Draghi bedankt, maar we luisteren niet

Huizenmarkt

De Europese Centrale Bank waarschuwt voor te hoge hypotheekleningen in Nederland. Het kabinet ziet het probleem niet. Terecht?

De huizenprijzen zijn flink gestegen. Al is die ontwikkeling vooral in de Randstad te zien. Foto Erik van ’t Woud/ANP

Vreemde ogen dwingen. Maar niet als die vreemde ogen onze huizenmarkt bekritiseren. Afgelopen week waarschuwde de toezichtsafdeling van de Europese Centrale Bank acht landen, waaronder Nederland, voor te hoge hypotheekleningen.

Huiseigenaren met hoge schulden komen bij economische tegenslag en dalende huizenprijzen eerder in betalingsproblemen, zijn een risico voor banken en financiers, moeten aflossen in plaats van uitgeven en schaden economisch herstel.

Buitenlandse kritiek op de opeenhoping van schulden is in Nederland niet geliefd. Minister Dijsselbloem (Financiën, PvdA), tevens voorzitter van de Eurogroep van ministers van Financiën en dus een intensieve gesprekspartner van ECB-chef Mario Draghi stuurde een standaardbriefje terug.

Aanhef: Dear Mr Draghi. Inhoud in een notendop: bedankt voor uw bijdrage, maar we hebben ons beleid al voldoende aangepast. De analyse van de ECB dat Nederland het nodige heeft gedaan maar zelfs dan relatief hoge schulden houdt, deelt Dijsselbloem niet. In een brief aan de Kamer over de ECB-klacht schrijft hij: „De achterliggende analyse voor Nederland levert [...] geen nieuwe inzichten op.”

Vreten aan de omzetten

Waarom wuift het kabinet de kritiek weg? Is het de standaardreactie: gaat u allen rustig slapen, geen gedoe, over drieënhalve maand zijn er verkiezingen? Of is er meer?

Aan analyses van de huizenmarkt is geen gebrek. Gezien de belangen van burgers, de schatkist en de economie is de markt het toneel van een veelheid aan onderzoek. Met alle analyses die daarbij horen.

Gezien door de bril van een buitenstaander is onze markt een uniek fenomeen. De kritiek van de ECB ligt misschien wel zo gevoelig omdat Nederland zo afhankelijk is van de huizenmarkt. Na Zweden hebben wij in de EU het hoogste eigenhuizenbezit: 60 procent van de huishoudens heeft een koopwoning.

De neergang van de markt na 2009 was pure verarming. De huizencrash vrat aan de omzetten van woonwinkels, makelaars, zzp’ers, vloerenleggers en bouwbedrijven. Het herstel van de markt, versnelt juist het herstel.

Kabinetten namen na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 maatregelen om de schuldenlast stap voor stap te verminderen. Het maximaal te lenen bedrag is verlaagd. Aflossen is verplicht. Maar je kunt bij de aankoop nog steeds de hele koopprijs met geleend geld financieren. Dat is in de meeste landen ongebruikelijk. En nu de ECB alomtegenwoordig is in het bankentoezicht en de Europese economie, vallen ongewone regelingen des te meer op. Voor nationale toezichthouders en nationale politici is het gesneden koek. Maar de ECB is juist belast met grensoverschrijdend toezicht om die nationale (voor)oordelen te testen en te beoordelen of die de toets van prudent beleid doorstaan. Dat gaat verder dan een analyse. De ECB waarschuwde Nederland en nog zeven landen.

Pluim voor de banken

Het Nederlandse weerwerk dat de hoge schulden de afgelopen jaren geen grote problemen voor de banken opleverden, snijdt hout. Sterker nog: de ECB is het er van harte mee eens. De banken krijgen een pluim: zij hebben voldoende kapitaal als buffer tegen economische schokken.

Bovendien bieden de Nederlandse rechtsregels financiers voldoende waarborgen om hun geld op te eisen als een huizenbezitter uiteindelijk een wanbetaler blijkt te zijn en geen rente en aflossing meer betaalt.

Je kunt hier niet, zoals in Amerikaanse staten, de huissleutel bij je bank door de brievenbus gooien, met de noorderzon vertrekken en je schuld vergeten.

De meerwaarde van de analyse van de ECB is dat die breder is dan alleen de bankrisico’s. Zij wijst op de scheve verhoudingen op de huizenmarkt. Begin 2015 waren ruim 1,1 miljoen huizen minder waard dan de hypotheekschuld. De eigenaren zijn overwegend mensen onder de 40 jaar, die in de hoogtijperiode vóór 2009 een huis kochten en meer dan 100 procent van hun aankoop met geleend geld afrekenden.

Wie een huis ‘onder water’ heeft, verhuist minder makkelijk voor een andere baan. Slecht voor de arbeidsmarkten. Slecht voor de economische dynamiek.

Bij die ‘jongere’ huizenbezitters komt een aantal risico’s samen: spitsuur van het leven, opgroeiende kinderen, ouders die gaan kwakkelen met gezondheid, meer kans op scheiding. Dus hogere kans op gedwongen huizenverkoop.

Oververhitting

De tweede scheve verdeling waar de ECB op wijst is het herstel van de huizenprijzen. Dat is geconcentreerd in de Randstad, met name in Amsterdam en Utrecht.

En daar maakt niet alleen de ECB zich zorgen over. Uitgerekend dé financiële waakhonden in Nederland reppen al van oververhitting. De Nederlandsche Bank, het ministerie van Financiën en toezichthouder AFM sloegen drie weken geleden alarm. Zij overleggen tweemaal per jaar in het Financieel Stabiliteitscomité. Dat onderzoekt nu het proces van loven, bieden en kopen op de verhitte markt. Het comité wil ook grondig uitzoeken hoe de situatie is in regio’s waar de bevolking al krimpt en dus een huizenoverschot is of dreigt. De waakhonden weten er kennelijk niet genoeg van.

Draghi wordt bedankt voor zijn analyse, maar achter de dijken waren de toezichthouders zelf al behoorlijk nerveus.