Koopgarant veilig? Nou, nee

Huis kopen

Een huis met Koopgarant leek zo aantrekkelijk. Maar sommige kopers zitten na verkoop met grote restschulden. Ze stappen naar de rechter.

Robert van de Pol en Marieke Oosterveen kochten een appartement met de Koopgarant-regeling. Hun restschuld: 55.500 euro. Foto Eric Brinkhorst

Op de eettafel ligt een glanzende brochure van chique woontorens in Apeldoorn. Veel ramen, gevels met latten bekleed. Kopen… nu of nooit!, lokt de begeleidende folder. In 2010 zette Robert van de Pol (31) de stap. Hij kocht een van de appartementen en ging er wonen met zijn vriendin Marieke Oosterveen (29).

Bij de ondertekening van de koopakte sprak de notaris geruststellend over ‘een veilige constructie’, herinneren zij zich. Er was sprake van Nationale Hypotheekgarantie, een starterslening en Koopgarant. Koopgarant is een regeling die voorziet in een korting bij aankoop en een terugkoopplicht voor de verkoper, meestal een woningcorporatie, waarbij verkoper en koper winst of verlies delen.

Die ‘veilige constructie’ pakte anders uit.

Zes jaar later zitten de twee – zij leerkracht, hij restauratieadviseur – na verkoop van de woning met een restschuld van 55.500 euro. Het stel, dat in april een baby verwacht, woont tijdelijk bij Van de Pols moeder in het Gelderse Wapenveld. „Dit is de beste manier om zo snel mogelijk van onze schuld af te komen”, zegt Van de Pol. Twee tot drie jaar moeten ze financieel afzien. Niet of nauwelijks uit eten, niet op vakantie. Elke maand zoveel mogelijk aflossen. „En dan kunnen we weer iets opbouwen.” Een eigen huis met tuin, liefst.

‘Contract is contract’

Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.

Achteraf hebben Van de Pol en Oosterveen twijfels over de juistheid van de waardebepaling bij aankoop door de taxateur van de verkoper, woningcorporatie De Goede Woning in Apeldoorn. De prijs is veel te hoog ingeschat, stellen ze. Ook al ging het jarenlang slecht op de woningmarkt, een waardedaling van 45 procent tussen 2010 en 2016 is niet reëel, vinden zij. „Maar De Goede Woning zei: ‘Contract is contract.’”

Het complex waarin Robert van de Pol en Marieke Oosterveen een woning kochten. Foto Eric Brinkhorst

Van de Pol en Oosterveen zijn niet de enige kopers die slechte ervaringen hebben met Koopgarant. De regeling bestaat sinds 2004 en is bedoeld om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en mensen met lagere inkomens, en biedt corporaties de kans huizen weer in bezit te krijgen. In Apeldoorn kreeg de recent opgerichte Stichting Koopgarantschade De Goede Woning in hoog tempo meer dan honderd leden. Bij advocaat Peter den Boef uit Houten hebben zich de afgelopen maanden tientallen kopers met klachten gemeld, afkomstig uit het hele land. De stapel dossiers groeit snel sinds televisieprogramma De Monitor in enkele uitzendingen de uitwerking van de Koopgarantregeling aan de kaak stelde.

Advocaat Den Boef stuitte op een wirwar aan regelingen en „contracten die je na tien keer lezen nog niet snapt. Het is een ondoorzichtig geheel. Dat een jongere van 23 met een restschuld van 60.000 euro komt te zitten, kan nooit de bedoeling zijn geweest van de regeling”, zegt hij.

Er lijkt sprake van te hoge taxaties bij aankoop en te lage bij terugkoop, meent Den Boef, die restschulden tot 90.000 euro voorbij zag komen. Gedupeerden twijfelen over de onafhankelijkheid van taxateurs, die hun werk doen in opdracht van de woningcorporaties. De advocaat kent voorbeelden van corporaties die teruggekochte woningen met winst van de hand hebben gedaan. „Dat roept vragen op.”

Dat een jongere van 23 met een restschuld van 60.000 euro komt te zitten, kan nooit de bedoeling zijn geweest van de regeling

Juridische procedures

Het vorig jaar opgerichte Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is inmiddels een onderzoek begonnen naar de handelwijze van taxateurs bij Koopgarant. Hebben zij zich wel aan de regels gehouden?

Ook de korting (20 tot 25 procent) bij aankoop leidt tot misverstanden, heeft Den Boef gemerkt. „De korting blijkt geen korting te zijn, maar wordt bij terugkoop verrekend. Zo is het eerder een renteloze lening.”

Op aanwijzing van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de Stichting OpMaat, ‘marktleider’ in het verstrekken van licenties voor Koopgarantregelingen, begin dit jaar de informatie hierover ‘verduidelijkt’. De ACM-woordvoerder: „Het woord korting wekt verwarring. Je kunt erdoor op het verkeerde been worden gezet. In het consumentenrecht is een korting iets wat je niet terug hoeft te betalen.”

Den Boef bereidt meerdere juridische procedures voor. Voor vier tot vijf ‘krepeergevallen’, onder wie Van de Pol, wil hij op korte termijn per regio en dus aan meerdere rechtbanken vragen deskundigen te benoemen die zich buigen over de taxaties en de kortingen. In een tiental zaken heeft hij corporaties aansprakelijk gesteld voor de schade.

Het beeld ontstaat dat sommige corporaties de maatschappelijke regeling gebruiken om er zélf beter van te worden

„Het beeld ontstaat dat sommige corporaties de maatschappelijke regeling gebruiken om er zélf beter van te worden”, schreef de Vereniging Eigen Huis in een brief aan minister Stef Blok (VVD), die toen nog Wonen als portefeuille had. De vereniging verzocht de minister een onderzoek in te stellen naar de omvang van de problemen. Dat onderzoek komt er voorlopig niet, antwoordde Blok vorige week. „Ik constateer dat er reeds een aantal verbeteringen in het taxatieproces en de voorlichting is doorgevoerd.”

Toekomst

De Stichting OpMaat heeft alle corporaties die licenties hebben, gevraagd uit te zoeken of er fouten zijn gemaakt met (oude) taxaties en zo ja, die dan te verhelpen. Woningcorporatie Woonmensen, ook in Apeldoorn, heeft na klachten ontdekt dat er soms te oude, voor kopers ongunstige taxatierapporten zijn gebruikt bij de bepaling van de waarde of dat die waarde is vastgesteld op basis van prijslijsten en niet op basis van een taxatie. Woonmensen is bezig dat te herstellen.

De Goede Woning en Woonmensen bieden om verschillende redenen al enkele jaren geen woningen meer aan met Koopgarant. Toekomst heeft Koopgarant wel, denkt Hans van Harten, interimbestuurder van OpMaat. „De regeling is heel geschikt voor mensen die te rijk zijn voor een sociale huurwoning en te arm voor een koophuis. Het kan zijn dat de regeling, zeker in regio’s met hogere huizenprijzen als Amsterdam en Utrecht, weer meer relevantie krijgt. Alleen dan kunnen verpleegsters en agenten er nog een huis kopen.”

De Goede Woning wil niet op individuele zaken ingaan, en dus ook niet op die van Van de Pol. De corporatie, inmiddels door 38 Koopgarant-kopers aansprakelijk gesteld voor de schade, betreurt de twijfels over de taxaties. „Wij werken met gekwalificeerde taxateurs en zien geen reden hun werk in twijfel te trekken.” De Goede Woning heeft sinds 2008 500 woningen met Koopgarant aangeboden.