Goes is wel blij met erfpacht

Erfpacht

Een nieuw erfpachtstelsel zorgt in Amsterdam voor ophef. Het middel is niet populair. Rotterdam schafte de erfpacht zelfs af. Maar de laatste jaren zijn er toch weer gemeenten die het invoeren.

Goes met Oostsingel, restant vestinggracht. Foto Siebe Swart/HH

„De erfpachtregeling van de gemeente Goes is nét dat financiële steuntje in de rug dat u misschien nodig heeft om een fijn thuis te vinden.” Wie de hevig opgelopen discussie rondom de vernieuwing van het Amsterdamse erfpachtstelsel volgt, zal raar opkijken bij de wervingstekst op de website van de gemeente Goes. Welke gemeente wil zijn vingers nou nog branden aan erfpacht?

In Goes denken ze daar heel anders over. Daar kunnen huizenkopers sinds begin 2014 de grond onder hun huis via erfpacht ‘huren’. De eigenaar betaalt een vergoeding – de erfpachtcanon – voor het gebruik van de grond onder het huis. Door de grond niet te kopen maar te huren van de gemeente hoeven huizenzoekers minder geld op te brengen en komt de aankoop van een nieuwbouwhuis sneller dichterbij.

Woningkoop stimuleren

Goes is niet de enige gemeente die erfpacht inzet. Uit een vorig jaar verschenen rapport van Deloitte bleek dat in de periode 2013 tot 2016 één op de tien nieuwbouwwoningen in erfpacht is uitgegeven; dat zijn in totaal bijna 28.000 woningen. Daarnaast is het aantal gemeenten dat in diezelfde periode woonpercelen in erfpacht heeft uitgegeven gestegen van 62 naar 69 procent.

Hoogleraar grondbeleid en jurist Hendrik Ploeger snapt dat wel. „Erfpacht is in de crisistijd en vlak daarna populairder geworden, vooral bij kleinere gemeenten. Zij zochten manieren om de woningkoop te stimuleren, wat gunstig is voor de huizenkoper. En voor gemeenten is erfpacht naast een continue stroom aan inkomsten een goede manier om grip te houden op het gebruik van de grond.”

Dat vond Amsterdam in 1896 ook. Die gemeente werd toen de tweede, na Vlaardingen, met erfpacht. Daarna voerde een groot aantal andere gemeenten, waaronder de grote, erfpacht in om de waardestijging van de grond ten gunste te laten komen van de gemeenschap en gemeente. Ruim 80 procent van alle huidige erfpachtcontracten is in de vier grote steden afgesloten.

Langzamerhand kwam er echter kritiek op de erfpachtsystemen. Elke stad had weliswaar een ander stelsel, maar de problemen bleken dezelfde. Door de tijdelijke looptijd van de contracten werden woningeigenaren aan het eind van een contract vaak onverwacht geconfronteerd met een grote stijging van de erfpachtcanon. Banken werden terughoudend met het verstrekken van hypotheekleningen voor erfpachthuizen.

Daar moest iets op bedacht worden. Den Haag veranderde het erfpachtstelsel in 1986 naar een eeuwigdurend erfpachtstelsel. De gemeente bepaalde nog één keer een bedrag, waarna de erfpachter dat in één keer of in termijnen kon afkopen.

Utrecht stapte drie jaar later over naar een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Het bleek een opmaat naar de mogelijkheid tot koop van de grond. In de stad wordt sinds 2014 geen erfpacht meer uitgegeven voor nieuwbouwwoningen en kunnen bestaande erfpachters in de meeste gebieden overstappen naar vol eigendom. In Rotterdam had de coalitie van Leefbaar Rotterdam, VVD en CDA de erfpacht voor woningen al in 2002 geheel afgeschaft – al werden huiseigenaren niet verplicht de grond onder hun huis te kopen, zolang ze er bleven wonen.

Grondspeculatie

Als laatste van de vier steden is Amsterdam sinds afgelopen zomer veranderd van stelsel, naar een eeuwigdurend erfpachtsysteem. Afkoop is geen optie, omdat de linkse partijen erfpacht willen behouden om bijvoorbeeld grondspeculatie tegen te gaan.

Het grootste discussiepunt is de regeling voor bestaande erfpachters, die met gunstige tarieven moeten worden verleid om over te stappen. De depreciatie op de grondwaarde (‘korting’) die Amsterdam biedt in het nieuwste voorstel is 10 procent, plus een overstappremie van 25 procent. Utrecht en Den Haag hebben erfpachters verleid met kortingen rond de 50 procent. Rotterdam bood ook hoge kortingen bij afkoopregelingen en huiseigenaren die nog een huis op erfpachtgrond hebben kunnen nog de steeds de grond tegen gereduceerd tarief kopen.

Dat betekent niet dat het erfpachtdossier alleen in Amsterdam voor discussie zorgt. In het college van Den Haag botsten D66 en VVD vorige maand hard met de PvdA en de plaatselijke HSP over plannen voor het definitief afschaffen van erfpacht. In Utrecht zitten zo’n 3.500 erfpachters nog in het oude erfpachtstelsel. De gemeente probeert ze met hernieuwde aanbiedingen vroegtijdig over te halen over te stappen naar het eeuwigdurende stelsel: in Utrecht een verplichte stap om later eventueel over te kunnen stappen naar koop.

Net als in Amsterdam gaat het voor sommige erfpachters om forse bedragen, die niet iedereen kan betalen. Omdat de woz-waarde stijgt, vrezen Utrechtse erfpachters als ze te lang wachten nog veel meer geld kwijt te zijn als hun contract afloopt. De gemeente is daarom bezig met een nieuwe regeling die dit moet voorkomen.

In Goes hebben ze de erfpacht daarom ook niet gekoppeld aan de marktwaarde, maar aan de grondwaarde op het moment van uitgifte. Op die manier gaan mensen, zodra het erfpachtbedrag door inflatie stijgt, overwegen om de grond te kopen en zijn ze er vervolgens vanaf.

Erfpacht is voor Goes dan ook een tijdelijk middel, dat hielp om de woningmarkt vlot te trekken. Een groot succes, vindt gemeente-ambtenaar Pieter Bielhouwer, dat meer dan 100 erfpachtcontracten opleverde. „Een mooi aantal voor een kleine gemeente als Goes.” En een stuk minder dan de 120.000 erfpachters waar Amsterdam mee te maken heeft.