En nu niet klakkeloos dat aanbod accepteren

Hypotheekrente

Bij veel huiseigenaren loopt binnen nu en drie jaar de rentevaste periode van hun hypotheek af. Dat kan heel gunstig zijn vanwege de huidige lage rente. Maar dan moet je wel goed opletten.

illustratie XF&M

Per maand 200 euro minder aan hypotheeklasten, dat kon Leon Smeths (49) goed gebruiken. Na zijn scheiding en vergeefse inspanningen om zijn huis in Roermond te verkopen, had hij het niet zo breed. Eind vorig jaar liep zijn rentevaste periode van vijf jaar af, en bood de Rabobank hem een renteverlaging aan van 3,6 naar 3 procent. Hij ging er meteen op in.

Binnen nu en drie jaar zullen zeker 300.000 Nederlanders profiteren van de lagere hypotheekrente, becijferde directeur Mark de Rijke van hypotheekadviesketen De Hypotheekshop. Allemaal mensen die voorafgaand aan de crisis een huis kochten en een vaste hypotheekrente voor tien jaar kozen. Een populaire termijn omdat je dan meer mag lenen ten opzichte van je inkomen dan wanneer de rente voor een kortere periode vaststaat. Voor deze groep zal het voordeel nog hoger uitvallen dan voor Smeths: ten opzichte van tien jaar geleden is de rente nu zo’n beetje gehalveerd. Met een aflossingsvrije hypotheek zullen de maandlasten daarmee ook ongeveer halveren.

Smeths baalt achteraf dat hij klakkeloos is ingegaan op het aanbod van zijn bank. Pas toen de rente dit jaar verder daalde, is hij tarieven gaan vergelijken. Hij stapte alsnog over naar een goedkopere hypotheekaanbieder, en sloot daar voor twintig jaar een lening af tegen 2,5 procent rente. Daarmee ging hij er per maand nog eens 200 euro extra op vooruit. Smeths: „Ik heb inmiddels verschillende kredieten kunnen afbetalen en kan nu met een schone lei verder.” Wel moest hij voor de overstap een boete betalen van meer dan 5.000 euro.

Goed opletten dus, als je rentevrije periode afloopt. Accepteer niet zonder meer het aanbod van je bank. Maar kies evenmin automatisch voor de aanbieder met de laagste rente, ook dat kan ongunstig uitpakken. Zeven aandachtspunten.

1 Overstapkosten

Bij een overstap naar een andere bank sluit je een nieuwe hypotheek af, en dat brengt (fiscaal aftrekbare) kosten met zich mee: de notaris zal zeker 700 euro in rekening brengen, advies- en bemiddeling kosten al gauw rond de 2.000 euro en een taxatie minimaal 350 euro. Al zal de bank bij een flinke overwaarde meestal genoegen nemen met de meest recente WOZ-beschikking. Reken uit hoelang het duurt voordat je die kosten hebt terugverdiend. Is dat het je waard? Verwacht overigens niet dat je nog kunt onderhandelen over het rentetarief dat je bank voorstelt, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). Sinds 2013 is de bank bij wet verplicht alle gelijksoortige klanten dezelfde rente te bieden.

2 Strengere hypotheekregels

Wettelijke en interne regels zijn de laatste jaren aangescherpt. Sluit je een nieuwe hypotheek af, dan word je opnieuw beoordeeld en kun je misschien niet meer dezelfde deal krijgen. Zo accepteren de meeste aanbieders nog maar een aflossingsvrije hypotheek tot maximaal 50 procent van de woningwaarde. Ligt je percentage hoger, dan zul je dat deel moeten omzetten in een annuïtaire hypotheek en daarmee gaan de maandlasten omhoog. Het is ook mogelijk dat je als zzp’er minder hypotheek krijgt dan een aantal jaar geleden. Onderwaarde kan eveneens tot een tegenvaller leiden, of veranderde omstandigheden: jij (of je partner) hebt bijvoorbeeld een tijdelijk contract of je bent voor jezelf begonnen.

3 Geen voordeel bij spaarhypotheek

Mensen met een spaarhypotheek, tien jaar geleden nog heel gebruikelijk, hebben niet zoveel aan de lage rente. Met deze hypotheekvorm bouw je naast je lening een gegarandeerd bedrag op, waarmee je aan het einde van de looptijd je hypotheek aflost. De rente die je over je lening betaalt, is gelijk aan de rente die je krijgt over het spaardeel. Zakt de rente, dan ben je minder kwijt aan rentelasten, maar zul je meer premie over het spaardeel moeten betalen om het eindbedrag bij elkaar te sparen. Geen voordeel dus. Sterker, waarschuwt VEH: bij een lagere rente lopen je nettokosten juist op, omdat je minder rente kunt aftrekken. Heb je een combinatie met een aflossingsvrije hypotheek, dan kan een lagere rente toch nog een beperkt voordeel opleveren. Bij 2 ton spaarhypotheek en 2 ton aflossingsvrij, zou een halvering van de rente ongeveer 20 procent in netto maandlasten schelen, berekende De Hypotheekshop.

4 Verhuizen van de bankzaken

Banken geven vaak een rentekortingvan 0,2 of 0,25 procent als je alle bankzaken bij hen doet. Ga je voor het laagste tarief, dan zul je dus alles moeten verhuizen. Vraag je af of het rentevoordeel opweegt tegen de heisa. Check ook even of de tarieven voor deze producten en diensten niet hoger zijn dan bij je oude bank.

5 Verschillen in rentekorting

Hypotheekaanbieders hanteren tabellen met risicocategorieën en bijbehorende rentetarieven. Hoe lager het percentage van de lening ten opzichte van de waarde van het huis, hoe lager de rente. Goedkope aanbieders hebben vaak slechts vier categorieën, andere partijen wel tien of twintig. Hoe meer, hoe sneller je in een lagere categorie valt. Dat gebeurt als je hebt afgelost of als je huis meer waard wordt, bijvoorbeeld door de marktomstandigheden of door een flinke verbouwing. Zo’n korting kan nogal in maandlasten schelen, zegt De Rijke. „Het kan heel goed dat een aanbieder die aanvankelijk niet het laagste tarief biedt, over de hele looptijd bezien toch goedkoper is, doordat sneller kortingen in werking treden.”

6 Voorwaarden boetevrij aflossen

Wil je overstappen, leg dan eerst de voorwaarden naast elkaar. Verwacht je bijvoorbeeld de komende jaren aardige (extra) bedragen te kunnen aflossen, check dan of dat boetevrij kan. Bij de ene aanbieder mag dat jaarlijks tot 10 procent van de woningwaarde, bij de ander tot 20 procent. Bijvoorbeeld bij Florius (onderdeel van ABN Amro) mag je, mits je eigen geld gebruikt, aflossen wat je wilt. Handig als zich eens een riante erfenis voordoet.

7 Lage rente houden bij verhuizing

Als je binnen de rentevaste periode wilt verhuizen, mag je van de meeste hypotheekaanbieders je rentetarief meenemen. Maar je moet wel een beetje opschieten. Het verschilt per bank hoeveel maanden er mogen zitten tussen de verkoop van je oude woning en de aankoop van het nieuwe huis. Een goedkopere aanbieder hanteert meestal een kortere termijn, bijvoorbeeld een paar maanden. Budgetpartijen brengen volgens André de la Porte soms zelfs een vertrekboete in rekening. De verhuisregeling (zo heet deze mogelijkheid om je oude rente mee te nemen) wordt relevant bij een stijgende rente, dan wil je je oude tarief vasthouden.