Je huis verkopen en dan weer terughuren. Is dat voordelig?

Wonen Het klinkt aantrekkelijk: ouderen verkopen hun huis en huren het weer terug. Zo komt geld vrij voor leuke dingen en kunnen ze in hun vertrouwde omgeving blijven. Maar is het wel zo voordelig?

Illustratie XF&M

Het begon allemaal met de schoonmoeder van Ton van der Schelde. Nadat haar man was overleden, werden zorg en onderhoud voor haar huis haar wat te veel. Bovendien wilde ze af en toe op vakantie en geld kunnen geven aan familieleden. Echter, haar vermogen zat vast in haar huis. Ze vroeg haar schoonzoon of hij het huis wilde overnemen, op voorwaarde dat zij erin mocht blijven wonen en huur zou betalen.

Zo geschiedde. Daarna meldde de buurvrouw van de schoonmoeder zich. Die wilde haar huis ook wel verkopen en terughuren. Van der Schelde, voorheen werkzaam bij Rabobank: „Toen zich daarna een derde kandidaat meldde, kon ik het niet meer alleen aan.” Hij zocht contact met Marco Gambino, een zakenrelatie, en samen zetten ze het Zilver Wonen Fonds op. Het Fonds koopt huizen van ouderen voor 80 procent van de marktwaarde en die ouderen huren hun eigen huis terug tegen 5,5 procent van de verkoopwaarde. Het idee achter het Fonds: de ouderen blijven in hun vertrouwde omgeving en maken door de verkoop geld vrij voor leuke dingen, om zorg in te kopen of om geld te schenken aan de kinderen.

Een goed gevoel

Het Zilver Wonen Fonds heeft inmiddels zo’n zestig woningen in heel Nederland, met uitzondering van Friesland, Groningen, Drenthe, Zeeland en Limburg. „Die provincies komen misschien nog aan bod, maar ze tellen nogal wat krimpgebieden en veel kleine plaatsen waarvan je niet weet hoe die zich economisch zullen ontwikkelen.” Eind dit jaar willen Van der Schelde en Gambino circa negentig huizen in bezit hebben. Die woningen, met een maximale waarde van 4,5 ton, worden aangekocht met geld van particuliere beleggers die minimaal een ton investeren en daarvoor 4,5 procent rente krijgen. Gambino: „Het voordeel voor hen is dat ze veel meer rente krijgen dan bij de bank. Bovendien houden ze aan deze belegging een goed gevoel over: het is voor ouderen heel belangrijk om in hun eigen huis te kunnen blijven wonen. Op de banken hoeven senioren niet meer te rekenen als ze geld willen vrijmaken door verhoging van hun hypotheek. Die zijn veel te bang dat ouderen de aflossing niet kunnen betalen.”

Ook aan de aanbodzijde is veel interesse, aldus het Zilver Wonen Fonds. „Ouderen vinden het een prettig idee dat ze geen huis hoeven verkopen als ze naar een zorginstelling moeten. En verkoop van het huis ontzorgt hen: ze hebben geen onderhoudskosten meer. Bij de aankoop maken we altijd een onderhoudsplan: wanneer moet het huis geschilderd worden, of wanneer moet de cv-ketel worden vervangen.”

Maar is de constructie voor ouderen financieel ook interessant? Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt UvA is kritisch. „Ik vind het verkopen en terughuren van je eigen huis bijzonder onaantrekkelijk. Stel, je huis is 2 ton waard. Verkoop je dat aan het Zilver Wonen Fonds, dan krijg je daarvoor 78,5 procent van de waarde, want er komt nog 1,5 procent kosten bij. Zet je dat geld op de bank dan levert het door de lage rente en de vermogensrendementsheffing niets op. In ruil daarvoor betaal je 5,5 procent huur die ook nog jaarlijks stijgt. De lage rente compenseert de hogere woonlasten niet. En heb je nog een forse hypotheek op je huis, dan moet je eerst nog je hypotheek afbetalen. Je bespaart hypotheeklasten, maar bent ook je hypotheekrenteaftrek kwijt.”

En worden de netto-opbrengsten van de verkoop gebruikt om de extra woonlasten te betalen, dan is het geld na vijftien tot twintig jaar volledig op, zo voorspelt Conijn,. „Gebruik je het kapitaal voor zaken zoals reizen, dan is het geld nóg eerder op. Dan heb je dus geen eigen huis, geen kapitaal, maar wel veel hogere woonlasten”.

Met de kritiek dat de 80 procent van de marktwaarde wat schraal is in een groeiende woningmarkt zijn Van der Schelde en Gambino het niet eens. Gambino: „We willen best 100 procent betalen, maar dan moet het huis wel leeg worden opgeleverd. Een verhuurd huis is nu eenmaal minder waard. En de markt kan groeien, maar kan ook krimpen.”

En raakt het geld van de verkoop niet op als je op je 80ste verkoopt en 95 wordt? Van der Schelde: „Wij toetsen bij aankoop het inkomen van de verkoper. AOW en pensioen samen moeten minimaal 2,2 maal de waarde van de huur bedragen, zodat je het geld van de verkoop niet in je woonlasten hoeft te steken en je je dus geen zorgen hoeft te maken als je heel oud wordt.”

Onverantwoord

Het Zilver Wonen Fonds zegt ouderen regelmatig af te raden om hun huis aan het fonds te verkopen. Van der Schelde: „Als wij denken dat mensen het product niet begrijpen, als ze geen goede adviseurs hebben of als mensen eigenlijk niet meer zelfstandig kunnen wonen. Verder moet het huis in fatsoenlijke staat zijn en moeten de kinderen akkoord zijn. Anders gaat de verkoop niet door.”

Bekijk eerst alternatieven alvorens je huis te verkopen aan organisaties als het Zilveren Wonen Fonds, waarschuwt Vereniging Eigen Huis. Woordvoerder Hans André de la Porte: „Ouderen gaan van vaak lage hypotheeklasten naar een forse huur. Dat het Zilver Wonen Fonds het inkomen controleert, is vooral omdat het niet de verdenking op zich wil laden dat het onverantwoord financiert. En om de belegger te kunnen tonen dat het betrouwbare huurders zijn. Mensen met AOW, een klein pensioen en een flinke overwaarde voldoen al niet aan de inkomenscheck.” Een betere keuze is misschien een aflossingsvrije hypotheek, zegt hij. „Geen tophypotheek, maar 50.000 tot 100.000 euro. De rente daarover is nu erg laag, wat die lasten heel betaalbaar kan maken. Op de website van ABN Amro kun je als gepensioneerde je hypotheekmogelijkheden berekenen. Wil je geld vrijmaken om aan de kinderen te schenken, dan geef je al 20 procent van de waarde van je huis weg aan het Zilver Wonen Fonds. Daar grijpen de kinderen dus naast. Schakel altijd een adviseur in en ga nuchter rekenen. Zorg dat je er niet achteraf achterkomt dat je er financieel op achteruit bent gegaan, want dan ben je je huis kwijt.”