Balende buren zijn jouw probleem

Je huis verhuren tijdens vakanties is lucratief. Maar het is niet zonder risico. Er bestaat nog altijd veel onduidelijkheid over de rechten en plichten van Airbnb-verhuurders.

Illustratie XF&M

Het is makkelijk verdiend. Voor een nachtje in een meerkamerappartement hebben toeristen via Airbnb al snel meer dan 100 euro over. Een weekje vreemden in je huis laten kan zo een fijne aanvulling zijn op je vakantiebudget. Niet voor niets bieden steeds meer Nederlanders hun woning aan via de van oorsprong Amerikaanse verhuursite. Volgens cijfers uit juli 2015 stonden er toen bijna 25.000 Nederlandse woningen op de site, meer recente cijfers over het aantal actieve accommodaties in Nederland maakt Airbnb niet bekend.

Maar wat mag wel en wat mag niet? Hoewel Airbnb al sinds 2008 bestaat, zijn regels vaak niet helemaal duidelijk. Hoe werkt het met verzekeringen, en met overlast voor de buren? En welke risico’s zijn er voor verhuurders?

De gemeente Amsterdam heeft sinds een paar jaar regels, te vinden op de eigen website. Daarin staat onder meer dat de woning niet meer dan zestig dagen per jaar verhuurd mag worden voor vakantie, dat er geen overlast mag zijn voor de buren, dat de woning brandveilig moet zijn en dat de verhuurder belasting betaalt over zijn inkomsten. Maar ook die regels laten nog ruimte voor onduidelijkheden en uitzonderingen, en ze gelden vooralsnog alleen in Amsterdam. Waarop moet je letten voordat je je huis op Airbnb zet?

1 Verzekeringen

Airbnb biedt een zogeheten verhuurdersgarantie tot een bedrag van 800.000 euro. Die is bedoeld voor het dekken van schade die ontstaat aan een huis door Airbnb-verhuur, en eventueel ook aan een buurhuis. Maar, zo waarschuwt de website zelf al, de verhuurdersgarantie is geen volledige opstal- of inboedelverzekering. En in de polisvoorwaarden van de aanbieders van dat soort verzekeringen staat meestal expliciet dat het pand niet onderverhuurd of op een andere manier commercieel gebruikt mag worden.

„Naar de letter van de polis dekken veel verzekeraars de schade niet die ontstaat door een Airbnb-gast,” zegt vastgoedadvocaat Kim Kroon van Van Till Advocaten. „Het gebrek aan duidelijkheid over verzekeringen is eigenlijk een heel groot risico voor verhuurders.”

Woordvoerder Paul Koopman van het Verbond van Verzekeraars bevestigt dat het vaak onduidelijk is wat een verzekeraar uitkeert voor schade die tijdens Airbnb-verhuur ontstaat. „Daarom moet je, voordat je Airbnb-gasten ontvangt, goed je polisvoorwaarden doornemen en bij vragen contact opnemen met je verzekeraar. Better safe than sorry.”

Er zijn ook steeds meer speciale Airbnb-verzekeringen te koop, al verschilt het ook bij die polissen wat ze precies dekken, en wat niet. Goed lezen en doorvragen dus.

2 Buren

Als buren overlast hebben van jouw Airbnb-gasten is dat jouw probleem. In Amsterdam is overlast een grond voor de gemeente om op te treden en bijvoorbeeld verdere Airbnb-verhuur te verbieden. Maak dus altijd goede afspraken met omwonenden en met Airbnb-gasten. Overigens zorgt het beoordelingssysteem van Airbnb ervoor dat gasten een goede reden hebben om overlast te voorkomen: als ze zich misdragen kunnen ze moeilijker nog een keer iets huren via Airbnb.

Nog belangrijker is het om je buren te informeren als je samen met ze in een vereniging van eigenaren (VvE) zit. Uit een recente uitspraak van een Amsterdamse rechter blijkt dat Airbnb valt onder het „exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”. Dat betekent dat als in de zogeheten splitsingsakte van de VvE staat dat de woningen niet op die manier gebruikt mogen worden, Airbnb-verhuur illegaal is. De VvE kan dan eisen dat de Airbnb-verhuur stopt. „Maak dus altijd goede afspraken binnen de VvE”, aldus advocaat Kim Kroon.

3 Belastingen

Over Airbnb-inkomsten moet gewoon inkomstenbelasting worden betaald. Volgens de Belastingdienst mag 30 procent van de Airbnb-huur onbelast geïncasseerd worden, maar moet de resterende 70 procent (na aftrek van kosten) wel worden opgeven. Uit peilingen en onderzoeken onder Airbnb-gebruikers blijkt echter vaak dat weinig Airbnb-verhuurders dat ook echt doen.

Vorig jaar kondigde de Belastingdienst aan dat daarop strenger gecontroleerd gaat worden. Het is nog onduidelijk hoe, want Airbnb geeft niet zomaar toegang tot de data van gebruikers. Maar de inkomsten niet opgeven is belastingontduiking en daarom strafbaar. Het kan leiden tot hoge boetes en naheffingen.

Er bestond lange tijd veel onduidelijkheid over hoe de Airbnb-inkomsten precies moesten worden ingevuld op de aangifte. Sinds kort staat er op Belastingdienst.nl een rekenvoorbeeld met uitleg.

4 Hypotheek

Ook in de voorwaarden van hypotheken staat vaak expliciet dat een huis niet onderverhuurd of op een andere manier commercieel gebruikt mag worden. „Dat kan ook gelden voor Airbnb-verhuur,” volgens advocaat Kim Kroon.

Officieel althans, want aangezien Airbnb-verhuur ervoor zorgt dat de waarde van een huis omhoog gaat, hebben banken vaak weinig belang bij handhaving.

Dat zegt ook Karin van der Pol, woordvoerder van ING, een van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland. „We weten dat ook klanten van ING-hypotheken hun huis weleens op dat platform aanbieden. Dat mag officieel niet, maar we handhaven dit bijna nooit.” Ze erkent dat dit gedoogbeleid hypotheekklanten weinig juridische zekerheid biedt, maar volgens Van der Pol zijn er geen plannen om de voorwaarden snel aan te passen aan de nieuwe werkelijkheid van Airbnb.