Opeens is je huurhuis verkocht aan een miljardair

Sociale huurwoningen

Aangespoord door minister Blok kopen internationale beleggers Nederlandse huurhuizen op. Die bieden in tijden van lage rente een aantrekkelijk rendement.

Foto Ilvy Njiokiktjien

‘Woest” wordt Jan Peter Hop als hij het hoort. Het is april 2015. Een gemeenteraadslid van de SP belt aan. „Ik kan het niet meer voor me houden”, zegt hij tegen Hop en zijn vrouw Hester. „Ze zijn al geruime tijd in de luwte bezig om jullie woningen te verkopen.”

Vivare, de grootste woningcorporatie in de regio Arnhem, doet hún sociale huurwoning van de hand. De krappe tweekamerwoning gaat, net als de andere 35 appartementen in hun complex, over naar de Britse beleggingsmaatschappij Quantum Strategic Partners. Die legt naar verluidtzo’n 60 miljoen euro neer voor ruim 600 Vivare-huurwoningen in de regio.

Corporatie Vivare legt de verkoop van huurwoningen in een brief aan huurders uit.

Corporatie Vivare legt de verkoop van huurwoningen in een brief aan een huurdersvereniging uit.

Quantum Strategic Partners is een beleggingsmaatschappij van de Amerikaans-Hongaarse superinvesteerder George Soros (86), de veroorzaker van ‘Black Wednesday’ in 1992 toen de Britten door speculatie van Soros werden gedwongen tot een devaluatie van het pond. Volgens Forbes is Soros een van de 25 rijksten op aarde, goed voor een vermogen van 22 miljard euro.

De Doctor van Voorthuijsenstraat in Velp, onder de rook van Arnhem, is niet direct waar je het kapitaal van Soros zou verwachten. De appartementen uit 1983 zijn verouderd, klein en bevatten asbest. Er is overlast van junks en inbraken, er zijn wietplantages aangetroffen. De bewoners leven vrijwel allen op bijstandsniveau, een aantal gaat naar de voedselbank, zegt Hop. „Er wonen mensen met geestelijke problemen, lichamelijk gehandicapten, laaggeletterden, vluchtelingen en andere sociaal zwakkeren.”

Maar het zijn bijzondere economische tijden. De rente staat historisch laag. Op staatsobligaties valt nauwelijks iets te verdienen. Daarom zoeken beleggers veilige investeringen waarop dat wel kan. Via die zoektocht belanden ze op de Nederlandse huurwoningenmarkt.

Soros is zeker niet de enige. Zo kocht het staatsfonds van emiraat Qatar vorig jaar samen met zakenbank Credit Suisse 252 sociale huurwoningen in het Utrechtse Kanaleneiland. Een verwaarloosbaar aantal naast de grootste Nederlandse woningdeal ooit. Twee jaar geleden kocht de Duitse vastgoedbelegger Patrizia ruim 4.700 sociale en 800 geliberaliseerde huurwoningen van de in de problemen geraakte corporatie Vestia voor 570 miljoen euro.

Lekkende kraan

Is het erg dat zulke investeerders Nederlandse huurwoningen kopen? „Natuurlijk”, zegt Hop.

„Wat voor bedoeling denk je dat een Amerikaanse miljardair met piepkleine huurwoningen heeft? Winst maken natuurlijk! Dat is bij corporaties niet zo.”

Zo’n 120 kilometer verderop, in het Brabantse Dongen, wordt er precies zo gedacht. Daar verkocht Vestia 129 huurwoningen aan Patrizia. Op het gemeentehuis zegt wethouder Bea van Beers er „echt van geschrokken” te zijn. „Dat is 6 procent van de sociale huurwoningen in Dongen. Het zijn ook veelal kleine appartementen en daar hebben wij er al weinig van.”

Verkoop aan een andere corporatie had ze prima gevonden, maar niet aan een internationale belegger als Patrizia. „Een corporatie heeft naast zorgen dat de stenen er goed bijstaan ook een hele grote sociale functie. Ze hebben buurtbeheerders, wijkconsulenten en sociale teams. Ze zien het als er problemen zijn. En zo’n belegger, eerlijk is eerlijk, die heeft gewoon een ander belang.”

Daar komt bij dat je als gemeente met een corporatie afspraken kunt maken over het vernieuwen van de woningvoorraad, de differentiatie, de toewijzing van asielzoekers. „Dat kunnen wij gewoon niet met zo’n belegger en daardoor hebben wij veel minder grip op de woningen.”

Foto Ilvy Njiokiktjien

Jan-Peter Hop (r), Martin Volmeijer (l) en Hester Munniksma van de bewonerscommissies van de Doctor van Voorthuysenstraat in Velp. Foto Ilvy Njiokiktjien

Van Beers geeft toe dat het idee dat een vastgoedbelegger minder goed voor de woningen zorgt „ook onderbuikgevoel” is en dat de tijd moet uitwijzen of het klopt. Jos Janssen, voorzitter van de Gelderse huurdersvereniging Twee Stromenland, kreeg echter al de eerste onderhoudsklachten binnen. Soros heeft een eigen Rabobankrekening geopend voor de huur, maar het onderhoud is uitbesteed aan een Amsterdamse vastgoedbeheerder. „Een lekkende kraan die bij Vivare drie tot vier dagen duurde om te maken, is nu drie tot vier weken geworden.”

