40.000 huizen voor lage inkomens

Woningmarkt

Ook wie niet rijk is, moet in de stad kunnen wonen. Er komen goedkopere woningen bij, en de huren daarvan mogen niet te hard stijgen. Heeft dat zin?

De stad wil dat er de komende jaren 50.000 woningen bij komen. Daarvan moet 80 procent voor de lagere en middengroepen beschikbaar zijn. Foto ANP

Er moet iets gebeuren, anders kunnen alleen mensen met geld nog in Amsterdam wonen. Daar waren de huurders, corporaties en de gemeente het over eens. De stad dreigt in 2025 zesduizend betaalbare huurwoningen tekort te komen. Intussen zit de markt voor zowel starters als doorstromers muurvast. Maar wie tot een goed woonbeleid wil komen, moet oppassen voor een bestuurlijk waterbedeffect, waarschuwen deskundigen.

Amsterdam moet een gemengde stad blijven, vindt de gemeente, maar tegen de huidige prijzen zit dat er niet in. Het college publiceerde donderdag zijn visie hierover: er moeten tot 2025 40.000 woningen bij komen voor de midden- en lage inkomens. Wie te veel verdient voor een sociale huurwoning maar niet kan of wil kopen, moet in de vrije sector al snel 1.200 euro per maand betalen.

Hetzelfde huis moet straks gemiddeld 850 euro gaan kosten, blijkt uit de plannen van de gemeente. Dat is ook beter voor huurders die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Scheefwoners die wel willen verhuizen maar dat vanwege geld niet doen, zullen eerder geneigd zijn plek te maken.

Een overzicht van de plaatsen waar de nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden:

Maatregelen

Om de prijzen in het middensegment te drukken, wil de gemeente een aantal maatregelen nemen. Zo wordt met corporaties afgesproken dat de huur voor zeker 25 jaar niet harder mag stijgen dan de inflatie. Ook mogen ze niet verkocht worden.

„De middensector wordt strenger gereguleerd dan de sociale huursector”, zegt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. „Dat lijkt aantrekkelijk, want dan blijven die woningen betaalbaar en beschikbaar. Maar het leidt tot een verstopping van de woningmarkt. Als je eenmaal zo’n woning hebt, ga je er ook niet meer uit. Je verstoort de markt.”

Het gevaar van het plan is dan ook dat de problemen doorgeschoven worden, waarschuwt Conijn:

„In de komende vijftien jaar. We waren net bezig om de woningmarkt te hervormen: stoppen met de subsidiëring, en vermindering van de regelgeving. Nu wordt met de middeldure huurwoningen die oude, versleten weg ingeslagen. Dat is politieke kortzichtigheid.”

„Wij juichen het toe dat de gemeente Amsterdam de ambitie heeft om meer middenhuur toe te voegen in de stad”, zegt Frank van Blokland directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Zijn leden hebben voor 50 miljard euro aan vastgoed in bezit in Nederland. Hij spreekt van een „ambitieus plan”, met „een paar maren”. Zo zullen gemeenten minder geld krijgen voor de grond als de huizen minder huur opleveren. „Als ze dat accepteren, vinden we het prima. Maar ik snap het probleem dat Johan Conijn schetst: dat je een nieuwe beschermde groep maakt. De vraag is of dat verstandig is.”

Hypotheekrenteaftrek

„De markt is al heel kunstmatig”, werpt Fons Lustenhouwer van kenniscentrum Platform31 tegen. „Het sociale segment is helemaal gereguleerd. Koop in feite ook, via de hypotheekrenteaftrek. Je kan zeggen: reguleer zo min mogelijk, maar je ontkomt er in de huidige context bijna niet aan.”

Volgens Lustenhouwer zijn de negatieve effecten van regulering tegen te gaan door goede afspraken tussen gemeenten, corporaties en beleggers. Zo zouden pensioenfondsen in ruil voor grotere zekerheid over een stabiel rendement bereid kunnen zijn iets minder winst te accepteren, terwijl gemeenten iets toegeven op de grondprijs die ze ontvangen. „Dan realiseer je wel dat er voldoende woningen zijn. Mag dat niet wat waard zijn?”

Onzekerheid over de praktische invulling of niet, voor huurders is het plan goed nieuws, zegt Winnie Terra van de Huurdersvereniging Amsterdam. „Er is gewoon te weinig ruimte om nog veel meer te bouwen. Dan moet je de lucht in, een soort Manhattan-idee.” En de doorstroming? „Als je een partner hebt die advocaat is, ga je echt niet in een woning in de middensector zitten van zestig vierkante meter. Er is niet veel meer doorstroming op de huurmarkt, tenzij je veel verdient. En dan zijn er alternatieven.”