De nieuwe woningmarkt kent vooral grote verschillen

Woningmarkt

Van oververhitting in Amsterdam en Utrecht, tot huizen die nog altijd ‘onder water’ staan in provinciale gebieden. De verschillen op de woningmarkt zijn groot, en gaan waarschijnlijk niet meer verdwijnen.

Foto Jeroen Jumelet / ANP

Na een diepe crisis lijkt de huizenmarkt op het eerste gezicht weer helemaal gezond.

Al dertien kwartalen ligt het aantal woningverkopen hoger dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers die makelaarsvereniging NVM donderdag presenteerde. NVM-makelaars verkochten nog nooit zo veel woningen als vorig jaar: 165.000 en in de hele markt gaat het naar schatting om 214.000.

En al twaalf kwartalen op rij stijgt de verkoopprijs van een gemiddelde woning. Die verkoopprijs ligt nu 20 procent hoger dan op het dieptepunt in de herfst van 2013.

Grote verschillen

Dat klinkt allemaal mooi. Maar de huizenmarkt is niet meer hetzelfde als voor de grote klap van eind 2007. De regionale verschillen zijn groter dan vóór de crisis en zullen in de toekomst waarschijnlijk eerder groter dan kleiner worden.

Ook loopt het aanbod van koopwoningen terug, en daarmee het aantal verkopen. Voor dit jaar verwacht de NVM dat het aantal transacties nog ruim 5 procent stijgt. Maar de „grote groei” is eruit, zei Jaarsma.

In de hausse van 1999, kort voor de internetbubbel, was de vraag vrijwel overal groter dan het aanbod: de woningmarkt was krap. In 2007, toen de crisis nog moest inzetten, was de woningmarkt als geheel mooi in evenwicht. In de regio Amsterdam en Utrecht was het wel dringen voor een koopwoning, in Oost- en Noord-Nederland had je alle keuze.

Driedeling

„Nu zie je een driedeling op de woningmarkt”, zei NVM-voorzitter Ger Jaarsma donderdag. In makelaarsjargon: er zijn regio’s met te veel, te weinig en met goede „dynamiek”.

In de regio Amsterdam, Utrecht, Zuid-Kennemerland en de stad Groningen is de markt echt oververhit. Het aanbod loopt hier terug, de prijzen stijgen en het aantal verkopen daalt – in de regio Amsterdam vorig jaar zelfs met 17 procent.

In regio’s als Almelo en Tubbergen in Twente, Tilburg en Oirschot in Brabant en Nijmegen sluiten aanbod en vraag op elkaar aan. Deze evenwichtige markten groeien.

En in de provincies Groningen, Drenthe, Noord-Limburg en Noordoost-Brabant wordt relatief weinig verkocht. Hier staan veel hypotheken ‘onder water’ en is de crisis voor huiseigenaren nog dagelijks voelbaar.

De driedeling komt vooral door de trend van verstedelijking, volgens de NVM. „Jongeren willen tegenwoordig wonen, werken en recreëren op dezelfde plek”, zei Jaarsma. „Bij Amsterdam denk je dan: allemaal naar het Vondelpark en allemaal naar dezelfde kroeg op het Leidseplein.”

Super-urbanisatie

„Super-urbanisatie” noemt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering in Maastricht, dat. „Het is ook de trek van kleine en middelgrote steden naar grote steden. Vooral de universiteitssteden, Amsterdam, maar ook Maastricht, zijn magneten.”

In de Randstad trekken huizenkopers inmiddels ook weer van grote steden naar omliggende gemeenten, omdat het betaalbare aanbod in de stad weg is. Zo is er krapte in vrijwel de hele noordelijke Randstad.

Bij de provinciesteden Groningen en Eindhoven zie je weer dat de woningmarkt dáár onder spanning staat, terwijl in het omliggende gebied veel woningen te koop staan.

De grote verschillen op de woningmarkt vertekenen de gemiddelde cijfers. Het aantal verkopen door NVM-makelaars lag vorig kwartaal op bijna 45.800, dat is gemiddeld 15 procent meer dan een jaar eerder. Maar die stijging komt vooral doordat het aantal verkopen rond de 30 procent steeg in Gelderland, Flevoland, Overijssel en Drenthe.

Hetzelfde geldt voor de gemiddelde verkoopprijzen die in een jaar tijd met bijna 9 procent zijn gestegen. Een kwart van die prijsstijging is toe te schrijven aan de stadsregio’s Amsterdam en Utrecht.

Alarmbellen

Als geheel noemt de NVM de woningmarkt nog „in evenwicht”. Er staan bij NVM-makelaars 92.500 woningen te koop, dat is ongeveer evenveel als vlak voor de crisis. Kopers kunnen gemiddeld uit een aanbod van zes woningen kiezen. Pas als die ‘krapte-indicator’ van de makelaarsvereniging onder de vijf woningen schiet, gaan de alarmbellen rinkelen.

Maar toch is het totale aanbod van NVM-woningen in een jaar tijd wel met 28 procent gedaald. Daar is een aantal verklaringen voor, volgens Jaarsma. Een deel van de huiseigenaren die best wil verhuizen, hikt nog aan tegen een restschuld. Veel mensen kopen tegenwoordig eerst een nieuwe woning, voordat ze hun eigen woning te koop zetten. Verder verkopen woningcorporaties minder leegstaande sociale huurwoningen dan vroeger. En de nieuwbouw is tijdens de crisis ingestort en het zal nog lang duren voordat de huidige achterstand is ingelopen.

Het aanbod dát er is, verschilt ook van voor de crisis, zegt de NVM. In vergelijking met toen staan er meer vrijstaande woningen en minder (goedkopere) tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen te koop. Met name het aanbod van appartementen is mager. Het aanbod daalde in één jaar met 42 procent, waardoor het aantal verkochte appartementen slechts 3 procent steeg.

Volgens de NVM staan er weinig appartementen meer te koop, omdat veel jongeren goedkope (stads)appartementen zoeken. Hoogleraar Eichholtz houdt het eerder op de groei van eenpersoonshuishoudens van 55-plussers. „Die mensen willen liever een appartement dan een huis met een tuin. Of ze zouden er een tuinman bij moeten krijgen.”

Wat koop je voor 250.000 euro?

Foto’s: Funda.