Chinese investeerders vrezen barstende zeepbellen

China

Chinese autoriteiten proberen de kapitaalvlucht te stoppen. Maar Chinezen investeren liever niet in eigen land. Ze zijn bang voor de vastgoedzeepbel en de schuldenberg.

Artist impression van het Oceaan Bloem Eiland bij Hainan. Foto Qilai Shen / Bloomberg

Hoezo gaat het slecht met de Chinese economie? Met een subtropische wind in hun haar zoeven de nieuwe welgestelden in goudkleurige golfkarretjes over Oceaan Bloem Eiland, een kunstmatige archipel aan de noordwestelijke kust van eilandprovincie Hainan.

„Welkom in het paradijs op Chinese aarde. Welkom in het Chinese Dubai”, krijgen honderden kooplustige Chinezen te horen in het amfitheater van de Evergrande Groep. Welgesteld China, makkelijk herkenbaar aan de Ray Ban-zonnebrillen, Gucci-tassen en Dior-sjaals, heeft duizenden kilometers gereisd om een plekje in dit eldorado aan de Zuid-Chinese Zee te bemachtigen.

Tientallen makelaars en hun bevallige assistentes hebben zich in een halve maan-vorm opgesteld tegenover de maquette van het grootste bouwproject in China met 2.000 appartementen, 600 villa’s, theaters, pretparken, zevensterrenhotels en thematische eetstraten.

Evergrande, de grootste projectontwikkelaar van China, met nauwe banden met de partijtop, heeft 24 miljard dollar in Oceaan Bloem Eiland gestoken. Een paar vissersdorpen, enkele ananasplantages en een eeuwenoud gehucht van de Li’s, een etnische minderheid, zijn van de kaart geveegd om plaats te maken aan het eens hagelwitte strand. Karavanen van betonwagens en 15.000 geelgehelmde bouwvakkers zorgen voor stoffige bedrijvigheid.

Binnen in het riante verkoopkantoor heerst een sfeer van urgentie. De angst de goldrush te missen zit er goed in. Gokken is weliswaar verboden, maar speculeren met vastgoed is dat niet in ‘Casino China’.

Vastgoed op Hainan is een veilige investering want de overheid wil Hainan ontwikkelen tot internationaal toerisme-eiland

Leng Chaoqun, eigenaar van een keten van juwelierszaken in de metropolen Chongqing en Chengdu, aarzelt of hij één of twee vakantieappartementen van 120 vierkante meter gaat kopen. Eén is misschien te klein, want behalve voor vrouw en kind zorgt hij voor zijn bejaarde ouders, zijn schoonouders en twee tantes. Hij aarzelt ook omdat hij net de bestseller China’s Gegarandeerde Zeepbellen van Ning Zhu heeft gelezen.

„Ik vraag mij af of de huizenprijzen volgend jaar of het jaar daarna niet instorten. Daar waarschuwt Ning Zhu voor. Het gaat niet goed met de Chinese economie. Misschien is het beter dat ik een paar huizen koop in Californië of Canada. Hoe staat Europa er eigenlijk voor”, vraagt hij onzeker.

Nieuwe, nog strengere kapitaalcontroles die afgelopen week zijn afgekondigd, maken voor investeerders als Leng de aanschaf van huizen en bedrijven in het buitenland haast onmogelijk. Nadat per jaar 750 miljard dollar China uitstroomde, zijn de autoriteiten vastbesloten om de kapitaalvlucht, die de nationale valuta renminbi verzwakt, te blokkeren. Niet alleen Chinezen, ook buitenlanders krijgen daardoor hun kapitaal steeds moeilijker China uit.

Leng, met Gant-polo, Nautica-jack en modieus knotje in zijn haar, lacht goedmoedig als zijn vrouw hem roept. Zij zit in haar elegante witte broekpak al klaar bij één van de jonge makelaars, met diens vulpen in de aanslag. Stephanie Leng gaat, zoals in veel Chinese families, over het geld en heeft gekozen voor een combinatie van een appartement (vanaf 350.000 euro) en één van de kleinere villa’s (vanaf 950.000 euro) met zwembad en sauna.

