Grote stad wordt domein van de rijken

Oververhitting Wonen in de grote steden wordt zonder vermogen steeds lastiger, concludeert De Nederlandsche Bank.

De huizenmarkt in de grote steden vertoont tekenen van oververhitting, maar er is nog geen sprake van een kredietgedreven zeepbel. Dat concludeert De Nederlandsche Bank in een groot onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. De centrale bank signaleert een structurele trek naar de steden, waar het aanbod van woningen geen gelijke tred mee houdt. Die schaarste drijft de prijzen zodanig op, dat de inbreng van eigen geld bij de koop van een stadswoning steeds belangrijker wordt. Een alternatief is maar mondjesmaat beschikbaar, vanwege een tekort aan woningen in de vrije huursector.

Volgens DNB is de trek naar de grote steden een mondiaal verschijnsel. Hoogopgeleide jongeren worden gelokt door het aanbod van onderwijs, hoogwaardig werk en cultuur. Gezinnen trekken weg en strijken neer in omliggende gemeenten, waardoor ook daar de prijzen stijgen. In de rest van het land blijft de woningmarkt sterk achter, vanwege een gebrek aan animo.

Lees ook dit interview met de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars: ‘De oplossing? Bouwen, bouwen, bouwen’

Woonlasten binnen de perken

Ondanks de grote prijsstijgingen is er volgens DNB nog geen sprake van een zeepbel door krediet, zoals in eerdere perioden van oververhitting. Ook de woonlasten van kopers blijven binnen de perken. Dit komt vooral door de zeer lage rente. Die lage rente zorgt er weliswaar voor dat de verhouding tussen woningprijs en inkomen is gestegen, en ook de verhouding tussen de woningprijs en de gemiddelde huur. Maar omdat door de lage rente óók de maandelijks hypotheeklasten zijn gedaald, is de betaalbaarheid van een eigen huis zelfs in de grote steden nog steeds beter dan vlak voor de crisis van 2008. Terwijl de huizenprijzen in de grote steden alweer fors zijn gestegen, neemt de omvang van de hypotheken nauwelijks toe. „Natuurlijk zit er ook kredietverlening achter de stijgende huizenprijzen”, zegt Job Swank, directeur Monetaire zaken en Financiële stabiliteit van DNB. „Maar uitbundig is die nog niet. Banken zijn, mede onder invloed van nieuwe regels, voorzichtiger geworden met de hypothecaire kredietverlening. En mensen zijn ook in staat om, als zij een woning in de stad kopen, eigen geld mee te nemen.”

De inbreng van eigen geld bij woningaankopen in Amsterdam is inmiddels steeds normaler. Het is volgens DNB niet ongewoon dat kopers daar tussen de 50.000 euro en 70.000 euro aan eigen geld inbrengen. Sinds 2013 wordt ruim een kwart van de aankopen in Amsterdam zelfs gefinancierd zonder hypotheek.

DNB trekt een verband met de verruimde schenkingsvrijstelling – vooral van ouders aan kinderen – die tot eind 2014 gold, en waardoor 10 miljard euro aan schenkingen is gedaan. Het aantal starters op de woningmarkt dat een woning kocht zonder hypotheek piekte in december 2014. Ook hier is overigens een effect van de lage rente zichtbaar. Die maakte het minder aantrekkelijk om te sparen, en juist lucratiever om het geld in te zetten voor de aankoop van een huis. „Je moet steeds rijker zijn om hetzelfde huis te kunnen kopen”, stelt Swank. „Ik wil niet zeggen dat het al zo erg is als in Londen, maar de trend dat koopwoningen in de aantrekkelijke delen van de stad er alleen nog zijn voor de happy few die is wel zichtbaar.”

De ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen zo bijdragen aan het steeds verder uiteenlopen van de kansen voor mensen uit vermogende milieus en mensen die het moeten hebben van hun inkomen. „Die vraag is inderdaad opgekomen tijdens onze vele gesprekken met alle partijen op de woningmarkt”, beaamt Swank. „Maar het is genuanceerder. Als je met wethouders spreekt, dan wijzen de meesten er wel op dat het sociale woningbeleid onverminderd wordt voortgezet. Maar het is de middengroep die verder in het gedrang komt.”

De inbreng van eigen geld bij woningaankopen in Amsterdam is inmiddels steeds normaler

DNB spreekt van het ‘nieuwe scheefwonen’ in de stad: middeninkomens die een huurhuis betrekken dat niet te goedkoop, maar juist te duur voor hen is. Het belet hen te sparen voor een koopwoning, waardoor zij nauwelijks kunnen ontsnappen aan hun huidige woonstatus.

Scherpe tegenstellingen

Het ideaal van een ongedeelde stad voor alle inkomensgroepen staat door een gebrek aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector onder druk. In de rest van het land wordt de driedeling tussen stad, omliggende gemeenten en het achterland scherper. In die laatste gebieden zijn woningen moeilijker verkoopbaar en komt er later door de vergrijzing meer leegstand. Zo kunnen mensen nog lang ́onder water staan ́ met hun hypotheek.

De grote stad dreigt, naast de sociale huursector, juist een gebied te worden waar vermogen, of vermogende ouders onmisbaar worden om er te kunnen wonen. DNB ziet een grotere voorraad vrije huurwoningen als de belangrijkste oplossing voor het probleem. „Het evenwicht is verstoord”, zegt Swank. „Vrije huur voor middeninkomens wordt weggedrukt, terwijl de veranderende arbeidsmarkt juist om een breder woningaanbod vraagt.”

De overheid kan gemeenten stimuleren daar meer aan te doen, bijvoorbeeld door prestatie-afspraken. Woningcorporaties zouden meer van hun duurdere woningen in de vrije sector moeten verhuren. Gemeenten en Rijk moeten een oplossing vinden voor het feit dat de uitgifte van grond voor koopwoningen nu meer opbrengt dan de uitgifte voor huurwoningen. Er zou dan ook een categorie ‘middenhuur’ moeten worden opgenomen in bestemmingsplannen. „De bestaande arrangementen dienen te worden herijkt”, aldus Swank. „Daarbij past ook dat de aftrek van de hypotheekrente sneller worden afgebouwd.”

DNB stelt dat nu de sociale woningsector wordt gesubsidieerd én de koopsector, maar dat dit bij de vrije huursector niet gebeurt, zodat die laatste categorie te onaantrekkelijk is.

Foto’s Simon Trel