vinden.”

De sociale huurder: ‘Alles is óf te klein óf te duur’

Shirley Andronico (47) woont met haar 14-jarige zoon in een benedenwoning van 40 vierkante meter. Door het chronische pijnsyndroom fibromyalgie is ze regelmatig aangewezen op haar rolstoel.

Foto Bram Budel

„Ik woon hier sinds 2001 en zit al acht jaar ziek thuis. Omdat dit huis niet is ingericht op mijn handicap en mijn kind steeds meer ruimte gebruikt, wil ik hier al jaren weg.” Ze heeft ruim zestien jaar aan wachtduur en al acht jaar medische voorrang krijgt op de wachtlijst.

„Een benedenhuis met drie kamers is mijn enige optie, maar daarvan zijn de huren te hoog. Die worden allemaal aangeboden voor minimaal 635 euro. Ik heb een WIA-uitkering van 586 euro die aangevuld wordt tot bijstandsniveau. De Wet passend wonen verbiedt mij ook om op deze huizen te reageren. Voor tweekamerappartementen kom ik wel in aanmerking, maar die zijn te klein, omdat mijn zoon dan geen eigen kamer heeft.”

„Ik ben kwetsbaar en afhankelijk van mijn netwerk. Ik val door de regelingen tussen wal en schip. Ik ben de pineut.”