Artist impression van het Oceaan Bloem Eiland bij Hainan.
Foto Qilai Shen / Bloomberg
Een spookstad in het noorden van China.

„Ik heb alles gelezen over de vastgoedmarkt, dat boek ook. De prijzen zullen niet, zoals iedereen vreest, in elkaar zakken. Ze zullen alleen niet zo snel meer stijgen als de afgelopen jaren. Vastgoed op Hainan is een veilige investering want de overheid wil Hainan ontwikkelen tot internationaal toerisme-eiland”, zegt zij zelfverzekerd. En tegen haar man: „Het is hier ook veel gezonder en schoner dan bij ons thuis.” Ook de meeste andere kopers komen uit zwaar vervuilde steden als Beijing en Chongqing. Haar man blijft twijfels houden en dat is volkomen terecht, zegt professor Ning Zhu, verbonden aan het prestigieuze Shanghai Institute of Finance en Yale University in de VS.

„Het is geen kwestie óf de vastgoedzeepbel en schuldenzeepbel uiteen zullen spatten, maar wanneer. Er is al jaren sprake van overproductie, de prijzen gaan onvermijdelijk een keer dalen en dan komen al die investeerders met schulden in de problemen”, zegt Ning, wiens boek al maanden in de top-3 van bestverkochte boeken staat en ook gelezen is door president Xi Jinping en premier Li Kexiang.

Wie regelmatig China doorkruist met de hogesnelheidstrein ziet meteen dat Ning Zhu gelijk heeft: de Harmonie Express dendert urenlang langs leegstaande flatgebouwen, omheinde, onbewoonde villawijken en bouwplaatsen. Wouden van bouwkranen tekenen de horizon. Donkergroen is niet de kleur van bossen, maar van het antistofgaas rond eindeloze rijen flats in aanbouw.

Het is geen kwestie óf de vastgoedzeepbel en schuldenzeepbel uiteen zullen spatten, maar wanneer

„Dat zijn tikkende financiële tijdbommen, want hoofdzakelijk gefinancierd met leningen”, aldus Zhu. En dat brengt hem op het grootste gevaar dat de Chinese economie bedreigt: de groeiende schuldenberg. Volgens de meest recente officiële gegevens is de totale schuld van huishoudens, bedrijven en lokale overheden gestegen naar 250 procent van het Chinese bbp van 11.000 miljard euro. Dat was in 2007 nog maar 156 procent van een veel kleiner bbp. Met die 27.500 miljard aan leningen en kredieten heeft China zich uit de financiële crisis van 2008 gespendeerd en heeft de Communistische Partij de felbegeerde hoge groeicijfers gekocht. Verwacht wordt dat de Chinese schulden in 2017 zullen stijgen naar 300 procent van de omvang van de economie.

Kortetermijndenken

„Wij zijn op een heel belangrijk kruispunt in onze economische geschiedenis aangekomen”, zegt Ning. „Ons groeimodel, dat behalve op export gebaseerd is op investeringen in infrastructuur en vastgoed, is hooguit nog een paar jaar houdbaar.” Ning kreeg vlak voor Kerst ook weer bijval van het IMF, dat de schuldenberg beschouwt als groot risico voor China en de wereldeconomie. „De tijd voor hervormingen begint echt te dringen, want met de afnemende groei en de stijgende schulden heeft de overheid steeds minder opties. Als de twee zeepbellen barsten, heeft dat catastrofale gevolgen voor de Chinese economie.”

Hoewel buitenlandse banken en investeerders in het Chinese financiële systeem nauwelijks een rol spelen en China over grote buitenlandse reserves beschikt, heeft dat toch gevolgen voor het internationale bedrijfsleven en de wereldeconomie. „Wat in China gebeurt, heeft verstrekkende gevolgen voor de rest van de wereld”, aldus de Chinese Yale-professor.

Nu miljoenen kleine en grote investeerders zijn alarmerende boek hebben gelezen, zou je voorzichtigheid en ingrijpen van de overheid verwachten. Ning: „Natuurlijk is iedereen bang dat de zeepbellen barsten. Daarom proberen investeerders ook hun kapitaal naar Australië, de VS, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland te verplaatsen, zelfs als het rendement daar laag is. Dat lukt bedrijven heel goed, maar voor kleine investeerders is dat lastig. De meeste huizenkopers en kleine ondernemers hebben niet de juiste connecties en zijn gedwongen in Chinees vastgoed te investeren. Kapitaal op de bank zetten levert namelijk nog minder op.”

