Net zo slim als je computer (1)

Metéén een bod uitbrengen, dat is de realiteit in steden als Amsterdam en Utrecht. Hoe weet je zeker dat je het beste huis kiest in zo’n overspannen markt?

hijink

Je staat met dertig gretige kandidaat-kopers en een glimmende makelaar samengepropt in de woning van je dromen. Fraaie tuin op het zuiden, ruime woonkeuken ook. De enige manier waarop je kans maakt de nieuwe eigenaar te worden is te overbieden op de vraagprijs. Eén maar: je moet het bod wel binnen twee uur uitbrengen.

Dat is de realiteit in steden als Amsterdam en Utrecht, waar het woningaanbod zo schaars is dat de verkoper de (vaak absurde) regels bepaalt. Hoe weet je zeker dat je het beste huis kiest in zo’n overspannen markt?

Het boek Algorithms to live by (algoritmes voor het dagelijks leven) geeft een handvat om niet alleen op je onderbuik of de makelaar te hoeven vertrouwen. Auteurs Brian Christian en Tom Griffiths bespreken methoden die computers gebruiken om stapsgewijs problemen op te lossen via kansberekening. Je staat versteld hoeveel beslissingen – in het huishouden, je weekplanning of de zakenwereld – zo inzichtelijker worden.

1. Op welk huis moet ik bieden?

Wiskundigen zien de huizenjacht als een optimal stopping probleem: het gaat er niet om welke woning je moet kiezen, maar hoeveel opties je overweegt voordat je een keuze maakt. Het klassieke theoretische voorbeeld is de zoektocht naar een secretaresse, waarbij je de kwaliteiten van een persoon alleen kunt vergelijken met de vorige sollicitanten. Bij dit secretaresse-dilemma kun je twee fouten maken: of je stopt te vroeg met sollicitatiegesprekken en kiest de persoon die niet de beste is, of je blijft wachten op een betere kandidaat die er domweg niet is.

Je hebt de meeste kans op succes als je – binnen een vastgestelde termijn – 37 procent van je tijd besteedt aan het onderzoeken van de kandidaten, zonder een beslissing te nemen. Daarna, bij de eerstvolgende kandidaat die beter is dan alle andere, sla je je slag.

In het geval van een woning: neem, bijvoorbeeld, een jaar de tijd om honderd potentiële huizen te bezoeken. Houd de hand op de knip bij de eerste 37 woningen en wees dan klaar voor een razendsnel bod.

Garantie op succes is er niet. Toch gebruiken sommigen de optimal stopping theorie om een perfecte parkeerplaats te vinden of zelfs om de ideale huwelijkspartner te selecteren. Je voorkomt dat je eeuwig rondjes blijft rijden op het parkeerterrein, of als vrijgezel het graf in gaat.

2. Wanneer moet ik mijn huis verkopen?

Een variant op het secretaressedilemma geldt voor mensen die hun huis verkopen. Je kunt blijven wachten op een hoger bod, maar wachten kost geld: je moet immers je vaste lasten doorbetalen. Een goed bod nú is beter dan een beter bod over een paar maanden, maar vaak schiet ons geduld tekort, algoritmisch gesproken.

Stel je voor dat je een huis verkoopt en biedingen tussen de vier en vijf ton verwacht. Als de wachttijd je vrijwel niets kost – bijvoorbeeld met dertig kandidaatkopers in je woonkeuken – wacht dan op een bod van 499.000 euro of meer. Kost de tijd voor het volgende bod je 2.000 euro aan vaste lasten, wacht dan op een bod van 480.000 euro. Als de wachttijd voor een nieuw bod je 10.000 euro kost, accepteer dan een bod boven de 455.000 euro. Als de markt erg traag is en je helemaal geen hoger bod verwacht: accepteer het eerste bod dat je krijgt, aldus Algorithms to live by.

En woon je niet in Amsterdam of Utrecht, dan zal de makelaar zeggen dat je moet zakken in prijs. Daar helpt helaas geen algoritme tegen.

Marc Hijink vervangt Marike Stellinga tijdens haar vakantie.