Beleggers die corporatiewoningen in handen krijgen moeten zich ook houden aan het huurpuntensysteem. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt dat zij veel vaker de maximumprijs vragen, hun sociale huurwoningen zouden 10 procent duurder zijn dan die van corporaties terwijl ze kwalitief gemiddeld slechter zijn.

En waar corporaties de huur gemiddeld maximaal met 1 procent en de inflatie verhogen, mogen beleggers dat met 2,5 procent en de geldontwaarding. Het staat ze vrij om de woningen te verkopen en ze bepalen zelf aan wie ze een woning verhuren. Vanwege potentiele betalingsproblemen is dat niet aan de echte sociaal zwakkeren die er zouden horen, zegt Janssen.

Drempels

Op papier komt een woningenportefeuille niet zomaar in handen van beleggers. De corporatie moet de woningen eerst te koop aanbieden aan bewoners en een andere corporatie. Maar andere corporaties zijn vaak niet geïnteresseerd. En de bewoners van de goedkoopste huurwoningen hoeven doorgaans niet aan te kloppen bij de bank voor een hypotheek: ze zijn vaak werkloos, oud of hebben een schuldenverleden.

Formeel zijn er meer drempels. Zo moet de huurdersvereniging én gemeente om hun mening worden gevraagd. In Velp adviseerde de huurdersvereniging tégen een verkoop van de Van Voorthuijsenstraat aan Soros. En de bewoners, aangevoerd door Jan Peter Hop, richtten vervolgens ook nog een bewonerscommissie op. „We hebben flyers gemaakt, een politiek café georganiseerd en een enquête gehouden”, zegt Hop. Daaruit bleek dat 83 procent van de bewoners tegen verkoop was.

Sfeerbeeld van huurder Jan Peter Hop: een politiek café in de wijk, en interviews op Radio 1. De locale SP hielp bij het opzetten van die acties.

Er verschenen stukken op de lokale nieuwswebsite en in de regionale krant De Gelderlander. Rob Oudkerk, tegenwoordig radiopresentator, reed met zijnAmerikaanse schoolbus langs voor het programma 1 Op Straat. De Tweede Kamerfractie van de SP stelde Kamervragen. De bewoners leken hun zin te krijgen. „Vivare stelt verkoop appartementen Van Voorthuijsenstraat Velp uit”, kopte De Gelderlander in oktober 2015. De reden? Het bewonersprotest en het negatieve advies van de huurdersvereniging.

Van uitstel komt vaak afstel, maar in Velp niet. Een woordvoerder van Vivare zegt dat de corporatie de verkoop van de woningen afgelopen maart alsnog voorgelegd heeft aan de Autoriteit woningcorporaties – het bestuursorgaan dat daarvoor toestemming moet geven. „Koudwatervrees”, noemt ze de bezwaren van de bewoners.

„Soros wil zijn geld op een nette manier verdienen.”

Dat stelt ook directeur Peter Helfrich van Patrizia Nederland over ‘zijn’ woningen. „Ontegenzeggelijk zijn wij financieel gedreven.” Maar juist daardoor zal Patrizia woningen en de buurt nooit laten aftakelen, want dan worden de panden minder waard, zegt Helfrich. „En wij moeten ze op een bepaald moment ook weer verkopen.”

Dat hield Patrizia ook de gemeenten met Vestia-woningen voor. Tien gemeenten waren daarvan niet onder de indruk en tekenden bezwaar aan bij minister Stef Blok (Wonen, VVD). Die schoof die bezwaren opzij en liet de Vestia-verkoop doorgaan. Arnhem, Leusden én Dongen daagden Blok daarna zelfs voor de rechter om de verkoop in hun gemeenten geblokkeerd te krijgen.

Opvallende verkopen van Nederlandse huurwoningen:

Eind juni deed de rechtbank Midden-Nederland uitspraak. Opvallend genoeg vernietigden de rechters het goedkeuringsbesluit, omdat Blok de bezwaren van de gemeenten niet zo gemakkelijk naast zich neer had mogen leggen. Maar omdat er geen alternatief was houdt de rechtbank de „rechtsgevolgen” en daarmee de verkoop van de Vestia-panden in stand.

Richten op kerntaak

Vestia is het toverwoord. De corporatie raakte in 2012 zwaar in financiële problemen omdat de corporatie – mede dankzij van corruptie verdachte werknemers – absurd veel rentederivaten had aangeschaft. Die derivaten zouden Vestia beschermen tegen een stijgende rente, maar vanaf eind 2011 verlaagde de Europese Centrale Bank de rente juist. Het gevolg was dat Vestia juist moest bijbetalen op de derivaten: zo’n 2 miljard euro. Omdat Nederland een systeem kent waarbij corporaties voor elkaar garantstaan moesten alle woningbouwcorporaties bijspringen.