In plaats van de kredietverlening te bemoeilijken, stimuleren de provinciale en regionale overheden de aanschaf van vastgoed met goedkope leningen en voor Chinese begrippen royale hypotheken – maximaal 75 procent van de koopsom van het eerste huis en maximaal 60 procent voor meerdere huizen. „Partijbestuurders worden afgerekend op groeicijfers, niet op efficiency”, legt Ning uit. „Hun promoties hangen af van het groeipercentage. Dat versterkt het hele kortetermijndenken. Hun opvolgers mogen de problemen opruimen.”

Ook huishoudens worden aangemoedigd zich in de schulden te steken. Chinezen stonden lang bekend als spaarders, maar de nieuwe middenklassers kopen steeds vaker huizen, kunst, auto’s en antiek en reizen met geleend geld. In vijf jaar steeg het aantal bankleningen aan individuele klanten van 28 naar 40 procent van het bbp. Vergeleken met de VS en Europa is dat nog relatief weinig, maar in superzuinig China is dat een nieuw fenomeen. Ning: „Het grote probleem is dat iedereen denkt dat de overheid garant zal staan als het misgaat. Iedereen gelooft dat de overheid de vastgoedprijzen nooit zal laten instorten.”

Rotte staarten

Dat het misgaat, begint hier en daar al zichtbaar te worden. Huizenprijzen in derde- en vierderangssteden zijn het afgelopen kwartaal met 60 procent gedaald. Hier en daar hebben zich al opstootjes voorgedaan van boze kopers die zich bedrogen voelen nu hun investeringen zijn verdampt.

Ook op paradijselijk Hainan zijn de eerste tekenen van stagnatie en een aankomende crisis te zien. De meeste hotels, appartementencomplexen en vakantiehuizen staan het grootste deel van het jaar leeg. De vastgoedprijzen sinds eind 2015 niet meer gestegen. De meeste resorts maken verlies en het gras van de talloze, ongebruikte golfbanen is dor. Er is duidelijk sprake van overcapaciteit. De grote botenshows en lifestyle-expo’s, die een paar jaar geleden veel aandacht trokken, zijn dit jaar geannuleerd. Twee grote pretparken zijn nooit geopend en staan er bij als ‘rotte staarten’, de Chinese uitdrukking voor verloederde gebouwen.

Het grote probleem is dat iedereen denkt dat de overheid garant zal staan als het misgaat.

De grote vraag voor de komende jaren is hoe China kan afkicken van de kredietverslaving. Ning Zhu heeft een lange reeks financiële hervormingen voorgesteld. „Wij moeten vooral af van de impliciete en expliciete overheidsgaranties en van de totaal onrealistische groeiverwachtingen. We moeten ons financiële systeem hervormen, ook al betekent dat lagere groei.”

In bijeenkomsten met partijbonzen spaart hij het grootste heilige huis van de Communistische Partij – economische groei – niet. „Premier Li Keqiang, een gepromoveerde econoom, de Centrale Bank en de economen in het Nationale Volkscongres delen mijn analyses”, lacht hij.

Maar toch heeft partijleider en president Xi Jinping alle grote markthervormingen die drie jaar geleden werden aangekondigd, stilgezet of zelfs teruggedraaid. Het nieuwe parool is ‘risico’s vermijden’. Dat vertaalt zich in toenemend protectionisme, want hele sectoren van de Chinese economie blijven gesloten voor buitenlandse ondernemingen.

De onlangs met de EU en G20 gemaakte internationale afspraken om de staalproductie te beperken, lijken te worden genegeerd. Het credo voor 2017 is ‘stabiliteit’. En daarom besluit de familie Leng, en met hen miljoenen anderen in vergelijkbare situaties, de gok te wagen. Want als het misgaat, staat ‘Grote Vader’ Xi klaar om hen te helpen. Dat hopen zij althans.