Wat betekent het nieuwe erfpachtstelsel voor Amsterdammers?

Erfpacht

Het erfpachtdossier ontplofte afgelopen weken, nadat wethouder Van der Burg zijn plannen rond de overstap naar het eeuwigdurende stelsel presenteerde. Wat betekent het nieuwe stelsel voor Amsterdammers met een koophuis?

ANP / Koen van Weel

De onrust rondom het nieuwe erfpachtstelsel suddert al twee jaar, maar sinds twee weken is het erfpachtdossier in Amsterdam geëxplodeerd. Middels een door de gemeente online geplaatste rekentool kunnen individuele erfpachters hun toekomstige kosten binnen het eeuwigdurende erfpachtstelsel doorrekenen. Sommigen vrezen hun huis uit te moeten, belangenverenigingen roepen op tot protest en verantwoordelijk wethouder Eric van der Burg (VVD, Grondzaken) stormde een commissievergadering uit nadat een verontruste erfpachter de wethouder onder meer verweet „het verschil tussen goed en kwaad” niet te kennen.

Veel retoriek en gezwollen woorden dus, terwijl ondertussen 110.000 Amsterdammers voor een belangrijke keuze staan die heel veel of iets minder geld gaat kosten. Hoewel langzamerhand steeds meer Amsterdammers op de hoogte zijn van de komst van een nieuw erfpachtsysteem zijn de kosten en afwegingen voor veel mensen onduidelijk. En vliegen bedragen variërend van 500 tot 300.000 euro aan erfpachtkosten over tafel.

Waar gaat het om? Huiseigenaren met een huis gebouwd na 1896 betalen in het huidige voortdurende stelsel canon aan de gemeente Amsterdam: een jaarlijkse vergoeding of afkoopsom voor het gebruik van de grond onder hun huis. Na de looptijd van hun contract, meestal 50 jaar, wordt de hoogte van de erfpacht opnieuw vastgesteld aan de hand van marktprijzen en hogere rente. Vaak tot grote schrik van huiseigenaren, die fors meer betalen omdat hun grond nu meer waard is dan 50 jaar daarvoor. Of tot grote schrik van de nieuwe huiseigenaren, die geen rekening hielden met de erfpacht bij het kopen van hun huis.

Nog één laatste rekening

En dus wil de gemeente naar een systeem waarbij mensen „nog één laatste vervelende rekening krijgen”, vertelt wethouder Van der Burg. Het eeuwigdurende erfpachtstelsel. De huiseigenaar die overstapt heeft dan twee keuzes. Hij of zij kan in één keer het hele bedrag afkopen, waarna de gemeente nooit meer langskomt. „Al zal bijna niemand dat bedrag zo hebben liggen.” De andere optie is om een vast bedrag per jaar te betalen, dat alleen met inflatie stijgt.

Diegene die overstapt terwijl zijn contract nog niet is afgelopen dient zijn tijdvak uit, maar weet nu al het eeuwigdurende bedrag dat hij daarna gaat betalen. Aan het eind van het tijdvak beslist de Amsterdammer of hij het bedrag in één keer afkoopt of in termijnen afbetaalt.

Vasthouden aan voortdurende erfpacht is een derde optie. Maar dan wordt aan het eind van het contract een nieuw tijdelijk contract met de gemeente afgesloten – en nu is er nog niets te zeggen over de hoogte van het erfpachtbedrag. In de plannen wordt er vanuit gegaan dat de woningmarkt niet instort, de WOZ-waarden de komende jaren zullen stijgen en het dus goedkoper is om eerder over te stappen.

WOZ-waarde en buurt zijn bepalend

In het kort zijn de ingrediënten waarmee het afkoopbedrag wordt bepaald de WOZ-waarde van een huis en de buurt waar het huis staat. De gemeente berekent per buurt een quotiënt, die wordt vermenigvuldigd met de WOZ-waarde van het huis. Het bedrag dat overblijft is vervolgens de grondwaarde. Voor ‘vroegboekers’ – mensen die dit jaar nog overstappen – wordt de WOZ-waarde van 2014 gepakt. Over het algemeen is die een stuk lager dan die van 2015 of 2016, waardoor het erfpachtbedrag ook lager uitpakt.

Daarnaast krijgt iedereen die overstapt, ook na 2017, een ‘korting’ (of technischer ‘depreciatie’) van 10 procent op de grondwaarde. Voor wie later overstapt wordt de WOZ-waarde van 2 jaar daarvoor gebruikt. Het bedrag dat dan overblijft is de erfpachtgrondwaarde. Die wordt tot slot verrekend met een canonpercentage van op dit moment 2,39 procent om het uiteindelijke, te betalen bedrag te krijgen.

