Marmeren vloeren, ook voor Jan met de pet

Winkelcentra

Vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco wil het succes van The Mall of Scandinavia in Stockholm kopiëren naar het verpauperde winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam. „Je kunt niet verwachten dat wij lijdzaam afwachten tot het einde verhaal is.”

Foto David van Dam / Artist Impression MVSA Architects

Groter kan het contrast tussen twee winkelcentra nauwelijks zijn. Het ene is supermodern, fris en maakt dat je vanzelf zin krijgt om te winkelen. Er zijn zitjes met stopcontacten om je smartphone op te laden, chique, schone (!) en gratis toiletten en het barst van de hippe koffie- en eettentjes.

Het andere winkelcentrum is grauw en verpauperd en maakt dat je het zo snel mogelijk wilt ontvluchten. Grijs en beton voeren de boventoon, talloze panden staan leeg en de vele goedkope, tijdelijke winkels zijn – net als de gedateerde lunchrooms – weinig uitnodigend.

Zelfs op een zonnige middag biedt Leidsenhage in Leidschendam, vlakbij Den Haag, een troosteloze aanblik. Het is bijna onvoorstelbaar dat dit winkelcentrum, gebouwd in de jaren 60, over een paar jaar net zo hypermodern zal zijn als de vorig jaar geopende Mall of Scandinavia in Stockholm. Beide centra zijn eigendom van vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco. In 2019 heropent Leidsenhage – met een glimmende marmeren vloer, acht meter hoge glazen puien en een bioscoop met tien zalen.

Tegen die tijd moet het winkelcentrum jaarlijks 12 tot 14 miljoen bezoekers trekken, 4 tot 6 miljoen meer dan nu. En geen toevallige passanten, op weg naar Albert Heijn of Jumbo. Nee, winkelen moet een dagje uit zijn. Vandaar die bioscoop. En twintig restaurants – die het niveau van fastfood moeten ontstijgen – en een versmarkt à la de Markthal in Rotterdam.

Bij zo’n metamorfose hoort ook een nieuwe naam. Daarom gaat Leidsenhage ‘Mall of the Netherlands’ heten. Of die naam niet ietwat pretentieus is? „De Mall of Scandinavia werd aanvankelijk ook de Mall of Mission Impossible genoemd”, zegt Bart van Twillert, de ‘geestelijk vader’ van het project en nu operationeel directeur van de Mall of Scandinavia.

„Inmiddels zijn we tien maanden open en op weg naar 12 miljoen bezoekers, in een land met 9 miljoen inwoners.”

Wacht maar af, bedoelt hij.

Schuif de balk naar links en rechts, en vergelijk Leidsenhage met de Mall of Scandinavia. Tekst gaat verder onder de foto’s.

 
 


Niet zomaar een kopie

In Stockholm laten Otto Ambagtsheer, Benelux-directeur van Unibail-Rodamco en zijn collega’s Van Twillert en Teun Koek zien hoe Leidsenhage eruit moet komen te zien. „Qua design, architectuur en ambitie dan”, zegt Ambagtsheer. „Je kunt de centra niet één op één kopiëren. De Zweden willen toch wat anders dan de Nederlanders.” Een warme maaltijd voor de lunch, om maar wat te noemen.

Teun Koek, projectleider van de Mall of the Netherlands, wijst in Stockholm aan waar hij straks in Leidsenhage op gaat letten. Winkeliers mogen geen posters op de ruiten hangen met plakband. Geen gezicht. De zuignapjes waar ze in Stockholm mee werken zijn daarentegen „keurig”. Schoonmakers moeten een naamplaatje dragen.

De Mall of the Netherlands krijgt net als zijn broertje in Stockholm een luxe uitstraling, maar dat wil niet zeggen dat er peperdure winkels komen. Denk meer aan H&M en Zara, en er komt ook gewoon een Hema. Het moet een mix worden van ketens en lokale winkels. „Mensen klagen altijd dat overal dezelfde winkels zitten”, zegt Van Twillert. Om het „spannend” te houden voor de bezoekers, wil Unibail-Rodamco „verscheidenheid” stimuleren, zegt hij. Van de huidige winkels in Leidsenhage kan of mag de helft niet blijven. Omdat ze niet in het nieuwe concept passen, of omdat de huur niet meer op te brengen valt.