Foto Ilvy Njiokiktjien

Foto Ilvy Njiokiktjien

Met Vestia in het achterhoofd beslist Blok dat corporaties zich moeten richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen in een kerngebied. Corporaties zouden een aanzienlijk deel van hun woningen moeten verkopen, Blok versoepelt in 2013 de regels en doet zijn best om buitenlandse beleggers lekker te maken, in Londen, maar ook op de belangrijke internationale vastgoedbeurs Expo Real in München die hij sinds 2013 trouw ieder jaar bezoekt.

Het werkt, verschillende buitenlandse beleggers kopen aanzienlijke Nederlandse huurwoningenportefeuilles. Ook Nederlandse beleggingspartijen zoals Orange Capital raken enthousiast. Van 2013 tot en met 2015 hebben corporaties bijna 15.000 huurwoningen verkocht aan beleggers, blijkt uit cijfers verstrekt door de Autoriteit woningcorporaties. De meerderheid zijn sociale huurwoningen (maximale huurprijs 711 euro). Daar komen duizenden sociale en geliberaliseerde huurwoningen van onder meer pensioenfondsen bovenop.

Briljant

En waar de lage rente Vestia aan het wankelen bracht, is die juist de wind in de rug van de investeringsfondsen. Naar hen stroomt het geld van verzekeraars en pensioenfondsen dat vroeger in staatsobligaties zat. „Vaste huur, minieme leegstand en 2,5 procent bovenop de inflatie, voor een pensioenfonds is dat briljant”, zegt Helfrich.

Buitenlandse beleggers zien nauwelijks een risico op de Nederlandse markt, volgens directeur Marijn Snijders van Capital Value, een grote makelaar die internationale beleggers aan verkopers als corporaties koppelt. De betalingsmoraal is goed, de vraag hoog en stabiel.

„Maar de kern is dat men ziet dat het aantal huishoudens in Nederland groeit en de nieuwbouw beperkt is. Dat maakt het op de langere termijn een veilige belegging.”

De businesscase wordt volgens kenners compleet gemaakt doordat grote vastgoedfondsen hun transacties voor ongeveer 40 tot 50 procent financieren met de miloenen van beleggers en de rest lenen bij de bank. De ongeveer 2 procent rente die ze daar betalen valt weg tegen het brutoaanvangsrendement van 6 tot 8 procent op oudere huurwoningen.

200816ECO_woningbelegging-01.eps

Ondertussen krimpt het aanbod van sociale huurwoningen sterk. De Woonbond berekende in mei op basis van cijfers van het ministerie dat sinds 2009 dagelijks 119 sociale huurwoningen zijn verdwenen: 250.000. Capital Value voorspelde eerder dit jaar dat tussen 2016 en 2021 het aantal sociale huurwoningen in de goedkoopste categorieën (tot 574 euro per maand) met 20 procent daalt.

Dat terwijl er juist veel meer sociale huurwoningen nodig zijn en wachttijden oplopen zegt Aedes, de koepel van woningbouwcorporaties. De bevolking groeit en het gemiddelde huishouden wordt kleiner, bovendien blijven mensen steeds langer thuis wonen en is er de komst van vluchtelingen met een verblijfsvergunning.

Dure gemeentegrond

200816ECO_woningbelegging-02.eps

Daar komt bij dat het niet eenvoudig is om in het goedkoopste segment bij te bouwen. Corporaties krijgen dat volgens Snijders moeilijk „rondgerekend” vanwege lage huur, stijgende bouwkosten en dure gemeentegrond. Corporaties leggen de schuld bij de verhuurdersheffing die in 2013 werd ingevoerd om het begrotingstekort te helpen dichten en de staat dit jaar zo’n 1,7 miljard opbrengt. Zolang die niet van tafel is, kunnen ze niet bijbouwen, zeggen corporaties. En moeten ze wel blijven verkopen.

Blok laat weten dat onzin te vinden en wijst erop dat de financiële positie van corporaties is verbeterd. Hij stelt dat ze geld op de plank hebben liggen om wel 250.000 huurwoningen bij te bouwen. Hij zegt ook er bij gemeenten op aan te dringen om grond goedkoper aan corporaties te verkopen.

Volgens Blok zijn er genoeg sociale huurwoningen. Alleen worden er een half miljoen bezet gehouden door hogere inkomensgroepen. Dat scheefwonen probeert hij aan te pakken. Voor wethouder Van Beers uit Dongen verandert dat niets, zij is nog steeds ‘haar’ sociale huurwoningen kwijt. Ze denkt dat politiek Den Haag dit onderschat.

„Wij zijn natuurlijk een klein dorpje, maar 6 procent van de woningen – in Amsterdam zouden dat 12.500 sociale huurwoningen zijn.”