Twee voorbeelden. Een bewoner in het centrum met een appartement met een WOZ-waarde van 285.000 euro zal 46 procent (de buurtstraatquote) daarvan moeten betalen. Na een aftrek van 10 procent ‘korting’ en de verrekening met het canonpercentage levert dat een afkoopsom op van 46.777 euro – of een jaarlijks bedrag van 2.802 euro. Iemand in Zuidoost met een appartement met een WOZ-waarde van 145.000 euro heeft maar een buurtstraatquote van 5 procent en moet na aftrek van de korting en verrekening met het canonpercentage 156 euro per jaar betalen, of 2.542 euro in totaal. Bij eengezinswoningen ligt de buurtstraatquote hoger dan bij appartementen, met enkele uitschieters richting de 80 procent.

Denk goed na over toekomstplannen

De verschillen zijn dan ook groot, per buurt of huis. Advocaat en schrijver van het boek 50 vragen over erfpacht Mark van Weeren is huiverig om advies te geven of mensen wel of niet moeten overstappen zodra dat kan. Volgens hem moeten huiseigenaren vooral goed nadenken wat hun toekomstplannen zijn. „Iemand wiens erfpachtcontract binnen 5 jaar afloopt en die zijn huis wil verkopen kan beter snel beslissen of hij wil overstappen, of op basis van de geldende erfpachtvoorwaarden zijn contract wil verlengen. Een nieuwe koper wil niet geconfronteerd worden met een aanzienlijke verhoging van de erfpachtcanon als hij het huis net gekocht heeft. Voor iemand die 73 is en nog een erfpachtcontract van 30 jaar heeft, maakt het uiteindelijk allemaal niet zoveel uit.”

Een nieuwe koper wil niet geconfronteerd worden met een aanzienlijke verhoging van de erfpachtcanon als hij het huis net gekocht heeft

Wel wijst Van Weeren huiseigenaren op het belang van de komende maand, als de inspraakperiode geopend is. De korting die Van der Burg geeft van 10 procent en een WOZ-waarde uit 2014 is volgens hem veel te laag. „In Den Haag is ook overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, maar daar bedragen de kortingen 50 procent. In Amsterdam was de korting altijd 40 procent – tot een paar jaar geleden.”

Ook denkt Van Weeren dat de buurtstraatquote, de waarde van de grond ten opzichte van de WOZ-waarde, nog een flink onderwerp van discussie wordt. Willen banken bijvoorbeeld nog wel een hypotheek financieren als in populaire buurten het grootste gedeelte van de WOZ-waarde in de grond zit, die niet eens van de huiseigenaar is? Ook Van der Burg erkent dat de buurtstraatquote het heikele punt is. „De meeste mensen die nu inspreken willen dat de buurtstraatquote, en daarmee het erfpachtbedrag, omlaag gaat.”

Belangenvereniging Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA) wil af van de buurtstraatquote en die vervangen door één percentage voor de hele stad. Zij vinden dat de gewildheid van de locatie al in de WOZ-waarde zélf zit en dus niet daar bovenop nog eens verrekend moet worden in de buurtstraatquote. Daarnaast moet de korting volgens SEBA minimaal richting de 40 procent.

VVD-wethouder Eric van der Burg wijst er echter op dat de korting niet aan hem is, maar aan de gemeenteraad. Coalitiepartner SP vindt, net als PvdA en GroenLinks, hoge kortingen een onnodig cadeautje voor de huiseigenaar.

Gemeenteraad beslist in juni

Uiteindelijk zijn eventuele aanpassingen in handen van de gemeenteraad. Zij beslissen in juni over de overstap naar het eeuwigdurende stelsel én de bandbreedte van een eventuele korting of buurtstraatquote. Daarmee is de rekentool die nu online staat slechts een indicatie, en kan het bedrag voor erfpachters veranderen – naar alle waarschijnlijkheid eerder lager dan hoger.

Onder druk van belangenverenigingen als SEBA, die aansturen op demonstraties en een eventueel referendum, is er wellicht veel vloeibaar. Zelfs coalitiepartner D66 is vooralsnog sceptisch over het voorstel: raadslid Joris van Osselaer hintte in raadsvragen erop dat ook hij het nieuwe systeem te duur vindt.

Daarmee zit Van der Burg in een lastig pakket; als VVD’er die het liefst van erfpacht af zou willen, maar nu een compromis verdedigt waar de kritiek op toeneemt.

En voor de erfpachter komt er pas echt duidelijkheid zodra het stelsel er doorheen is: dan zal de gemeente per huis een aanbieding doen.