De Rotterdamse Markthal werd een boksring

Markthal

Huurachterstanden, rechtszaken en lege kraampjes. Toeristen komen nog wel, maar de Rotterdammers blijven weg. Achter de schermen van de Markthal is het oorlog. Iedereen is het erover eens: er moet heel snel iets gebeuren. „Anders staan we hier over vijf jaar met z’n allen te apenkooien.”

De Markthal vlak na de opening in 2014. Foto Koen van Weel/ANP

Hamit Karakus wil niet over ‘de schuldvraag’ praten. De oud-politicus van de PvdA was als Rotterdamse wethouder Ruimtelijke ordening en stedelijke economie (2006-2014) een drijvende kracht achter de totstandkoming van de Markthal. Een project dat volgens Karakus veel meer behelsde dan de ambitie een overdekte versmarkt met inpandige woningen te bouwen. „Het ging ons om de ontwikkeling van het hele gebied rond de Laurenskerk. Dat zag er niet uit: overal dichtgetimmerde panden.”

Wie door die bril naar het project kijkt ziet nog altijd een groot succes, zegt Karakus. Zoals het ontwerp van architect Winy Maas ook het toeristisch imago van Rotterdam heeft opgekrikt. Zo’n 8 miljoen bezoekers trok de Markthal vorig jaar – veel meer dan voorspeld en vooral veel toeristen. En dan zijn er nog de appartementen. De scepsis was groot, maar binnen een jaar na de oplevering in oktober 2014 waren alle 126 koopwoningen al verkocht. De 102 huurappartementen hebben zelfs helemaal niet leeggestaan.

Het ging ons om de ontwikkeling van het hele gebied rond de Laurenskerk. Dat zag er niet uit: overal dichtgetimmerde panden

De Markthal is overladen met prijzen, ook internationaal. Ontwikkelaar Provast spreekt in het jaarverslag van 2015 van „het meest gelauwerde project van Nederland”. Afgelopen najaar won de Markthal de jaarlijkse onderscheiding van vastgoedbank FGH. „Dat het gebouw ongeschonden door de crisis is geloodst en daarbij is vastgehouden aan de vooraf gestelde uitgangspunten en doelstellingen mag bewonderenswaardig worden genoemd”, aldus Jan van Zanen, juryvoorzitter en burgemeester van Utrecht.

Kraamhouders klagen over klandizie

Werkelijk? Voor een project dat zoveel lof kreeg toegezwaaid, is het opvallend hoe weinig betrokkenen er over willen praten. Ontwikkelaar Provast reageert niet op vragen, net zomin als eigenaar en exploitant Klépierre. René van Gool, die met zijn bureau VGSA Urban Development verantwoordelijk was voor meerdere studies naar de economische haalbaarheid van de Markthal, zegt dat hij zich liever „op de vlakte houdt”. Want: „De gemiddelde teneur van de berichtgeving is de laatste maanden negatief, analytisch zeer zwak en niet oplossingsgericht”.

De aandacht komt niet uit het niets. Want de stemming in de Markthal is tot een dieptepunt is gedaald.

Twaalf stands staan leeg, tendens stijgend. Verse producten hebben op veel plekken plaatsgemaakt voor kokosmakronen of chocola. Kraamhouders klagen over te hoge huren, geëxplodeerde servicekosten en te weinig klandizie, ondanks de hoge bezoekersaantallen. Toeristen kopen nu eenmaal geen biefstuk, knolselderij of rode poon. Sommige marktkooplieden willen via de rechter ontbinding van hun huurcontract afdwingen, zegt Mark Kolster van Stichting Ondernemersbelang Markthal, waarbij ongeveer de helft van de ondernemers is aangesloten. Zij vinden dat ze met valse beloftes over een versmarkt de hal in zijn gelokt.

De gemiddelde teneur van de berichtgeving is de laatste maanden negatief, analytisch zeer zwak en niet oplossingsgericht

Anderen zouden het liefst snacks verkopen om de achterblijvende belangstelling voor verswaren te ondervangen. Maar dat mag niet, zoals islamitische slagerij Messar vorig jaar ondervond toen zij hamburgers begon te bakken. Door eigenaar Klépierre werd de slagerij met succes voor de rechter gedaagd. Messar is uit de Markthal vertrokken.

Het Franse vastgoedbedrijf klaagt op zijn beurt over tonnen huurachterstand en ernstige bouwkundige gebreken, onder meer aan de klimaatbeheersing. Die klacht wordt door kraamhouders gedeeld. „Ik sta hier niet voor niets in isolatiekleding en een skipully”, zegt kaasverkoopster Paula Steenbergen. De Fransen eisen voor de Rotterdamse rechter miljoenen van ontwikkelaar Provast. Maar die kaatst terug dat de onbuigzaamheid van Klépierre – denk aan huur en servicekosten – herstel van de versmarkt onmogelijk maakt.

Iedereen is boos op iedereen. Hoe heeft het zo ver kunnen komen? En hoe moet het verder?

Vechtproject

De ruzie rond de Markthal is niet iets van de laatste maanden. Alle lauwerkransen ten spijt is de ontstaansgeschiedenis van het gebouw er een van een vechtproject dat voortdurend met onzekerheid was omgeven. Terugkerende zorgen: zou de financiering van het 175 miljoen euro kostende gebouw van de grond komen en vooral, is er onder marktkooplieden en consumenten wel belangstelling voor een overdekte versmarkt?