Het vernieuwde Leidsenhage krijgt een ‘viersterrenserviceniveau’: er komen duizenden gratis parkeerplaatsen, de wifi is gratis en klanten kunnen hun winkeltassen of boodschappen (gekoeld) opslaan. Via de app van het winkelcentrum krijgen klanten aanbiedingen op maat en kunnen zij bij een restaurant reserveren. „We streven expres niet naar vijf sterren”, zegt Bart van Twillert. „Dat suggereert exclusiviteit. We zijn er ook voor Jan met de pet.”

Geen Primark

Een Primark komt er waarschijnlijk niet, zegt Teun Koek. In het verderop gelegen Stadshart van Zoetermeer, ook van Unibail-Rodamco, zit de populaire Ierse prijsvechter wel. Koek: „Daar past het perfect bij de doelgroep, in Leidsenhage wellicht wat minder.”

Unibail-Rodamco, dat 56 grote winkelcentra heeft, pompt 470 miljoen euro in Leidsenhage – in een tijd waarin de ene na de andere winkelketen omvalt en winkelstraten leeglopen. „We moeten wel”, zegt Koek. „Als we niets doen bloedt dit winkelcentrum dood.”

Maar nu zijn ánderen de pineut, zeggen partijen die de afgelopen jaren tevergeefs oppositie hebben gevoerd tegen de vernieuwingsplannen. De Mall of the Netherlands zou de winkels in de nabije omgeving ‘kapot maken’, zo stellen winkeliers uit de omgeving. Met name omdat winkelcentrum Leidsenhage niet alleen hypermodern wordt, maar ook nog eens fors groter: 116.000 in plaats van de huidige 75.000 vierkante meter.

De Mall of the Netherlands gaat hooguit ten koste van winkelgebieden waar het tóch al slecht ging, zegt Koek desgevraagd. Neem winkelcentrum In de Bogaard in het nabijgelegen Rijswijk. Koek:

„Waarom krijgen zij last van ons? Omdat zij géén duidelijk plan hebben hoe ze met alle veranderingen in het winkellandschap moeten omgaan. In plaats van ons te verwijten dat wij wél in actie komen, zouden ze zelf iets moeten doen. Je kunt niet verwachten dat wij lijdzaam afwachten tot het einde verhaal is.”

Kleine dorpskernen zullen minder last hebben van Leidsenhage, verwacht Koek. „Vanuit Wassenaar gaan mensen straks misschien een dagje winkelen in Leidsenhage in plaats van in de binnenstad van Den Haag. Maar voor hun dagelijkse boodschappen gaan ze echt niet twintig minuten in de auto zitten.”

Tekst gaat verder onder de foto’s.

 
 


Nieuwbouw was onhaalbaar

Blijft de vraag waarom Unibail-Rodamco 470 miljoen investeert in een vrij nietszeggend winkelcentrum in een vrij nietszeggende gemeente?

„Wij zoeken altijd locaties met voldoende potentiële bezoekers binnen een half uur rijden”, zegt Koek. In het geval van Leidsenhage zijn dat er 2,4 miljoen. Maar, geeft de projectleider onmiddellijk toe, dergelijke aantallen gelden voor vrijwel iedere locatie in de Randstad. In „de huidige markt” achtte Unibail-Rodamco het echter „onmogelijk” om een volledig nieuw winkelcentrum te bouwen, vanwege de benodigde vergunningen. Al zou dat stukken goedkoper zijn geweest.

Hoewel nu ook 39 partijen bezwaarschriften indienden bij de Raad van State, kwam het herontwikkelingsplan van Leidsenhage er nog vrij soepel door. Dat komt mede doordat Unibail-Rodamco zelf de eigenaar is van bijna het hele centrum. Tussen 1999 en nu breidde Unibail-Rodamco zijn belang in Leidsenhage uit van 20 tot 90 procent. Koek:

„We hebben allerlei panden gekocht omdat we die wilden slopen. Anders konden we het project niet realiseren.”

Sommige panden, waaronder die van CoolCat (Roland Kahn) en C&A (de Brenninkmeijers), waren simpelweg niet te koop. Maar, zegt Van Twillert: „Die eigenaren doen dolgraag mee met onze plannen.” Daarvoor betalen ze ook, zegt Koek. „Al is dat op het totaal van 470 miljoen verwaarloosbaar.”

En dit zou je dan, uiteindelijk, ook in Leidsenhage kunnen verwachten: