Column

Dansen op de vulkaan, of party like it’s 1999 ?

Misschien was u er toen wel bij. Misschien heeft u er zelfs wel geld aan verdiend. Aan de campinghausse, twintig jaar geleden. Vanaf de camping kochten beleggers aandelen met hun fonkelnieuwe mobiele telefoons. De koersen waren al lekker gestegen, maar toen ging het dak eraf. Op 23 juli 1997 joegen beleggers de AEX beursgraadmeter voor het eerst door de 1.000 punten grens. De graadmeter was toen gebaseerd op koersen in guldens. In euro’s was het 454 punten geweest. Stand nu: 511.

Op de huizenmarkt spelen zich al maanden vergelijkbare taferelen af als toen op de beurs. In mei van dit jaar stegen de prijzen van bestaande koopwoningen volgens het Kadaster met 7,8 procent. Dat is de snelste stijging sinds maart 2002. De huizenprijzen staan nog bijna 8 procent onder de piek van augustus 2008. Maar de koopwoede verspreidt zich regionaal al vanuit Amsterdam en Utrecht over de hele Randstad.

De huizenhausse wordt aangewakkerd door schaarste van woningen en de ultralage rentepolitiek van de Europese Centrale Bank. Maar onderschat ook de invloed niet van de gegroeide particuliere vermogens. Dat is de overeenkomst met de campinghausse uit 1997: financieel vermogen speelt naast inkomen (loon, uitkeringen, pensioen) een steeds grotere rol in de economie. De drie oervormen van particulier vermogen, namelijk huizen en beleggingen in aandelen en obligaties, zijn sinds 1985 per saldo in waarde gestegen, soms zelfs spectaculair. Dansen we op de vulkaan? Of geven we ons over: party like it’s 1999?

Stijgende huizenprijzen maken mensen blij. Het herstel van de huizenmarkt is voor de middenklasse de reddingsboei in onzekere tijden (robotisering, migratie, loonstagnatie). Stijgende huizenprijzen voeden het stijgende consumentenvertrouwen. Mensen gebruiken de ‘gratis’ extra rijkdom voor extra consumptie.

Deze week gaf het Kadaster meer inzicht in de trend dat zoveel huizen gekocht worden zonder hypotheek. In 2016 ging het om 17 procent (8,6 miljard euro) van alle aankopen. Dat wekt alom verbazing. De conventionele gang van zaken is immers dat je na het vinden van het huis van je dromen naar een bank of adviseur gaat om geld te lenen.

Maar de werkelijkheid is inmiddels rijker geschakeerd. Ouderen lopen voorop. Je ziet de vergrijzing aan het werk. Van alle huizenkopers zonder hypotheek is 60 procent ouder dan 50 jaar. Zij hebben de laatste decennia het meeste vermogen opgebouwd dankzij die huizen- en beleggingshausse. Tegenover een hypotheekschuld van 686 miljard euro van alle huishoudens samen stond begin 2015 voor 1.045 miljard euro aan eigen woningen. Nadien zijn de huizen vermoed ik sneller in waarde gestegen dan de schulden zijn gegroeid.

Dankzij die vermogenswinsten is Nederland ook een renteniersland geworden. In Nederland renteniersland is het echter ongelijk verdeeld. Cao-lonen stagneren, maar de waarde van beleggingen en huizen kent geen bovengrens. En geen bodem ook, overigens.

In Nederland renteniersland groeien de tegenstellingen vanzelf. Tussen de huiseigenaren met overwaarde, de eigenaren (een paar honderdduizend) die nog steeds in de verliezen zitten en huurders voor wie wonen steeds duurder wordt. De tweede groep hoopt misschien nog op betere tijden. De derde groep heeft niks aan die lage rente van de ECB.

Met een blik op de huizenmarkt zie je de tegenstelling ook toenemen tussen de Randstad en de rest van het land. De stad werkt als magneet op (hoogopgeleide) jongeren, ouderen moeten het daarbuiten zien te bolwerken.

Marike Stellinga is afwezig