Ook huren is in Amsterdam inmiddels peperduur

Woningmarkt

Een huis kopen lukt ze niet, maar toch willen jongeren in de stad wonen. Dus delen ze een huis of betalen ze een hoge huur.

Appartementen van North Orleans in Amsterdam-Noord. Foto Berlinda van Dam / Hollandse Hoogte

De twintigers uit de tv-serie Friends brachten offers om in het hippe Manhattan te kunnen wonen, zagen we in de jaren 90 al: ze deelden hun appartement. In Nederlandse steden was dat toen niet gebruikelijk. Jongvolwassenen konden relatief eenvoudig een koopwoning of goedkope huurwoning bemachtigen, ook al stonden ze aan het begin van hun carrière.

Maar dat verandert, blijkt uit het promotieonderzoek dat geograaf Cody Hochstenbach donderdag verdedigt aan de Universiteit van Amsterdam. De groep 25- tot 34-jarigen met een relatief hoog inkomen die niet koopt, maar huurt in de duurdere sector, neemt toe. Door flexibelere arbeidsmarkt, snel stijgende woningprijzen en strengere hypotheekeisen zijn koophuizen in gewilde buurten in de stad voor jonge middeninkomens onbereikbaar geworden.

Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog neemt het aandeel particuliere huurwoningen toe in plaats van af – vooral in Amsterdam, waar de gemiddelde woningprijs tussen 2013 en 2016 met een ton gestegen is. De crisis was het keerpunt.

„Ik kan het aan mijn eigen situatie relateren”, zegt Hochstenbach (27). „Ik heb een vrij hoog inkomen, maar voor mij is het praktisch onmogelijk een koopwoning te vinden in Amsterdam, omdat ik geen vast contract heb. In de buurt waar ik woon, niet eens een topbuurt, betaal je voor 50 vierkante meter nu 3,5 ton.”

Ik heb een vrij hoog inkomen, maar ook voor mij is het praktisch onmogelijk een koopwoning te vinden in Amsterdam

Cody Hochstenbach, onderzoeker

Generatieverschillen

Hochstenbach deed bijna vier jaar onderzoek naar ongelijkheid in Amsterdam en Rotterdam door gentrificatie: het ‘opwaarderen’ van steden of buurten door de komst van een rijkere bevolking, al dan niet gestuurd door beleid. Sinds de crisis vindt die opwaardering in Nederland ook via de huursector plaats, ontdekte hij. „Gentrificatieprocessen gingen hier altijd hand in hand met het vergroten van het aandeel koopwoningen. Daar wisten jonge afgestudeerden een plek op de woningmarkt te vinden. Dat lukt nu moeilijker, vooral in Amsterdam.” Jongvolwassenen spelen hier een belangrijke rol in, omdat ze ‘opwaarts mobiel’ zijn en de stad vaak succesvoller verlaten.

Ook in andere Europese steden is de trend te zien. Huizenprijzen stijgen sneller dan salarissen en sinds de crisis is geld lenen moeilijker. Verschillen tussen generaties nemen toe. Wie in een economisch succesvolle stad als Amsterdam een huis wil kopen heeft én een hoog inkomen én vermogen én een vast contract nodig. Het zijn vooral 45-plussers die daaraan voldoen: zij kochten in gunstiger omstandigheden een huis en hebben zo vermogen opgebouwd. De jongvolwassenen die het lukt een huis te kopen, hebben zich voor financiële hulp vaak tot hun ouders gewend.

Exclusiever

Jongeren hebben er veel voor over om in bepaalde buurten in de stad te kunnen wonen, zegt Hochstenbach. Ze delen een woning of betalen een hoge huurprijs, wat gentrificatie versnelt. Zo kwamen nieuwe ‘studentenkamers’ in Amsterdam-Noord laatst in het nieuws vanwege een huurprijs van 1.250 euro per maand voor 30 vierkante meter.

Mede door die hoge marges zijn beleggers geïnteresseerd geraakt in particuliere verhuur. Ook beleid draagt daaraan bij, zegt Hochstenbach: het liberaliseren van woningen is vergemakkelijkt en corporatiewoningen zijn sinds 2011 alleen nog beschikbaar voor lage inkomens. Bovendien wordt de woningmarkt in de financiële wereld gezien als veilige haven om geld te parkeren.

Uit het onderzoek van Hochstenbach blijkt dat vooral in Amsterdamse buurten die al zijn opgewaardeerd door koophuizen, zoals de Jordaan, de grachtengordel en het Oostelijk Havengebied, méér dure huur is gekomen. „De huursector”, zegt Hochstenbach, „doet er hier dus nog een schepje bovenop”. Het gevolg: door gentrificatie in de koopsector, aangewakkerd door een oudere generatie, kunnen jongvolwassenen met een hoog inkomen hier geen huis meer kopen. Zij wenden zich tot de huursector, die daardoor exclusiever wordt. Zij zijn zo winnaars én verliezers van de populairder wordende stad.

Zijn onderzoek toont aan dat de „strijd tussen armeren en yuppen” zoals die in media vaak wordt neergezet een valse is, zegt Hochstenbach. „Alsof yuppen schuldig zijn aan het duurder worden van de stad, alleen omdat ze er wonen. Ook de middenklasse voelt, steeds meer, de nadelen van gentrificatie. Die waardeert de horeca, maar kan de woningen niet meer betalen.”

    • Mirjam Remie