Banken voelen weinig voor lagere hypotheekboetes bij extra aflossen

Huizenmarkt Het aflossen en oversluiten van hypotheken moet goedkoper worden. Maar de vraag is of de nieuwe wetgeving dat doel bereikt.

Extra aflossen op de hypotheek kan voordeliger zijn dan banksparen. Foto Kees van de Veen

Wordt het goedkoper om extra af te lossen op je hypotheek, je maandelijkse rentelasten te verlagen of over te stappen naar een andere hypotheekaanbieder? Het is het doel van nieuwe Europese richtlijnen die sinds vorige maand in Nederland wettelijk van kracht zijn. Maar de grote vraag is of de hoge ‘renteboetes’ daadwerkelijk verlaagd worden, want banken zien er vooralsnog geen reden toe. Vereniging Eigen Huis riep banken maandag op inzicht te geven in hoe hun boetes precies zijn opgebouwd. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) inventariseert nu bij hypotheekverstrekkers hoe zij de nieuwe regelgeving gaan navolgen.

1 Wat is er aan de hand?

Nu de rente historisch laag is, willen huiseigenaren graag minder hypotheekrente betalen. Ze kunnen hun hypotheek oversluiten of kiezen voor ‘rentemiddeling’ waarbij je met de bank een vaste, lagere rente over een langere periode afspreekt. Extra aflossen op je hypotheek kan voordeliger zijn dan je spaargeld op de bank zetten. Maar de hoge boetes voor het openbreken van je hypotheekcontract weerhouden veel huiseigenaren hiervan. Sinds 14 juli mogen hypotheekverstrekkers in Nederland geen boetes meer geven voor extra aflossen, oversluiten en rentemiddeling bij nieuwe en oude hypotheken. Ze mogen alleen nog een vergoeding vragen voor het „financiële nadeel” dat banken daadwerkelijk hebben. De wetgeving vloeit voort uit de nieuwe Europese hypothekenrichtlijn.

2 Wat is het verschil tussen een boete en een ‘vergoeding’?

Dat is de grote vraag. „Het financiële nadeel is een open norm”, zegt een woordvoerder van waakhond AFM. Het ministerie van Financiën ziet het nadeel van extra aflossen, oversluiten en rentemiddeling vooral als gemiste rentebetalingen voor de hypotheekverstrekker. Zeker bij hypotheken met een rentevaste periode, bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar, loopt de bank gegarandeerde inkomsten mis. Maar wat banken niet meer mogen doorberekenen aan klanten is gemiste winst. Banken lenen zélf op de internationale kapitaalmarkt om hypotheken te financieren. Het verschil tussen het tarief waartegen een bank inleent en weer geld uitleent, is winst. Die marge mogen banken dus niet meer in een boete versleutelen.

3 Hoeveel van zulke ‘winst’ berekenen banken door?

Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken wordt er geen cent winst in boetes doorberekend. Banken zouden bij extra aflossen „alleen de kosten die zij zelf maken om de hypotheek mogelijk te maken in rekening brengen.” Ook een woordvoerder van de Rabobank, marktleider met circa 200 miljard euro aan hypotheken, zegt dat de boetes alleen gebaseerd zijn op de eigen financieringskosten. Toch leidt de hoogte van de hypotheekrente in Nederland al jaren tot discussies. Volgens Vereniging Eigen Huis maken banken juist „buitensporige overwinsten” op hypotheken, zeker nu de rente waartegen ze zelf lenen zo laag is. De vereniging houdt samen met Maarten Pieter Schinkel, hoogleraar mededingingseconomie en regulering in Amsterdam, sinds 2009 een ‘rentebarometer’ bij. Begin dit jaar stond de hypotheekrente bijna 0,4 procent boven de „historisch normale winst”.

4 Gaan de boetes dan eigenlijk wel omlaag of helemaal niet?

De AFM spreekt geen verwachting uit, maar wil eerst van hypotheekverstrekkers horen hoe zij zelf het „financiële nadeel” definiëren. Eigen Huis pleit voor „controleerbare, uniforme vergoedingen”, zegt Nico Stolwijk van de vereniging. „Want nu zijn de boetes een black box”. Het ministerie van Financiën verwacht ook dat er „meer helderheid” zal komen, maar niet dat grote groepen huizenbezitters gaan profiteren, zegt een woordvoerder. Bij de meeste banken mag je al 10 tot 20 procent van de hypotheek boetevrij vervroegd aflossen en de meeste klanten hebben geen geld om meer dan dat af te lossen.

5 Wat zijn de reacties?

Het CDA en de ChristenUnie haakten maandag in met een proefballonnetje over het hypotheekdeel dat toch al boetevrij afgelost mag worden. Als mensen geen geld hebben om extra af te lossen, kunnen ze die 10 à 20 procent van de hypotheek dan niet omzetten naar een lagere rente? Volgens Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie in Tilburg, kan het ook gevaarlijk zijn om oversluiten of renteverlaging té gemakkelijk te maken, zoals in de VS. Om verliezen te voorkomen, gingen Amerikaanse banken juist hypotheken bundelen en doorverkopen. De bloeiende handel in ‘rommelhypotheken’ leidde uiteindelijk tot de kredietcrisis in 2007. Brounen: „Op korte termijn lijkt het winst voor consumenten, maar misschien krijg je herhaling van een stukje Amerikaanse geschiedenis.”