De doe-het-zelf hypotheek: goed idee?

Geld lenen

Particulieren kunnen online op steeds meer plekken op eigen houtje een hypotheek afsluiten. Maar deze aanpak is lang niet voor iedereen geschikt.

Illustratie XF&M

Sinds de overheid de hypotheekrenteaftrek een paar jaar geleden beperkte tot de annuïtaire hypotheek (waarbij de aflossing in het begin vooral uit rente bestaat) en de lineaire hypotheek (waarbij je maandelijks hypotheekschuld aflost), is het aantal smaken op de markt eigenlijk beperkt tot die twee. Nou ja, de aflossingsvrije hypotheek bestaat ook nog, maar daar wagen niet zoveel mensen zich meer aan. Alle andere vormen, zoals huizenleningen met een beleggingsconstructie of verzekeringselement erin, zijn geruisloos verdwenen. Dat scheelt keuzestress. Je zou bijna gaan geloven dat een hypotheek afsluiten nu een fluitje van een cent is en dat je blind voor de goedkoopste hypotheek kunt gaan.

Dat is met afstand de zogeheten execution only hypotheek, een doe-het-zelf hypotheek waar geen financieel advies aan te pas komt. De afsluitkosten voor dit type hypotheek liggen tussen de 300 en 975 euro, zo blijkt uit de online hypotheekvergelijker van de Consumentenbond. De laagste prijs (300 euro) bieden hetkangewoon.nl, opgezet door vastgoedontwikkelaar AM en MoneYou (350 euro), een dochter van ABN Amro.

Voor een hypotheek met alles erop en eraan, dus bijvoorbeeld ook advies over de vaak verplichte overlijdensrisicopolis, is een starter daarentegen gemiddeld ruim 2.000 euro kwijt, en een doorstromer bijna 2.400 euro, blijkt uit een recente peiling van platform advieskeuze.nl. Allemaal aan de doe-het-zelf hypotheek dan maar? Neen. Vier mitsen en maren.

  1. Doe-het-zelven kost tijd

    Veel tijd. Een professional is gemiddeld 17 uur kwijt aan advies over en begeleiding van een hypotheekaanvraag, schatten toezichthouder AFM en hypothekendatanetwerk HDN een paar jaar geleden. Dat werk moet je grotendeels zelf doen als je kiest voor execution only. Dit betekent eindeloos veel formulieren invullen en die vaak meermalen teruggestuurd krijgen van de hypotheekaanbieder omdat er iets ontbreekt, niet klopt of onduidelijk is, terwijl intussen de uiterste datum waarop je de hypotheekakte moet ondertekenen bij de notaris rap nadert.

    Levert alleen al het lezen van deze alinea stress op? Het uitkiezen van de meest geschikte aanbieder kan nog veel meer hoofdbrekens kosten. Nee, de hypotheekvorm kiezen, is niet meer zo ingewikkeld. Annuïtair of lineair, al dan niet een deel hypotheekvrij erbij – dat is het. Maar er zijn veel partijen actief op de execution only-markt en hun voorwaarden en tarieven verschillen sterk. En je moet ook zelf uitzoeken of en hoe je de hypotheek nog kunt betalen als je ontslagen wordt, arbeidsongeschikt raakt of met pensioen gaat – bijvoorbeeld met verzekeringen.

    Als je geen starter bent met een vaste baan kost doe-het-zelven je zo al snel meer dan 17 uur. Vooral als hypotheken en het bijbehorende financiële jargon geen gesneden koek voor je zijn. Bekijk anders eens de checklist van de AFM (afmsurvey.nl), bedoeld ter controle of je hypotheekadviseur alle relevante onderwerpen wel heeft besproken. Dat geeft een aardige indruk of je voldoende weet.

  2. Veel doorstarters mogen niet doe-het-zelven

    Op verschillende plekken, zoals vergelijkingssite independer.nl, kun je snel nagaan welke partijen, en vooral bemiddelingsplatforms, execution only hypotheken tegen welke hypotheekrente en afsluitkosten aanbieden. Maar ondanks het grote aantal aanbieders, zijn die maar voor een kleine groep geschikt. Zo mogen doorstarters die geen lineaire-, annuïteiten- of aflossingsvrije hypotheek hebben, maar een bankspaar- of beleggingshypotheek, vaak niet zonder adviseur opereren.

    En zelfs dat kan niet altijd: bijBouwe (een merk dat namens institutionele beleggers hypotheken aanbiedt) doet bijvoorbeeld niet aan lineair. Wie dat wél wil, moet toch naar de adviseur. Dat kost bij bijBouwe 595 euro extra (696 euro voor zelfstandigen) en dat is nog goedkoop – zie advieskeuze.nl.

    Er zijn nog meer uitsluitingsgronden, die per aanbieder verschillen, zodat je dat vaak te laat doorhebt, halverwege een aanvraag. Dan kun je bij een andere aanbieder weer opnieuw beginnen. Zo kun je bij Lloyds Bank niet terecht voor een doe-het-zelf hypotheek met een starterslening, waarschuwt Vereniging Eigen Huis (VEH). Kijk ook op tijd naar de regels en kosten van een geldschieter voor het aanpassen van bijvoorbeeld de hypotheek(rente) tijdens de looptijd.

  3. Ook zelfstandigen worden niet altijd geaccepteerd

    Dat geldt bijvoorbeeld bij MoneYou. „We kunnen alleen zo’n scherpe rente en deze lage afsluitkosten aanbieden met een gestandaardiseerd beoordelings- en aanvraagproces, met zo min mogelijk uitzonderingen”, legt productmanager René Paardekooper uit. In die mal passen zelfstandigen niet: bij hen zou je meerdere jaarrekeningen moeten doornemen om de stabiliteit van de onderneming in te schatten, en het toekomstige inkomen.

    Sommige andere partijen accepteren zelfstandigen wel, maar vragen ter compensatie een hogere vergoeding. Bij bijBouwe betalen zij bijvoorbeeld 100 euro extra (totale bemiddelingskosten: 595 euro), bij hypotheek24.nl 200 euro (totale kosten: 850 euro) en bij eyeopen.nl 250 euro (totale kosten: 650 euro).

  4. De keuzevrijheid verschilt sterk per aanbieder

    Er zijn minstens twaalf bemiddelingssites actief, maar per partij verschilt het aantal geldschieters met doe-het-zelf hypotheken. En dus ook uit hoeveel verschillende hypotheken je kunt kiezen. Sommige partijen, zoals MoneYou, Centraal Beheer, bijBouwe en Lloyds Bank, bieden zelfs alleen producten van één aanbieder aan, net als banken zoals ABN Amro. Bij hen kun je dan dus geen hypotheek van een andere geldschieter afsluiten. Bij Geencentteveel.nl kan dat soms wel, maar die vraagt daar zoveel extra geld voor (300 euro) dat je soms beter de hypotheek direct zelf bij de bewuste partij kunt afsluiten. Zo staan op zijn website zeven aanbieders voor wiens hypotheken je die 300 euro extra moet betalen. Let wel: zelf vertegenwoordigt Geencentteveel.nl maar vier partijen. De execution only hypotheek van ABN Amro kost via deze bemiddelaar bijvoorbeeld 995 euro aan afsluitkosten, terwijl ABN Amro zelf 600 euro vraagt. Meer keus heb je bij independer.nl (495 euro afsluitkosten en keus uit zeven aanbieders) of hypotheek24.nl (650 euro, negen aanbieders).