Het is 47 vierkante meter en kost drie ton

starters woningmarkt

Vrijwel kansloos zijn jonge huizenkopers in grote steden. Het aanbod is te duur en te klein. Uitwijken is een van de weinige opties.

Illustratie Studio NRC

De romantiek van het kopen van een eerste huis neemt snel af. Terwijl de woningmarkt in de grote steden aantrekt, dalen de kansen van starters even hard. De prijzen zijn te hoog voor de jonge dertigers, de hypotheekregels te streng, de concurrentie te massaal en het aanbod te klein. Met z’n vijftigen dringen voor een appartement van 47 vierkante meter voor drie ton: dát is de realiteit in de populaire stadswijken.

Probeer het daarom maar buiten de stadscentra, adviseerde voorzitter Ger Jaarsma van makelaarsvereniging NVM. Is dat inderdaad het enige wat de starter rest?

Niet voor wie tevreden is met een (heel) klein appartement en bereid is daarvoor veel te betalen. Starters vinden klein wonen vaak geen bezwaar, merkt makelaar Sven Heinen, tevens voorzitter van de Amsterdamse NVM-tak. Hebben ze het geduld om te wachten op het spaarzaam vrijkomende aanbod en meerdere bezichtigingen af te lopen én geld voor een hoog bod zonder voorwaarden, dan lukt het nog wel. Zeker als ouders financieel bijspringen.

Het enige andere alternatief is huren. Maar voor sociale huur verdient de gemiddelde starter vaak te veel, en de huurprijzen in de vrije sector – die bovendien maar een fractie van de totale huurmarkt beslaat – zijn hoog in de grote steden. Samen met een huisgenoot is het nog wel betaalbaar, suggereert Heinen. „Als ieder 750 euro betaalt, is dat nog op te brengen.”

Delen van woning is een optie

Zeker voor alleenstaanden zal het delen van een woning steeds vaker de enige optie zijn. Eerder deze maand bleek uit onderzoek van De Hypotheker dat het aantal single starters dat een hypotheek heeft afgesloten is gedaald met 28 procent, vergeleken met een jaar eerder. Zij krijgen nog moeilijker een hypotheek, onder meer doordat ze minder mogen lenen dan stellen en doordat ze de bijkomende kosten, zoals voor de notaris, in hun eentje moeten opbrengen. Waar die voorheen konden worden meegenomen in de hypotheek, mag nu nog maximaal 102 procent van de woningwaarde worden geleend. Elk jaar wordt dat verder verlaagd, tot 100 procent in 2018. Een starter moet nu zo’n 8.000 euro zelf betalen, en dat loopt de komende jaren dus verder op.

Wie in een grote stad wil wonen, vindt Heinen, moet groter denken. „Je moet uitgaan van wat er binnen je bereik ligt. En wat is er mis met Diemen, IJburg, Noord? Het is allemaal op fietsafstand van het centrum van Amsterdam.” Ter illustratie: „In Buitenveldert heb je 80 vierkante meter voor 240.000 euro. Voor een appartement met dezelfde oppervlakte op het Frederiksplein, op een afstand van hemelsbreed twee kilometer, betaal je vijf en een halve ton.”

NVM waarschuwde vorige week opnieuw voor de gevolgen van de strenge hypotheekregels. De eisen zouden soepeler moeten worden voor starters, vindt zij. Ook andere belanghebbende partijen, zoals de Vereniging Eigen Huis, pleiten daarvoor. Zo zijn ze fel tegen de wens van president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank om het maximale leenbedrag, dat nu wordt afgebouwd naar 100 procent van de woningwaarde, nog verder te verlagen. Dat zou de woningmarkt voor starters al snel volledig onbereikbaar maken, zei NVM-voorzitter Jaarsma. Als starters ook nog eens tienduizenden euro’s zelf moeten sparen, zegt VEH-woordvoerder Hans André de la Porte, dan wordt de drempel wel heel hoog. Zeker voor starters die studieschulden moeten aflossen – die als gevolg van het nieuwe leenstelsel alleen maar hoger zullen worden.

Een studieschuld verlaagt bovendien de maximale hypotheeklening. Banken baseren die op de oorspronkelijke studieschuld, ook als die al voor een groot deel is afbetaald. Het Nibud bracht op verzoek van het kabinet recentelijk een advies uit: banken zouden meer rekening mogen houden met toekomstige inkomensontwikkelingen, en bijna afbetaalde schulden niet altijd hoeven meerekenen.

Banken zijn terughoudend

Sowieso vinden de makelaars en consumentenorganisaties als de VEH dat banken minder bang moeten zijn om af te wijken van de normen. Die zijn voor iedereen in gelijke mate vastgesteld maar, zegt André de la Porte, niet iedereen is gelijk. Banken mógen starters wel een hogere hypotheek aanbieden, maar zijn daarin terughoudend. Ze vrezen voor een berisping of boete van toezichthouder AFM (en voor de bijbehorende publicitaire schade) als die het niet eens is met de motivatie. Begrijpelijk, ja, zegt André de la Porte, „maar ze mogen ook wel wat meer hun best doen”.

Intussen worden starters steeds afhankelijker van hun ouders als ze een huis willen kopen en geen eigen geld hebben. Vanaf komend jaar wordt de verruimde schenkingsregeling, tijdens de crisis tijdelijk ingevoerd, in de wet opgenomen. Mensen mogen dan belastingvrij een ton schenken aan iemand onder de veertig jaar die het geld in een huis steekt.

Kunnen de ouders niet helpen en blijven de hypotheekeisen streng, dan zullen dertigers noodgedwongen langer in hun huurwoning blijven zitten. Van alle huizenkopers is nu 42 procent een starter. Kunnen zij niet meer kopen, dan is dit het doemscenario: de huizenprijzen dalen, waardoor veel huizen – na de crisis gekocht dankzij de lage rente – weer onder water komen te staan. Mensen blijven noodgedwongen wonen in dat appartementje in de Pijp, omdat ze het verlies niet kunnen dragen bovenop het geld dat ze tóch al moeten sparen om een volgend huis te kunnen kopen. De doorstroming stokt, en een nieuwe crisis op de woningmarkt is een feit.