Kijk ook eens hoe duur het huis van de buren is

WOZ-beschikking

Wie de gemeente wil overtuigen dat de WOZ-waarde van zijn woning omlaag moet, moet van steeds betere huize komen. Met welke argumenten heb je de beste kans van slagen?

illustratie XF&M

Soms lijkt het wel een nationale sport: het aanvechten van de WOZ-beschikking, die in februari en maart bij de meeste huiseigenaren in de bus valt. Op feestjes hoor je de mannen (zelden de vrouwen, om de een of andere reden) in die maanden regelmatig argumenten uitwisselen waarmee je de gemeente volgens hen zover kan krijgen dat zij de waarde van je huis verlaagt.

De WOZ (Waardering Onroerende Zaken) zorgt elk jaar opnieuw voor een strijd tussen overheid en burger: afgelopen jaar is tot oktober bezwaar gemaakt tegen in totaal 140.419 WOZ-waarden van woonhuizen. Daarnaast werd de waarde van nog eens 55.000 panden zoals kantoren en winkels aangevochten.

Raar is het niet dat de WOZ-beschikking mensen massaal op de been krijgt. Want hoe hoger die uitvalt, des te meer belasting je betaalt. De WOZ heeft niet alleen invloed op de onroerende zaakbelasting (OZB), die je als eigenaar of gebruiker van een woning, bedrijfspand of garage altijd betaalt, maar bijvoorbeeld ook op je inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait) en op de erfbelasting die je moet ophoesten als je een huis erft.

Lees ook: Woonlasten grotere steden dalen door afvalscheiding

Bureautjes

De kans op succes is bovendien behoorlijk groot. In 2016 werd bijna de helft van alle bezwaren gehonoreerd, net als de jaren ervoor, zo blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer – de toezichthouder.

Een bezwaarschrift zet je in hooguit een uurtje in elkaar, tenzij er iets ingewikkelds aan de hand is. „Het kan bijvoorbeeld zijn dat je huis minder waard is geworden vanwege een nieuw industrieterrein of bedrijf om de hoek, dat voor stank of verkeersoverlast zorgt”, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). „Of er is een windmolenpark neergezet, dat slagschaduw veroorzaakt.” In dat soort complexe gevallen raadt hij aan een van de bureaus in te schakelen die met bezwaar maken hun brood verdienen. Google op ‘WOZ’ en ‘bezwaar’ en ze duiken in groten getale op, zegt hij.

Omdat deze bedrijfjes betaald worden door de overheid, kan de burger ze gratis inzetten. Maar wie op 15 maart op een partij stemt die beperking van de overheidsuitgaven bepleit, moet dit klusje uit principe misschien zelf proberen te klaren.

Het kan zijn dat je huis minder waard is geworden door een nieuw industrieterrein om de hoek

Zonder sterke argumenten heeft bezwaar maken echter weinig zin. Gemeenten zijn hun werk de afgelopen jaren beduidend beter gaan doen, zeggen de VEH en de Waarderingskamer. Jos Oosters van WOZ Consultants merkt bijvoorbeeld dat gemeenten minder fouten maken bij het vastleggen van feitelijke gegevens, zoals het aantal vierkante of kubieke meters van huis en kavel. Hun waardebepaling zit er daarom minder vaak naast. Dat zie je ook terug in het percentage mensen dat de strijd aangaat: werd vijf jaar geleden nog bezwaar gemaakt tegen bijna 4 procent van de ongeveer 7,5 miljoen woningen, nu is dat nog minder dan 2 procent.

Tegelijkertijd kan er bij het vaststellen van de WOZ nog steeds veel misgaan. In de laatste Geldgids van de Consumentenbond staat een handige lijst met argumenten, waarmee je een goede kans maakt bij een bezwaarschrift. Een slechte staat van onderhoud en gebreken aan een huis bijvoorbeeld, gewijzigde bestemmingsplannen van de gemeente, milieuschade zoals bodemverontreiniging, of asbest en hoge servicekosten.

Ook valt er vaker iets af te dingen op de vergelijking met soortgelijke, recent verkochte panden in de buurt. Daarop baseert de gemeente deels zijn rekensom. Als de drie gekozen panden niet representatief zijn voor de waarde van jouw huis, zoek dan geschiktere huizen in de buurt en draag die aan als referentie.

WOZ-spreekuur

Dat is zelfs beter mogelijk dan ooit. Zo staat op de in oktober geopende website van het WOZ-loket (wozwaardeloket.nl) de waarde van ruim 60 procent van alle woonhuizen, waaronder die van veel grote steden. De komende maanden worden volgens de planning, die ook online te vinden is, de data van veel meer gemeenten ontsloten.

En anders is een gemeente altijd verplicht de WOZ-data te melden op haar eigen site. Sommige gemeenten hebben hier gezamenlijk een aparte site voor opgezet, omdat hun IT-systeem niet goed aansluit op dat van het WOZ-loket. Zo staan op wozwaardeloket.nl huizen uit Gouden, Leiden, Voorschoten en Wassenaar en op wozview.nl die uit vijf andere gemeenten, zoals Oegstgeest en Katwijk.

Als de informatie niet actueel genoeg is – de WOZ van 2017 is gebaseerd op data van begin 2016 – bel dan het Kadaster. Via de ‘koopsomtelefoon’ (0900 202 0201) kun je gericht de laatste verkoopprijs opvragen van individuele panden. Voor 0,80 euro per minuut, plus belkosten.

Lees ook: Gluren bij de buren, dat mag gewoon

Overigens is een officieel bezwaarschrift indienen lang niet altijd meer nodig. Gemeenten zijn de laatste jaren op aandringen van de Waarderingskamer veel toegankelijker geworden. Vaak kun je gewoon bellen of is er een speciaal WOZ-spreekuur. Concludeert de ambtenaar daar dat je argumenten kloppen, dan past hij of zij de WOZ-waarde gelijk aan.

Soms is het echter slimmer om een (te) hoge WOZ-waarde te laten voor wat hij is. Bijvoorbeeld als je je huis dit jaar nog wil verkopen. „Als je vraagprijs vier ton is en je hebt de WOZ omlaag gekregen naar 290.000 euro, dan komt dat raar over op kopers. Dat onderhandelt gewoon niet lekker”, zegt André de la Porte.

En ook als je een hypotheek gaat verlengen, kun je baat hebben bij een hoge WOZ. Banken kijken in dat geval vooral naar de verhouding tussen het geleende bedrag en de woningwaarde. Bij een overstap naar een andere bank geldt hetzelfde voordeel, al wegen dan ook andere factoren mee, zoals je inkomen. Soms lukt het zelfs om een lagere rente te bedingen, dankzij een hoge WOZ. Want voor een bank is het een geruststellende gedachte dat in geval van nood een pand voor een mooi bedrag verkocht kan worden.

    • Rentsje de Gruyter