Woningmarkt nog steeds gekkenhuis

Huizenmarkt

De Nederlandse woningmarkt is nog steeds te riskant, zegt de Europese toezichthouder. Maatregelen zijn te traag.

De huizenmarkt in Nederland is nog steeds niet zonder risico’s voor de economie. Dit geldt ook voor zeven andere landen in de Europese Unie. Dit schrijft de European Systemic Risk Board (ESRB), een organisatie die in 2010 is opgezet om risico’s in het financiële systeem tijdig te signaleren. Hoewel deze organisatie over de EU gaat, en niet enkel over de eurozone, is president Mario Draghi van de Europese Centrale Bank er wel de voorzitter van.

De landen waar de huizenmarkt riskant begint te worden zijn Oostenrijk, België, Denemarken, Finland, Luxemburg, Nederland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk. In deze landen zijn de prijzen van woningen erg snel gestegen, of is de hoeveelheid schuld waarmee de huizen zijn gefinancierd erg groot. Daarom kan dit op termijn een risico vormen voor het financiële systeem. Banken in deze landen lopen nog niet direct een risico, aldus de ESRB.

Het gezamenlijke zogenoemde ‘macroprudentiële´ toezicht in de EU is in werking gesteld na de Lehman-crisis van 2008, die leidde tot grote recessie. Destijds waren bijvoorbeeld de Spaanse en Ierse vastgoedmarkt dermate oververhit, dat het knappen van die zeepbel ook de banken raakte. Vervolgens moesten overheden financieel inspringen om deze banken te helpen, en raakten daarop zelf in financiële problemen. Sindsdien zijn verschillende initiatieven genomen om een herhaling te voorkomen en problemen vroeg in kaart te brengen. De ESRB is daar, naast gemeenschappelijk bankentoezicht en afspraken over een gemeenschappelijk financieel steunfonds in de EU, een exponent van.

Voor Nederland signaleert de ESRB dat de schulden van huishoudens nog steeds zeer hoog zijn, terwijl de hoeveelheid eigen kapitaal dat in het huis zit, klein is.

Een kwart van alle Nederlandse koophuizen heeft, door de gedaalde prijzen sinds de crisis, nog steeds een waarde die lager is dan de hypotheek. Dat geldt voor de helft van alle huishoudens met een koophuis die voor het eerst een huis hebben gekocht, en dus vaak aanschaften vlak voor de crisis van 2008. Schulden staan op 231 procent van het gemiddelde gezinsinkomen in Nederland, en dat is Europees gezien nog steeds zeer hoog, aldus de ESRB.

De huizenprijzen herstellen wel in Nederland, maar dat beperkt zich vooral tot de grote steden, met name Amsterdam. Daarbuiten liggen de prijzen nog onder hun piekniveau. Hoewel de situatie al wel wat verbeterd is, is de verhouding tussen schuld en huizenwaarde nog steeds een van de hoogste van de EU, en geldt dit ook voor de totale schuld ten opzichte van het bruto binnenlands product.

Genomen maatregelen, waaronder het terugbrengen van de maximale hypotheekschuld van 106 procent in 2012 tot 100 procent van de woningwaarde in 2018, en verplichte aflossing bij nieuwe hypotheken zijn volgens de ESRB passend. Maar de invoering is zo geleidelijk dat de maatregelen op dit moment onvoldoende zijn om de risico’s op de huizenmarkt afdoende weg te nemen.

Na het knappen van de zeepbel op de huizenmarkt is gepleit om de zogenoemde loan -to-value ratio veel forser terug te brengen, tot 90 procent. De Nederlandsche Bank is daar ook voorstander van.