Waarom staan de erfpachters niet voor het stadhuis?

Opinie Erfpacht

Binnenkort valt het besluit over de overstapregeling voor erfpachters. Dit zou veel meer onrust teweeg moeten brengen dan nu gebeurt, stelt Jan Schrijver .

Foto: ROBIN VAN LONKHUIJSEN / ANP

Rigoureuze wijziging van het erfpachtsysteem is dringend nodig, omdat het bestaande stelsel van voortdurende erfpacht tegen zijn grenzen oploopt. Erfpachters worden na een lang tijdvak van 75 of 50 jaar geconfronteerd met schoksgewijze canonstijgingen tot wel 40 maal de oude canon. Banken begonnen te sputteren tegen de financierbaarheid van deze regeling. Het vorige college (VVD, PvdA, GroenLinks) heeft ook al geprobeerd een nieuw stelsel te ontwerpen, maar dit heeft het niet gehaald.

Het nieuwe college (D66, VVD, SP) heeft in zijn coalitieakkoord afgesproken dat een stelsel van eeuwigdurende erfpacht zal worden ingevoerd. Een Grondwaardecommissie adviseerde om te rekenen met actuele grondwaarden, af te leiden van de recente WOZ-waarde van elke woning. Dit betekent dat tussen 30 en 50 procent van de actuele marktwaarde van huizen aan de grond wordt toegerekend, wat in deze tijd tot enorm hoge bedragen leidt. Hoewel er veel gefundeerde kritiek op is uitgeoefend, kiest het gemeentebestuur dit advies als leidraad voor zijn beleid. Pas vorige week verklaarde de eerst verantwoordelijke wethouder Van der Burg dat hij alle opties open houdt. Half oktober moet het college een knoop doorhakken. Daarna volgt nog inspraak, maar de meerderheid in de raad zal het college wel volgen.

Waarom zou dit alles alarmerend moeten zijn – en waarom gaan de alarmbellen toch niet af?

Het gemeentebestuur legt erg veel nadruk op het vrijwillige karakter van de overstap. Dit is wel begrijpelijk, omdat het bij erfpacht gaat om contracten die je niet eenzijdig kunt openbreken. Maar ook een beetje vreemd, omdat de achterliggende analyse breed gedeeld wordt dat die bestaande contracten tot onbedoeld onrecht leiden. De uitweg uit dit dilemma is natuurlijk om aantrekkelijke nieuwe contracten aan te bieden die de erfpachters grif zullen overnemen: vrije wilsovereenstemming plus vrijwel volledige vervanging van het oude systeem. Vooralsnog lijkt het gemeentebestuur deze weg niet te kiezen, uit financiële overwegingen. Dit nu, moet erfpachters slapeloze nachten bezorgen. Het volgende doemscenario is namelijk niet denkbeeldig.

De gemeente komt begin volgend jaar met haar aanbod over te stappen tegen woekerprijzen. Weinigen kunnen of willen daarop ingaan – alleen erfpachters misschien van wie het einde van hun canontijdvak nog ver in het verschiet ligt en die voor enkele tienduizenden euro’s quasi-eigendom kunnen verwerven. Alle anderen zouden het aanbod liefst laten zitten, tenzij… het college laat doorschemeren dat bij verkoop de banken wel eens zouden kunnen stellen dat zij alleen nog eeuwigdurende contracten willen financieren. Dat zou veel huizen onverkoopbaar maken of alleen tegen forse waardedaling. Maar dan is het aanbod opeens een stuk minder vrijblijvend!

Dit zou de erfpachters wakker moeten schudden. Waarom staan de 250.000 erfpachters niet protesterend voor het stadhuis?

Daar zijn vier redenen voor aan te geven:

1. De gemeente kiest toevallig de gunstigste periode voor een stelselherziening, de eerste in 75 jaar. Relatief weinig canonherzieningen nu: alle vooroorlogse huizen zijn al aan de beurt geweest, en de grote golf van naoorlogse woningen komt pas rond 2035 aan de beurt.

2. De meeste erfpachters hebben huizen gekocht waarvan de canon voor relatief gunstige voorwaarden (vanuit huidig perspectief) konden worden afgekocht. Die merken al helemaal niets van canons. Hun canontermijnen lopen vaak tot omstreeks 2050.

3. Steeds meer huizenbezitters houden rekening met een vrij korte tijdshorizon. Zij schatten in dat zij hun woning al binnen 10 jaar wel weer (met winst) zullen verkopen. Zij blijven ook buiten schot van de achterliggende bedoeling van erfpacht, dat woningbezitters een deel van de waardestijging afstaan aan de gemeenschap.

4. Makelaars, banken en de gemeente hebben er geen enkel belang bij om de erfpachters goed voor te lichten over het feit dat zij (volgens de gemeente) eigenlijk alleen een stapel stenen kopen. Dat zou immers de koopwoede die dezer dagen weer hevig toeslaat in Amsterdam, danig bekoelen.

Het is tijd dat erfpachters wakker worden, want het is vijf voor twaalf. Hun belang staat op het spel, maar ook dat van de hele stad, want dit beleid heeft vergaande consequenties voor de woningmarkt en de sociale samenstelling van Amsterdam.