Dit verandert er met het nieuwe Amsterdamse erfpachtstelsel

Erfpacht Amsterdam

Amsterdam is eruit. Huizenbezitters met erfpacht kunnen die nu eeuwigdurend afkopen. Maar is het dossier nu echt gesloten?

De Amsterdamse gemeenteraad heeft woensdagavond ingestemd met een nieuw, eeuwigdurend erfpachtstelsel. Amsterdammers kunnen vanaf nu in één keer het eeuwigdurende erfpacht afkopen of dit in een jaarlijkse canon betalen. Alle Amsterdamse erfpachters kunnen nog dit jaar overstappen. Welke gevolgen hebben de veranderingen? Vijf vragen over het nieuwe erfpachtstelsel.

1. Waarom moest het systeem anders?

Zo’n 110.000 Amsterdamse huiseigenaren betalen de gemeente erfpachtcanon – een jaarlijkse vergoeding of afkoopsom voor het gebruik van de grond onder hun huis. In het huidige ‘voortdurende’ erfpachtstelsel wordt na een contractperiode – meestal vijftig jaar – jaar de hoogte van de erfpacht opnieuw vastgesteld. Huiseigenaren schrokken vaak flink en moesten fors meer betalen omdat hun grond in de tussentijd veel meer waard geworden bleek. Banken werden huiverig om huizen op erfpachtgrond te financieren.

De Amsterdamse politiek wilde van die onzekerheid af, maar kwam er lange tijd niet uit. Rechts wilde de erfpacht volledig afschaffen, links wilde vooral aanpassen. De huidige coalitie, SP, D66 en VVD, vond een compromis. Dat lijkt op afkoop (een wens van VVD en D66), maar is het juridisch niet (een wens van de SP). De grond blijft namelijk eigendom van de gemeente.

2. Wat betekent het nieuwe erfpachtstelsel voor Amsterdammers?

Vorige zomer ging het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel al in voor nieuwbouw. De gemeente vraagt huizenkopers nog één keer een erfpachtbedrag, dat ze ineens kunnen afkopen of in termijnen. Afgelopen woensdag ging de gemeenteraad akkoord met de overstapregeling voor de huidige 110.000 erfpachters. Zij kunnen vanaf oktober een aanvraag doen om over te stappen. De gemeente doet hun dan een aanbod. De hoogte daarvan wordt vooral bepaald door de WOZ-waarde van een huis en de buurt waar het staat. De overstap is vrijwillig, maar de gemeente wil zo snel mogelijk iedereen overhevelen naar het nieuwe systeem.

3. Waar moet een erfpachter op letten?

Essentieel is de mate waarin de gemeente de waardestijging van een huis toerekent aan de locatie waar het staat. Dat wordt verantwoord in een ‘buurtstraatquote’ (BSQ), die per huis is berekend. Voor een huis met een BSQ van 5 procent betekent dit dat 5 procent van de waarde wordt toegerekend aan de grond. Dit komt voor in minder aantrekkelijke wijken als Amsterdam-Noord, Zuidoost of Nieuw-West. Daar betalen erfpachters dan ook fors minder erfpacht dan in Amsterdam-Zuid, waar tot 49 procent van de waarde van een huis wordt toegerekend aan de grond. De meeste kritiek op het voorstel kwam dan ook vanuit deze buurten, waar bewoners tonnen kwijt kunnen zijn voor afkoop.

4. Waarom zou een erfpachter overstappen?

De gemeente biedt gunstige voorwaarden aan voor erfpachters die voor 2020 overstappen. Ze neemt voor hen de WOZ-waarde van 2014 of 2015 als vertrekpunt. Dat kan flink schelen, als je verwacht dat de WOZ-waarde in Amsterdam de komende jaren flink blijft stijgen. Alle overstappers krijgen daarnaast, los van het moment, 25 procent ‘overstapkorting’ op het eindbedrag, bovenop een korting op de grondwaarde van 10 procent. Ook dat scheelt flink, vooropgesteld dat de waardebepaling van de grond realistisch is.

Wie zijn erfpacht ineens wil afkopen, kan vanaf oktober dus prijsopgaaf krijgen. Wie in termijnen de erfpacht wil afkopen, kan in ieder geval de waarde van de grond laten vastleggen. Hij zal zijn lopende contract moeten uitdienen, maar weet wel waar hij daarna aan toe is. Wie helemaal niet wil overstappen, blijft in het huidige systeem, mét vooruitzicht op een fors hogere erfpachtcanon door een sterk gestegen WOZ-waarde. Op de site van de gemeente stond een ‘rekentool’ voor persoonlijke indicaties – maar die is even offline: „Naar aanleiding van het raadsbesluit wordt deze rekentool momenteel aangepast.”

5. Is het slepende erfpachtdossier nu gesloten?

Met raadsverkiezingen op komst is dat onwaarschijnlijk. Rechtse partijen zullen na maart 2018 opnieuw pleiten voor een optie tot kopen van de grond, waarmee erfpacht wordt afgeschaft. Ook is het laatste woord nog niet gezegd over het afgeblazen erfpachtreferendum. Eerder oordeelde een commissie dat erfpacht niet referendabel is, terwijl raad en erfpachters dit wel verwachtten. Belangenvereniging Stichting Erfpachters Belang Amsterdam onderzoekt nu juridische opties.

Lees ook over de politieke gevolgen van het erfpachtdossier: Een streep door het referendum

Wethouder Van der Burg (grondzaken, VVD) vindt dat erfpachters mogelijke veranderingen niet moeten meewegen bij hun keuze: „Mensen die overstappen hebben vastgelegd wat hun voorwaarden zijn. Dat kan de gemeente nooit terugdraaien. Als je nu kiest, kies je voor zekerheid. En een beter aanbod kan je altijd accepteren.”