Duizenden euro’s terug op je dijkhuis

Procedure dijkhuiseigenaar

Jan Boogaard procedeerde jaren tegen de gemeente. Met succes. De Hoge Raad bekrachtigt: dijken vallen niet onder de WOZ-aanslag.

Een ambtenaar ontkende dat Jan Boogaard aan een dijk woonde, omdat het water achter zijn huis de Kollensloot heet: „Hij zei: je woont gewoon aan een sloot. Nou, het hoogteverschil is twee meter.” Foto Peter de Krom

Hij zette door omdat hij zich onbeschoft behandeld voelde, zegt Jan Boogaard. Omdat een ambtenaar hem en zijn buren „rijke stinkerds” noemde en de gemeente Nieuwkoop weigerde mee te werken.

Twaalf jaar lang procedeerde Boogaard (59) tegen de hoogte van de gemeentelijke WOZ-waarde van zijn dijkhuis. Uiteindelijk deed de Hoge Raad een jaar geleden een uitspraak die relevant is voor duizenden dijkhuiseigenaren in Nederland: het dijkoppervlak in de tuin mag niet meetellen voor de WOZ-waarde. Dit kan bewoners jaarlijks honderden euro’s belasting schelen.

Lepelaars

Boogaard, bestuurder en toezichthouder bij verzekeraars, woont in het dorp Woerdense Verlaat in het Groene Hart. Achter zijn woning ligt de Kollensloot, die naar de hooilandjes en lepelaars in de Nieuwkoopse Plassen kabbelt. Tussen het water en zijn huis ligt een glooiend dijkje met gras en wat rietkragen.

Een buurman, een oud-gemeenteraadslid, vertelde Boogaard voor het eerst over een wettelijke uitzondering. ‘Waterverdedigingswerken’ en ‘waterbeheersingswerken’, zoals dijken, tellen niet mee voor de onroerende zaakbelasting. De WOZ-aanslag mag alleen berekend zijn op de woning en haar ondergrond plus de rest van het kavel.

De reden is dat dijken een „bijzondere publiekrechtelijke functie” hebben en beheerd worden door de overheid. „Als er overstromingsgevaar dreigt en het waterschap met een vrachtwagen vol klei komt om een dijk in je tuin te versterken, wordt dat vooraf echt niet netjes gevraagd”, zegt Boogaard. Een andere verklaring is dat gemeenten geen belasting zouden willen heffen van waterschappen, die ook veel dijkgrond in hun bezit hebben.

Saillant detail

Voor gemeenten betekent de uitzondering dat ze bij dijkhuizen minder belasting mogen heffen. „Saillant detail. Toen mijn buurman er als gemeenteraadslid bij de gemeente over begon kreeg hij te horen: ja, dat weten we, maar niks over zeggen. Hij werd gevraagd zijn snavel te houden.”

Hij zei: je hebt geen dijkwoning, je woont gewoon aan een sloot.

Boogaard en zijn buren begonnen met procedures tegen de gemeente Alphen aan den Rijn, die destijds de WOZ voor Nieuwkoop uitvoerde.

„Er zat daar een ambtenaar die zowel de taxaties als de waardevaststelling en de bezwaar- en beroepschriften deed. Dat was allemaal in één hand, op zijn zachtst gezegd een beetje vreemd. Die man ontkende dat het een dijk was, omdat het water toevallig Kollensloot heet. Hij zei: je hebt geen dijkwoning, je woont gewoon aan een sloot. Nou, het hoogteverschil is twee meter.”

Nieuwkoop besteedde de WOZ-waardering in 2011 uit aan SVHW, een samenwerkingsverband van twintig gemeenten van Aalburg tot Zederik. Boogaard vroeg een aantal keer om overleg met de burgemeester en wethouder, maar werd afgewimpeld, zegt hij. „Dan ben ik ook volhardend. Dan blijf ik het uitzoeken tot ik mijn gelijk krijg.”

Terugbetaling

Er volgde een lange juridische strijd over het beheer en de oppervlakte van de dijk. De Hoge Raad bekrachtigde maart vorig jaar dat Boogaard over 595 vierkante meter dijk onterecht WOZ-belasting betaalt. De WOZ-waarde van zijn huis werd bijgesteld van 824.000 naar 699.000 euro. Over de periode 2005-2011 kreeg hij al eerder 11.500 euro aan belastingen en onkostenvergoeding terug. Over terugbetalingen voor latere jaren is hij nog met instanties in gesprek. Per jaar scheelt het hem 700 à 1.000 belasting, schat hij. Niet alleen door een lagere WOZ-aanslag, maar ook omdat hij minder eigen woningforfait (inkomsten uit eigen woning) heeft op te geven voor de inkomstenbelasting.

Bij SVHW zagen ze direct de reikwijdte van de uitspraak van de Hoge Raad, blijkt uit een intern memo van maart vorig jaar. „Op dit moment geniet het arrest nog weinig publieke bekendheid”, schrijft directeur Robin Heij.

„Het valt niet uit te sluiten dat er op grote schaal bezwaar zal worden gemaakt door eigenaren van dijkwoningen. De WOZ-waarden van deze dijkwoningen moeten mogelijk worden verlaagd.”

In Nieuwkoop gaat het om 900 dijkhuizen op in totaal 11.000 woningen. Het totale aantal in Nederland is niet centraal geregistreerd, maar volgens een ruwe schatting van ingenieursbureau Arcadis zijn er ruim 40.000 dijkhuizen langs zee, meren, rivieren en polders met een ‘waterkerende’ functie.

Boogaard is uiteindelijk door SVHW-directeur Heij op kantoor in Klaaswaal ontvangen voor een goed gesprek.

„Op hun website staan hun kernwaarden. Ze willen ‘dienstbaar, aanspreekbaar, betrouwbaar, transparant’ zijn. Hoe maken jullie dat nou waar, zei ik? Ja, toen zat hij natuurlijk te stotteren.”

Heij vond het een „open en constructief gesprek”, zegt hij. SVHW heeft voor alle twintig gemeenten de dijkwoningen inmiddels in kaart gebracht. Maar de WOZ-aanslagen zijn niet „integraal” verlaagd, omdat de jurisprudentie nog onduidelijk is. Geldt de aftrek alleen voor de dijk zelf of ook voor het lagere deel van de helling? Het wachten is op meer gerechtelijke uitspraken en een richtlijn van de toezichthouder, de Waarderingskamer. Heij: „Feitelijk weet SVHW niet waar het aan toe is.”

    • Eppo König