‘Dreigend tekort aan nieuwe kantoren’

NRC.checkt

Daarvoor waarschuwt makelaarsvereniging NVM Business in een persbericht.

Foto ANP

De aanleiding

Er dreigt op korte termijn een tekort aan nieuwbouw van kantoren in de Randstad. Er staan weliswaar kantoren leeg, maar de vraag naar kantoren sluit onvoldoende aan op het aanbod ervan. Daarvoor waarschuwde makelaarsvereniging NVM Business op 24 augustus in een persbericht op basis van eigen onderzoek. Volgens de brancheclub is het onvermijdelijk dat er nieuwe kantoren worden gebouwd. We verifiëren de uitspraak dat er op korte termijn een tekort aan nieuw gebouwde kantoren dreigt in de vier grote steden.

Waar is het op gebaseerd?

De onheilstijding is gebaseerd op eigen cijfers over de vier grote steden die de makelaarsorganisatie op een rijtje heeft gezet in een rapport. In die cijfers zitten de data van meer dan de helft van de Nederlandse bedrijfsmakelaars over aangeboden kantoorruimtes vanaf 500 m2. Daaruit blijkt volgens de NVM dat de leegstand in de Randstad sterk afneemt en dat vraag en aanbod „onvoldoende op elkaar zijn afgestemd”.

En, klopt het?

De vraag naar kantoorruimte wordt gemeten door de nieuw verhuurde ruimte te berekenen. Bestaande huurders worden niet meegeteld.

We kijken eerst naar Rotterdam. Daar zien we dat het gat tussen aangeboden kantoren en nieuw verhuurde kantoren sinds 2008 gestaag is gegroeid. In 2008, toen de crisis in volle omvang losbarstte, was er in Rotterdam een aanbod van 300.000 m2 lege kantoorruimte, aldus de NVM. In hetzelfde jaar werd er voor 175.000 m2 verhuurd.

In 2015 werd er minder verhuurd: 100.000 m2 kreeg nieuwe huurders, terwijl het aanbod was gegroeid naar meer dan 750.000 m2, het zevenvoudige. Pas de laatste twee jaar buigen aanbod en vraag lichtjes naar elkaar toe, maar het kantorenoverschot – leegstand – is nog steeds groot.

Zelfs in Amsterdam-Centrum en de Amsterdamse Zuidas, die tot de populairste kantoorlocaties in Nederland behoren, overtreft het aanbod het aantal nieuw verhuurde vierkante meters met een factor twee tot vier.

Edwin Buitelaar, onderzoeker en programmaleider bij het Planbureau voor de Leefomgeving, ziet dan ook weinig reden een tekort aan nieuwbouw te veronderstellen. Als je alleen naar de cijfers kijkt, is een tekort onzin, zegt hij. Op een gezonde kantorenmarkt heb je volgens hem minimaal 5 procent leegstand nodig – de zogeheten frictieleegstand. „De leegstand zit in de Randstad nog steeds boven de 15 procent, dat is driemaal zo veel als de frictieleegstand.”

Maar kan dat aanbod dan verouderd zijn? Buitelaar meent van niet. „Zelfs de Zuidas zit nog boven de 15 procent leegstand volgens het eigen NVM-rapport. Dat is geen locatie met veel incourante verouderde kantoren.” De onderzoeker ziet geen aanwijzingen voor een tekort aan nieuwbouw. Hem zijn evenmin voorbeelden bekend van steden die nee zouden verkopen doordat er voor een grote nieuwe internationale partij geen goede ruimte beschikbaar is.

Conclusie

Op korte termijn dreigt een tekort aan nieuw gebouwde kantoren in de vier grote steden, waarschuwde NVM Business. Maar de cijfers uit haar eigen onderzoeksrapport tonen niet in de verste verte tekorten. De leegstand is hoog, zelfs op de aantrekkelijkste kantoorlocaties.

Dat er niettemin een tekort zou zijn omdat het aanbod niet aansluit op de vraag, blijkt nergens uit. Wel is duidelijk dat zelfs op de Zuidas, waar alleen moderne jonge kantoorgebouwen staan, het aanbod de vraag ruimschoots overtreft. Wij beschouwen de claim dat er een tekort aan nieuw gebouwde kantoren in de vier grote steden dreigt als onwaar.

Ook een bewering zien langskomen die je gecheckt wilt zien? Mail nrccheckt@nrc.nl of tip via Twitter met de hashtag #nrccheckt