Foto Boaz Timmermans

Aanvankelijk dacht de gemeente Rotterdam met de Markthal in te spelen op Europese regelgeving die de verkoop van veel versproducten op buitenmarkten zou gaan verbieden. Die kwam er nooit, maar de ambitie die in 2004 was geboren bleef overeind. Rotterdam zou er een icoon bij krijgen: een architectonisch hoogstandje met een overdekte versmarkt naar Zuid-Europees model. Het Haagse Provast ging de ontwikkeling doen, Vesteda had belangstelling voor de woningen en belegger Rodamco betaalde 28 miljoen euro om de exploitatie van de vloer en ‘de plint’ daaromheen met restaurants voor zijn rekening te mogen nemen.

Met de crisis kwam de twijfel. In 2009 trok Rodamco, intussen Unibail-Rodamco, zich terug. Omdat er geen vervanger klaarstond zou Provast de exploitatie van de ‘commerciële ruimtes’ zelf overnemen, maar nu vertrouwde ook Vesteda het niet langer. De Limburgse vastgoedinvesteerder liet eigen onderzoek doen en concludeerde dat Provast niet de vereiste „financiële spankracht” had. Bovendien, zo oordeelde Vesteda, „is een rendabele exploitatie van de commerciële gedeelten niet te verwachten”. Wat ook de woningen minder aantrekkelijk maakte.

Het bedrijf stapte naar de rechter om onder zijn verplichtingen uit te komen, met een jarenlang juridisch gevecht als gevolg. De gemeente, die zag dat het project dreigde te kapseizen, besloot tot een onorthodoxe maatregel om de druk op Provast te verlichten. Zij kocht de parkeergarage onder de Markthal voor ruim 50 miljoen euro. Onderhands, zonder aanbesteding dus, en daarmee in strijd met de Europese mededingingsregels.

Pogingen om de garage, zoals beloofd, in de jaren na aankoop weer van de hand te doen, mislukten, omdat de gemeente ondanks een aantrekkende economie niet de beoogde prijs kon krijgen. Is er destijds dan te veel betaald? Dat is niet duidelijk, zegt Paul Hofstra van de Rotterdamse rekenkamer. Wel stelt hij dat de transactie „onrechtmatig” was en er theoretisch nog een risico bestaat dat Brussel de deal gaat onderzoeken.

Prijsverschil

Provast en de gemeente bleven geloven in het oorspronkelijke plan, een overdekte versmarkt dus, ondanks koudwatervrees bij beleggers, en herhaalde signalen dat marktkooplieden liever buiten bleven. In 2010 werd Corio, het huidige Klépierre, bereid gevonden het gat te vullen dat Unibail-Rodamco had achtergelaten. Voor 45 miljoen nog wel, 17 miljoen meer dan Rodamco had betaald.

Marktkraamhouders, verenigd in de Stichting Ondernemersbelang Markthal, vermoeden dat zij nu dit prijsverschil betalen in de vorm van hogere huren. In 2009 had toenmalig Provast-directeur Hans Schröder het tegenover NRC nog over „slechts 35 euro per dag” voor een verkooppunt. Nu betalen ze volgens Kolster gemiddeld bijna 65 euro. Inclusief servicekosten, dat wel.

Toch is dat niet wat de stichting het meeste dwarszit. Frustrerender vindt zij dat de versmarkt nooit werkelijkheid is geworden. De verhuurbrochure rept van honderd ‘versunits’. Vlees, vis, groente en fruit zouden de hal domineren.

Vertrouwen in dit plan steunde onder meer op een studie uit 2012 van onderzoeksbureau VGSA in opdracht van Provast en Klépierre, toen nog Corio. VGSA, voor een kwart eigendom van Provast en in 2012 failliet gegaan, concludeerde dat het centrum van Rotterdam „weinig aanbod aan levensmiddelen” had. Het rapport voorspelde daarom dat ruim driekwart van de klandizie zou komen van mensen die op minder dan een kwartier afstand van de Markthal woonden. VGSA had drie jaar eerder al eens zo’n analyse gedaan voor Provast, met naar verluidt andere prognoses, maar daarin weigert de ontwikkelaar desgevraagd inzicht te geven.

Alles wat bezoekers op de marktvloer eten, eten ze niet bij mij

De voorspellingen zijn uiteindelijk nooit in de praktijk getest. De belangstelling van marktkooplieden viel tegen; delicatessen en horeca domineren de hal sinds de opening in 2014. Dat maakt de Markthal voor dagelijkse boodschappen onaantrekkelijk, terwijl toeristen en dagjesmensen juist enthousiast zijn.

Hoe nu verder? Niemand heeft belang bij leegstand. Maar een eenvoudige oplossing is er niet, erkende wethouder Maarten Struijvenberg (Leefbaar) in de gemeenteraad.

Klépierre wil beginnen met een marketingcampagne „gebaseerd op gastvrijheid en klantbeleving”. Als die niet werkt, resteren pijnlijker maatregelen. Huurverlaging bijvoorbeeld, zodat verswaar goedkoper kan worden aangeboden, maar daar wil de eigenaar voorlopig niet aan. Ook zijn er pleidooien voor versoepeling van het bestemmingsplan, om kraamhouders toe te staan snacks te verkopen. Kolster ziet er niets in, want daarmee sterft het concept van een versmarkt definitief. En ook de horeca is tegen. „Alles wat bezoekers op de marktvloer eten, eten ze niet bij mij,” zegt Jens van Buren van restaurant Fellini. Maar ook hij ziet de klandizie teruglopen. Er moet dus snel iets gebeuren, weet hij. „Anders staan we hier over vijf jaar te apenkooien.”